香河土地迷局：潜规则下的房企生存术

今年以来，房地产市场火爆异常，不少地区房价节节攀升。在这背后，土地出让也如火如荼，上半年全国出现了205个地王，比去年同期增加了近百个，房企在“制造”地王之下，加大了举债力度，数据显 示，今年上半年房企发行公司债近5000亿，超过去年全年。然而，在河北香河县，房价虽然大幅上涨，但是其土地出让价格却纹丝不动，并且基本以底价成交， 土地市场显得“异常稳定”。究竟缘何？据业内人士透露，在这背后，或许存在着土地交易“内定”现象。不过，随着京津冀协同发展，这一现象有可能在香河被打 破。

导读

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，受益于京津冀协同发 展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。其一，香河的土地价格偏低，1000元/平方米左右的均价，仅相当于在售房价的1 /10-1/7；其二，近两年来的地价涨幅几乎为零，完全滞后于房价涨幅；其三，香河的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

7月10日，天气炎热，河北香河县的较高气温达到36度。位于其北部新城区域的“五矿万科城”项目销售如常。这是万科在香河县的少有一个房地产项目，目前销售已接近尾声。

两天前，五矿及万科联合体的相关人员前往香河县国土局，准备参与数宗土地的竞拍。途中，竞买人乘坐的车辆被一伙不明身份的人拦截，车被撞毁，竞买者遭到殴打。万科随后报警。较新消息显示，警方已拘捕数名嫌疑人，但尚未公布案件的处理结果。

这起事件虽然恶劣，但香河楼市的热度似乎并未受到影响。

7月10日下午，位于“五矿万科城”南侧的“香公馆”项目开始排号。该项目的原开发商曾因资金链问题而“跑路”，项目也一度被查封。去年被华夏幸福收购并整理之后，即将重新开盘。

销售人员指出，作为现房，“香公馆”的售价将在13000元/平方米以上。去年同期，该区域的商品房价格还只是7000-8000元/平方米的水平。也即，一年间该区域的房价上涨了50%以上。

这也是近期香河房地产市场的缩影。受益于“京津冀一体化”大潮，香河房价近期上涨迅速。市区的二手房均价已从年初的万元以下，上涨到如今的15000元/平方米左右的水平。尽管已经实施限购，北京客户仍然占到香河楼市的大多数。

但繁荣的表象之下，香河楼市仍然表现出种种异化特征，其中，土地价格偏低、涨幅较小的现实，与当前的房屋交易市场极不匹配。多数受访者指出，长期以来， 当地市场呈现着扭曲的特征。而万科事件的发生表明，京津冀协同发展的大潮，与房地产开发本土化的矛盾，正在变得愈加尖锐。

耐人寻味的地价

河北省内有着所谓“北三县”的说法，所谓“北三县”，是指廊坊市下辖的三河、大厂、香河这三个县市，其在行政上隶属河北省廊坊市，地理位置上位于京津之 间，成为河北的“飞地”。多年来，“北三县”的经济发展多受益于北京、天津两地，期间也多次传出“北三县”被划归北京的消息，但至今仍是传闻而已。

去年以来，京津冀协同发展战略出现实质性的进展，“北三县”成为较大受益区域之一。其中，与经济增长、产业配套相比，房地产市场率先火爆。

据中原地产的统计，今年上半年香河成交住宅7641套，均价7481元/平方米。虽然成交量略有下降，但均价比去年同期上涨31.5%。从具体的签约数据来看，香河县热点项目的均价都超过万元的水平，比去年同期已经翻倍。

当地一家房地产开发商向21世纪经济报道表示，从房地产开发的角度，香河共分为三个片区：老城区、北部新城片区、(国安)排名前列城片区。其中，新城片区因紧邻京沈高速香河出口，成为房价上涨较快的区域，万科、富力等大型房企均在该区域有项目操作。香河县计划于7月8日出让的10宗土地中，有6宗位于该区域。

“香公馆”项目的一名销售人员向21世纪经济报道记者表示，近期该区域来自北京的购房者占半数以上，其中多数为投资性需求。香河房价近期出现了加速上涨。

这一现象得到香河县城某房地产经纪机构负责人的证实。他表示，近两个月来，香河房价上涨速度之快，多年来甚为少见。且部分热门小区的业主已将房源撤下，等待价高时再挂出。他认为，按照当前的房价增速，年底香河房价有望触及2万元的关口。

