张玉良：大基建回报稳定 产业地产仍有空间

张玉良认为，未来地产企业分化会加剧。目前全行业中，商业地产、产业地产真正做得好的很少。绿地现在正开始通过依靠产业、城市建设和大基建，将房地产的产业运营和城市运营相结合，提高产业竞争力。

房地产白银时代，房企开始谋求新的发展方向，包括基建、金融、消费、医疗、健康等行业。

绿地是多元化布局的典型房企。11月25日上午，绿地集团董事长、总裁张玉良向21世纪经济报道记者介绍，目前，绿地控股(600606,股吧)集团正按照深化供给侧改革的要求进一步深化产业结构，并推进向城市运营服务商的转型。

前两年，绿地商办及产业地产占50%的比例；而现在商办和产业地产占三分之一，住宅业务占三分之二。绿地重视创客、创业需求，在产业园、办公商务区全部增加了面向中小企业的智能化服务、信息系统服务、会议会务服务等。未来绿地还将向保险和健康医疗产业方面拓展。

商业和产业地产机会

记者：怎么看最近的房地产市场？

张玉良：一批企业如万科、恒大、碧桂园，抓住了住宅突飞猛进的势头，销售额已经超过3000亿（元），产业集中度提高。中小企业的发展相对下滑。

今年的土地市场（住宅）离谱地涨，这与今年前段时间金融政策的持续宽松有很大关系。受全球金融影响，主动和被动政策导致房地产市场价格大幅上涨，但三四线城市价格仍然上不去。明年很难出现今年这种增长情形，住宅方面不可能有像今年3-9月份这样的势头，楼市需要稳定，否则对于整个国家的稳定增长会有很大压力。

记者：房地产行业的集中与分化将会呈现什么状态？

张玉良：排名前列种是像绿地，向综合性发展。不仅做房地产，还向大基建、金融、产业运营切入。第二种，不是转型，而是彻底改行。第三种，仍然守着房地产业务，但需要加强服务，而提升服务也是有成本的。中小企业几乎不是考虑是否转型，而是要么做专，要么被淘汰。因为房地产市场资金宽裕期结束的拐点已经来临，尤其针对中小企业，社会资本的融资价格已经上涨很多。

记者：未来地产行业的机会在哪里？

张玉良：企业将继续分化，地区分化也会加剧，但低迷地区要扭转局面还有困难。中国房地产公司中，商业地产、产业地产真正做得好的很少。对绿地而言，过去超高层和综合体优势比较明显，现在开始要靠产业、城市建设和大基建，将房地产的产业运营和城市运营相结合，提高产业竞争力。

绿地前不久与协信合作，主要也是着眼于双方在产业地产的协同。从规划看，协信启迪的空间很大。

记者：做大基建，前期投入的资金比较多，且回报周期可能也比较长。

张玉良：大基建以PPP这样的形式获得了中央政府的高度支持，各地政府也希望依靠大基建的增长来解决城市、地区的供给，当然也助于稳增长。

绿地大基建的投资，大约是自有资金占三分之一，社会融资占三分之二。大基建自有资金的回报率能达到百分之八九左右。这种盈利模式是可持续的，也是安全的。对于企业来讲，大基建也可以带动住房开发、产业开发。虽然资金运作的时间确实比较长，但因为杠杆性相对较强，还能与其他产业统筹运作，资金问题就化解了。

记者：房地产信贷有收紧趋势，杠杆成本会否稍微加大？

张玉良：从大企业来看，（杠杆成本增加）有限。但对于中小企业，成本已经上去了。我们有个金融服务公司的数据显示，这一两个月，社会资本的融资成本已经涨了百分之二十。

顺应趋势选择产业

记者：绿地为什么会选择大基建、大金融、大消费这三个方面来发展？

张玉良：从大势来看，多大的企业，必须要有多大的行业，行业足够大你才能做强大。

从大基建来看，中国处于一个重要的成长期，至少这五年我认为它非常重要，“十三五”还有“十四五”，市场都有大量需求。中国在经济调整中，产业、城市都有巨大市场。

从消费来看，中国消费能力在持续提升，国内的产品满足不了消费者，很多进口产品就进来了。包括度假旅游、养老等都应运而生，这些产业的空间很大。从大金融来看，大企业里，产业与金融的融合几乎已经是标配，有金融工具配合跟没金融工具配合，产业竞争力是不一样的。

从绿地自身来看，我们也有这个能力。我们的基建业务原本就有基础，也有品牌优势，能通过主业带动很快做大。同时，当大基建拓展以后，因为跟政府的密切度和联动性增加，获取土地资源成本更低了，反过来又能带动主业。实践证明，这个商业模式是讲得通的。

记者：绿地商业地产和产业地产占比在下降，未来还是这样的布局规划吗？

张玉良：这两年的环境变化，催生了住宅的快速发展。由于经济结构调整，大量企业效益下滑，互联网带来的电商发展等因素影响，对产业地产、商业地产的冲击确实比较大。但中国是一个巨大的市场，调整到一定程度以后，商业地产和产业地产的基本需求还在，尽管没有过去那么高，但还有成长空间。商业和产业地产绿地还是要涉足的，只是会在区域布局上适当调整，产业模式上积极转型创新，包括资本层面的平台搭建等，要做强综合实力。

记者：绿地还会做哪些产业？

张玉良：未来，我们除了现有三个大产业以外，下一步可能会探索进入保险和健康产业、养老产业。去年以来，险资发展迅猛，这是因为中国经济发展到现在，保险业已经到了快速成长阶段，而且保险市场还有巨大的成长空间。绿地将择机酝酿搭建健康养老医疗板块的大平台，加强产业协同发展。

此外，绿地还会继续寻找并购机会。