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预计今年楼市阶段性调整 热点二线城市地价或领跌

2017/03/21 08:45 来源: 21世纪经济报道 评论
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3月20日,旭辉地产发布2016年年报,年报中旭辉董事局主席林中在主席报告书中表示,相比2016年,2017年中国房地产市场将出现放缓和阶段性调整。

3月20日,旭辉地产发布2016年年报,年报中旭辉董事局主席林中在主席报告书中表示,相比2016年,2017年中国房地产市场将出现放缓和阶段性调整。其中热点二线城市的房价涨幅过高,受政策调控及市况较弱影响,供地大幅增加的热点二线城市地价可能会领跌。

政策与资金面从紧

林中认为,中国房地产的短期波动于政府政策市紧密相关的。目前,房地产政策的基调是在热点一二线城市竭力控制房价;在其他房地产行情较弱势的城市,特别是三四线城市,政策还是以去库存。预计2017年热点城市的政策再度放松的可能性不大。

流动性方面,国内最宽松的货币政策期已经过去,随着美国加息导致的人民币贬值于资本外流压力,预计资金面会趋向收紧。

在政策调控下,整体房地产需求会受到影响。预计2017年的整体房地产成交量将有所调整。

在过去两年的行业整体成交放量和宽松房贷政策下,首置刚需已充分释放或透支。随着房价大幅攀升和货币政策从紧,预计2017年的刚需较去年减弱。至于改善性需求则取决于对非户籍外地买家的买房资格与二套房的房贷政策。

经历2016年第四季度起新一轮的政策调控,一线城市与热点二线城市已经提高这类非户籍与二套房的房贷门槛,预计2017年改善性需求也会受压。三四线城市依然面临着很高的库存量,继续有去库存政策支持,但去库存压力仍然很大。

不过,林中认为,一二线城市的房地产市场基本面并无变化。主要是因为,一线城市由于持续人口导入和经济发展水平高,资源聚集优势明显,加上库存低、土地供应少,房地产强劲需求会长期存在,预计2017年成交量受调控影响会萎缩,但房价与地价只会在高位盘整,不太可能大跌。

二线城市整体成交面积不会大幅收缩,但在政策收紧市场情绪走弱,一旦遇上地方政府恢复土地供应力度,房价与地价很大机会出现回调。特别是热点二线城市和受益于一线城市外溢的三线城市,将依靠产业和人口导入的优势,加上受益于相邻大型城市融合的“都市化”趋势,将成2017年市场调整期中最值得关注的城市板块。

热点二线城市地价或领跌

林中表示,2017年,旭辉密切关注热点二线城市的房价与地价走势。这类城市房价涨幅过高,受政策调控及市场情况影响较弱,供地大幅增加的热点二线城市地价可能会领跌,届时土地投资机会开始到来。另外,旭辉同样看好一线城市收租物业特别是写字楼项目。

林中介绍,去年旭辉坚持强销售、控买地,保留强大的资金实力,避免以激进的价格购买盈利能力偏低的“地王”。林中预计,今年投资机会优于去年,一旦土地市场出现调整,旭辉会加大土地收购的力度。

林中认为,长期来看,城市化是影响地产行业发展的最重要因素。中国城镇化还有很长的发展期,远远未达饱和。目前的中国一线和大型二线城市,又正经历“区域都市化”的趋势,为房地行业带来巨大的发展机会。

年报显示,2017年上半年,旭辉将加速销售去化,全力赶开工供货,上半年以高去化率积极推盘销售,将可售资源在可观利润下套现,减轻下半年可能增加的市场压力。

林中透露,2017年,旭辉将密切关注热点二线城市的房价与地价走势。这类城市房价涨幅过高,受政策调控及市况较弱影响,供地大幅增加的热点二线城市地价可能会领跌,届时土地投资机会开始到来。另外,我们亦看好一线城市收租物业特别是写字楼项目。

林中称,虽然预计今年行业出现阶段性的调整,但未来一段长时期中国房地产市场处在高位平台、行业整固。我们预计在未来五年内,Top20开发商的市场占有率会翻倍。

林中预计,未来十年,中国房地产仍是一个强政策干预的行业,市场还是短周期波动为特征。每一轮短周期的波动都带来新的拓展机会。

责任编辑:杨威  JN1012

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