专家建议：一二线城市可先试征房屋空置费

近日，关于房产税的话题再度升温。北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文指出，中国房地产税终究是要向业主开征的，但当下不合时宜。为房地产税的开征铺路，政府可从空置费、个税、遗产税等多种方式入手，逐渐建立针对住户部门的有效税收征管。

可四方面为房地产税铺路

钟伟表示，中国楼市库存巨大，7亿平方米的待售面积不能作为库存指标，仅商品房库存就可能接近50亿平方米。同时，中国楼市冷热不均严重，目前一二线城市的楼市升温，并不意味着三四线城市也能顺利去库存，“几乎没有人会在房价下跌时持续买入房产，局部地区楼市的烂尾看似难以避免”。

“中国楼市多年高温有其巨大贡献也带来诸多害处，其中最引人关注的是加剧了贫富分化。”钟伟说，处理中国楼市泡沫的重心并不在价格，而在缓解贫富不均，虚实脱节。为缓解甚至根治这些问题，为未来房地产税的开征铺路，可从四方面入手：一是房屋空置费。开征房地产税必然是期望提高房屋持有环节的税费，避免富裕阶层购置大量住宅占据过多公共资源。因此可以考虑以水电燃气收费部门为抓手，以房屋物业管理部门为帮手，制定如何认定空置房的标准，并对空置房征费，拒绝缴费者可能会在未来空置房交易过户时遭遇惩罚。建议一二线城市的房屋空置费可先行先试。二是减少现金使用，改善个税的源泉征缴。中国至今仍是大量使用纸币现金的国家，基于现金收支为主的住户部门必然使个税征管沦为事实上的不可能。其对滋生腐败，对巨富阶层几乎不缴纳累进制个税有直接影响，也使商品房成为较好的洗钱载体。中国政府始终有必要持续减少流通中纸币现金，使住户部门收支基于银行等金融机构，这是央行和财政长期忽略却事关重大的基础工作。个税源泉征缴将为政府提供可持续的税收来源。三是尝试开征遗产税。房地产税即便开征也是地税，中央出意见地方出细则为宜，如果真的将该项权力落实到地方，地方可能会十分谨慎，毕竟中国普通家庭几乎60%的财产为房产，该税意味着对中国住户部门重大的财富再分配。而遗产税是国税，仅涉及代际之间的财富分配，在确定合理的免征额之后开征难度较小。四是在库存巨大、去化迟缓的三四线城市，地方政府可试行“房票”制，为留住人才、财富和加速去化创造条件。

征空置税有利活跃二手楼市

十二届全国人大常委会立法规划日前经调整后再次公布，一、二类立法项目从原有的68件增至102件，实际增加了制定能源法、房地产税法、编纂民法典等34件项目。全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员郝如玉表示，房地产税迄今已试点征收了5年多，但是操作难度很大。

广州房价点评网首席分析师肖文晓表示，对比房地产税，征收空置税要更为合理，更能抑制不合理的投资投机性需求，防止市场出现高空置率的“鬼城”、“空城”。这个建议不仅不会压缩二手楼市空间，还有利于盘活二手楼市的存量房源，因为假如业主持有空置房产就会被征税，而业主为了避免被征空置税就会把房子卖掉或租掉，这对于活跃二手房买卖和租赁市场都是有利的。

不过，也有业内人士表示，如何界定“空置”是个问题。广州二手房电商部总监邱秀珍认为，“空置”的界定是空置税征收的较大难题。比如，广州人在佛山买房，周末或假期才去佛山住，一个月才住几天算不算空置？其次，怎么统计确认房子没有人住等都是空置税需要解决的技术障碍。但是，如果空置税确定实施，对抑制投资型买房肯定是显而易见的，一旦征收就等于是投资增加成本，应会选择观望不会持续购房，投资买房一定程度会降温；另一方面，投资买家减少，二手楼市中的住房转手频率下降，房源供应减少，对二手楼市的空间造成压缩。