年底楼市现还贷潮 有三种情况不适合提前还贷

　　文小姐最近有点纠结，因为听说明年元旦过后房贷利率将按标准调整。辛苦了大半年，现在手头有点积蓄，是不是该用这笔钱提前还掉一部分房贷呢？

　　经过央行年内三次加息，从明年1月1日起，五年期以上贷款利率将升高至7.05%。还有不到两个月就要跨入新的一年，是否提前还贷，让房贷族心里打起了小九九。对此，市内银行业人士表示，是否提前还贷因人而异，此前享受七折利率优惠及通过公积金贷款的房贷族，完全没有必要提前还贷。

　　利率调整未必都在年初

　　文小姐2008年的时候在中山购买了一套两居室。由于当时政府鼓励购房，她很顺利地从银行拿到了利率七折的优惠。到目前为止已经还款三年，尚欠银行20万元。 　　

　　“听说年后就要按新的利率计算房贷利息，利率将升高至7.05%，即便七折也要5%，太高了！”文小姐表示，今年她手里有了点闲钱，再加上平时攒的钱，大约够提前还掉剩余贷款的一半，“我究竟应不应该提前还贷？”

　　昨日，针对文小姐这一纠结的问题，记者咨询了市内多家银行的工作人员。某国有银行工作人员在接受记者采访时表示，文小姐的认识存在误区，即房贷利率调整都在年初。该工作人员表示，事实上，银行调整房贷利率分两种情况，一是大家比较熟悉的年初按照利率进行调整，二是根据银行放贷的日期，逢整年度的时候根据当时利率对下一年度的房贷利率进行调整。因此，打算提前还贷的市民先到银行打听清楚，自己的房贷按哪种情况调整利率，而没有必要集中在年底办理。

　　该工作人员还认为，文小姐申请房贷的时候享受到利率七折优惠，调整后房贷利率大约为4.9%，“这样算下来，文小姐把准备提前还贷的资金按五年期整存整取放入银行，利率可以达到5.5%，出现利率倒挂现象，是否有必要提前还房贷不言自明。”此外，目前公积金贷款利率也是4.9%，与利率七折优惠后基本持平。

　　该工作人员表示，如果市民手头的房贷享受到七折优惠或是通过公积金贷款，完全没有必要提前还贷。

　　多数市民不急于提前还贷

　　购房、申请房贷、还贷，对于大部分“房奴”来说，是人生中的大事。房贷利率明年即将调整，类似文小姐一样欲提前还贷的人究竟多不多？

　　记者从多家银行获悉，从目前来看，并没有出现显著增多的情况，前来咨询相关业务的市民人数也与平时大致相同。

　　过去提前还贷，还贷人不仅要缴纳一部分违约金，还要提前几个月预约。现在大部分银行都可以随到随还，而且不收违约金。业内人士分析，银行鼓励客户提前还贷有两方面原因：一是迫于存贷比压力，提前还贷可以降低银行贷款规模；二是银行面临“钱荒”，资金始终是要重点支持大客户，提前还贷的多数是普通房贷客户，银行通过让这些客户提前还贷来回笼资金，再贷给大客户。

　　尽管多数银行欢迎个人住房贷款客户提前还贷，但对大部分人来说，随着消费观念的转变，类似文小姐这样对是否提前还贷纠结的市民已经越来越少。

　　市内某银行工作人员表示，大多数市民不需急于提前还贷，一方面因为房贷是一笔相对较大的资金，并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款；另一方面，即便手头有一定的闲钱，现在投资渠道很多，不少人考虑与其提前还贷，还不如拿这笔钱进行投资理财。

　　就手头有了闲钱是否提前还贷的问题，记者采访了多位市民。其中张先生的回答最有意思也代表性。“普通老百姓能有几次机会从银行贷到款？手头有了闲钱去搞点投资，收益应该不会比支付的那点利息少吧？”

　　年中曾遇提前还贷小高潮

　　将近年底，市场上并没有出现市民提前还贷的高峰。银行业人士告诉记者，今年年中曾刮起一阵提前还贷的旋风，不少市民到银行提前还贷。

　　年中利率并没有调整，市民提前还贷为哪般？该工作人员表示，年中出现还贷小高潮，是因为风传珠三角将限购，部分市民担心中山出台像广州一样的限贷、限购政策，于是纷纷选择提前还贷过户，以便在限购政策出台之后不影响他们购买房屋。

　　“众所周知，中山人习惯投资房屋等不动产，如果真的出现限购政策，他们必须要未雨绸缪，提前动手。这是中山年中出现提前还贷高潮的原因。现在周边地区限购政策有所松动，持这一想法的市民越来越少。”

　　面对高企的银行贷款利率，以及随时可能出台的限购政策，还是有一些人选择提前还贷。提前还贷有没有什么讲究？业内人士表示，“等额本息还款方式，还款初期还款额中主要都是利息，本金较少。还款时间已经接近或者超过还款总年限的一半，就不要提前还款，因为绝大多数的利息已经还完。等额本金还款方式，如果还款时间已经超过贷款总年限的三分之一，也不建议提前还贷。因为这种方式是初期还款额较多，越往后每月还款额越少，所以当还款年限已经超过总年限的三分之一时，实际偿还的本金和利息差不多只有一半了，提前还贷意义不大。”

　　小知识

　　三种情况不适合提前还贷

　　1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行，收益要比提前还贷划算。这类客户提前还贷后再贷款购房，银行将按的房贷政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人得不偿失。

　　2、等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多。从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

　　3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于房贷利率，也没有必要选择提前还贷。