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评论:房屋买卖双方应当共同遵守“契约精神”

2011-10-25 15:39:21 来源: 新闻晚报

  最近几天,不断有媒体报道,上海浦东和松江两地少数楼盘开始降价销售,引起了之前已经在高价买进且尚未交房老业主的退房潮,本报昨天也进行了追踪报道。在这些要求退房或退款的老业主中,因降价少则损失十几万元,多则损失几十万元,更有甚者在退房退款要求得不到满足的情况下,甚至还砸坏了售楼处的桌椅板凳以及电脑。

  从本质上讲,任何商品的买卖均由双方自愿,属于严格意义上的契约行为。而类似房屋这样的大宗商品的买卖,都有合同对买卖双方进行约束。按理后续发生任何变故都应该严格依照合同条款处理,而不应该采取非理性行为。

  虽然降价行为客观上对之前的购房人造成了损失,但既然房屋买卖合同上并没有规定未来房子一旦降价,卖方必须对买方补偿差额,那么依照买者自负的原则,买方就没有理由要求退款;反过来如果市场出现类似前几年的房价上涨,业主是否应该付给开发商差价呢?如果合同真的那样约定,市场岂不乱套了。

  从政府方面来看,经过一年半的楼市调控,除了遏制住快速上涨的房价、打击恶意炒房之外,当然也希望价格能够有所回落,以显示楼市调控的进一步效果。而上周公布的全国70座城市9月房屋交易数据显示,多数城市的房价仅仅只是停涨,显然没有如多数百姓所预料的下降,楼市调控也进入了关键价格博弈阶段。

  而对于开发商群体,此时已经明显出现分化,资金实力雄厚的企业可能继续扛着,而对于部分实力相对较弱的房企来说,降价销售恐怕是选择,客观上还响应了政府的号召;而多数观点认为,年内会有更多的开发商加入其中,房价整体回落也只是时间问题了。

  对更多还在观望中的买家而言,他们盼星星盼月亮似的对房价下跌翘首以待,更希望房价下跌到自己能够承受的范围之内,以便能够通过努力实现个人房屋梦想。相比那些要求退房的老业主,这些人才是大多数,他们对政府楼市调控政策抱有极大期待,此时房价才刚开始下跌,他们自然希望能够进一步下跌。

  毫无疑问,追讨房屋降价差额的毕竟是少数。按照司法程序,房价下跌导致经济损失是不能得到赔偿的,房地产置业本身就是一项存有风险的商品交易,这一点买方在购买时应有所了解。

  而此刻一些人似乎还在继续关注,开发商依照市场独立判断,自行降低房价销售究竟是否违法,那些因此而遭受损失的业主是否应该得到退赔?这样的维权行为是否符合法律程序?结果是显而易见的,法律的天平并没有站在要求退赔这一边。就好比某人去商店买衣服,几个月之后,还是同样的商品商家实行大甩卖,是不是所有之前的买家都应该去找商家退赔?从开发商角度来看,年底回笼资金,降价销售也在情理之中,从契约精神上讲,既然之前双方签订了买卖合同,就意味着约定了买卖行为的风险和利益,无论后续发生什么样的变故,买卖双方都得承担后果。正如我们每天进行的股票交易一样,今天高价买进股票明天股价跌了,难道要找上市公司退赔,难道我们会砸证券交易所吗?

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