学生租房 四项注意当牢记

近年来，大学生在校外租房现象逐渐增多。一些租房者因缺乏房屋租赁经验，对相关法律知之甚少，导致遭遇房屋租赁纠纷时束手无策。下面案例或许能给大学生们提示与呵护。

中途退房押金是否退还

林晓明到学校报到不久，在一小区内租到一个二居室房屋。在与房东签订半年期的租赁合同时，林晓明交了半年租金，房东坚持让林晓明再交押金1000元，并在合同中写上“承租方如果违约，押金不退；出租方若违约，另支付对方1000元违约金”。

林晓明住过几日之后，发现楼下住户开有麻将馆，吵闹声不绝于耳不说。林晓明与房主协商退租，并为了不让房主受损失，还特意等到新承租人定下来后，才与房主解除合同。但在结算时，房主却不退还林晓明的1000元押金。

［说法］合同法第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。因房东存在未如实告知出租房屋与麻将馆相邻、可能影响学生休息与睡眠之重要事实，林晓明有权依法主张解除租赁合同，如有损失，可要求赔偿。

在林晓明并未违约的情况下，房东拒绝退还违约金没有法律依据。对此，林晓明可与出租人协商，若不成，可依法向人民法院起诉，主张自己的权利。

被骗转租，责任谁担

张鹏因不习惯学校6人一室的学生宿舍，与出租人刘某达成了房屋租赁协议，并交了半年的租金。可一个月后，房主发现承租人由刘某变成了张鹏，而且刘某的租期已经到期。显然，张鹏在不知情的情况下被“骗租”了。房主的态度非常明确，除非重新交房租费，否则搬出。对此，张鹏的损失谁来担责？

［说法］显然，张鹏所承租的房屋，属于前一承租人转租性质，这种转租行为法律有明确的规定。依据合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据这一规定可以看出，转租行为只有在出租人（房主人）同意的情况下才生效。对于转租无效行为，依据过错原则，由过错方承担责任。结合本案，刘某背着房主人，而且是在房子租期欲到之时转租，其行为属于欺诈性质，过错是明显的，张鹏只能找到刘某要求赔偿损失。

租赁房屋家电损坏谁赔偿

黄丽在学校周边承租了一高档房子，光家用电器就达8件之多。可房子租赁才1个多月，冰箱突然停止制冷，不能使用。她找到出租人周某要求给予修理，周某认为冰箱是黄丽在使用中损坏的，修可以，但维修费得黄丽负担，否则由黄丽承担损害赔偿。黄丽认为冰箱是正常使用中坏的，自己没有任何过错责任。

［说法］首先应看双方签订的租赁合同，是否对租赁物及相关设施的维修有约定，如有约定，从其约定。若没有，如果确实像承租人所言，自己是在正常使用中冰箱出的故障，黄丽不应承担责任。

合同法第218条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。依据合同法第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。对此，黄丽有权要求出租人周某对冰箱进行维修，也可自行找人维修，其费用由出租人周某承担。

租房中财物被盗谁担责

走进大学校园不久，程晶从校园外墙处看到一张合租房屋的信息，找到出租人马某得知，马某在一家信息公司上班，打算将其中的一室出租。程晶见马某是白领阶层，房屋价格便宜，离学校也近，就签订合同搬了进去。半个月后的一天晚间，程晶回来发现屋内被盗，笔记本电脑等价值5000元的物品丢失。

经公安机关侦查，最终查获系马某所为。马某虽然被公安机关抓获，但笔记本电脑已经被马某卖掉，而且无力退赔。程晶的损失该找谁赔偿，如何主张权利？

［说法］正常情况下，依据刑事诉讼法第77条规定：被害人由于被告人的犯罪行为而遭受物质损失的，在刑事诉讼过程中，有权提起附带民事诉讼。但是，对于在刑事案件诉讼过程中，经追缴无能力退赔的，法律另有特别规定。依据较高人民法院《关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》第5条规定：犯罪分子非法占有、处置被害人财产而使其遭受物质损失的，人民法院应当依法予以追缴或者责令退赔。被追缴、退赔的情况，人民法院可以作为量刑情节予以考虑。经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理。依据此规定，程晶只能另行以马某为被告，向人民法院起诉，请求法院判令马某赔偿损失。