相比之下，香河土地市场的反应出奇地平淡。中原地产的数据显示，2016年以来，香河共成交14宗住宅用地，平均楼面价为1056.34元/平方米。2015年，香河成交住宅用地38宗，平均楼面均价1037.53元/平方米。过去两年间，地价涨幅几可忽略不计。

值得注意的是，2015年和2016年，香河成交住宅用地的平均溢价率仅为0.96%和0.49%。从具体情况来看，近两年来的大部分土地都是以底价成交。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，受益于京津冀协同发展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。其一，香河的 土地价格偏低，1000元/平方米左右的均价，仅相当于在售房价的1/10-1/7；其二，近两年来的地价涨幅几乎为零，完全滞后于房价涨幅；其三，香河 的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

他认为，若不考虑其他因素，在当前京津冀一体化的背景之下，按照该种土地价格水平，香河市场应当成为房地产企业眼中的一片“热土”。

看不见的成本

实际情况似乎并非如此。“开发商真正付出的成本，往往是公开地价的2倍，或者更多。”一位香河房地产企业负责人向21世纪经济报道表示。

该人士表示，香河在土地拍卖中，有一些看不见的潜规则。土地拍卖之前，买主已被默认，其他企业干脆不参加竞拍。因此，香河土地出让经常出现底价成交的情况，现场鲜有举牌竞价者。但地价并非买主需要支付的全部成本。

国土资源部下属机构的一位专家向 21世纪经济报道表示，土地出让中的“内定”现象，在当前一些地方普遍存在。其基本逻辑在于，当地企业、政府部门或二者的共同体掌控着土地一级开发及土地 交易，对土地资源进行非市场化的分配。有的地方，个别企业垄断着当地的土地一级市场，并对二级市场竞标者有着巨大的话语权。

上述专家还 表示，由于土地出让过程的非市场化，“内定”会使当地政府损失大量的土地收入。但部分地方拥有话语权的部门、当地强势企业，往往形成强大的利益共同体，寻 求在表面土地出让成本之外的回报。至于开发商在土地成本之外的“额外”支出，在交易各方的配合下，一般都能做到适合的财务处理。

7月8日发生的万科事件，是香河近年来发生的最为恶劣的事件，不排除是由于土地潜规则滋生的“例外现象”。

一旦某地块被“默认”，大部分企业会选择屈从。“项目开发、拿证、预售、交房各个环节都需要政府部门审批，供水、供电、供暖都要跟当地企业合作，所以轻易不敢得罪。”一家多年前曾在香河有过操盘经验的经理人向21世纪经济报道表示。

7月10日，21世纪经济报道向香河县国土资源局发出采访申请，但对方予以拒绝。

“协同”之痛

香河地价虽便宜，但外来房地产企业进入香河以及进入香河后的开发，并没有那么顺畅。

2008年至2010年，香河县以城乡统筹、建设新农村的名义，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。后来暴露出的问题是，当地基层政府以极低 的价格获取土地后，再高价卖给企业。该问题在2011年被媒体曝光，国土资源部挂牌督办。2011年5月23日，河北省就香河县大规模土地违规问题通报了 处理意见，对9名相关责任人作出处理。期间，河北省国土局还一度暂停香河县的土地审批。

在上述事件中，万科、富力、万通等企业均深陷其中，并遭受业绩和品牌上的损失。如今的“五矿万科城”，正是万科当年的地块被收回后，当地政府后来补偿的项目。

5年过后，在开发商眼中，香河土地市场仍然不乏潜规则。上述曾有过操盘经验的开发商表示，他们在与香河相关机构沟通过程中，发现对方提出的要求“难以接 受”。或许与此有关，如今的香河房地产市场，本地开发企业仍为主导。大型知名开发商多集中在香河北部新城片区，且是万科、富力、万通等多年前就已进入的房 企。有多家北京房企透露，所在公司近年来也曾有过布局香河的想法，但经过多方考察、调查后决定暂时作罢。

但是，在京津冀协同发展的背景下，随着北京房价的外溢、北京土地供应的稀缺，周边城市的房地产市场显得愈发重要起来。据了解，在京津冀协同发展的大局中，香河被定位为重要交通枢纽和生态城市，同时还将承接来自北京的大量产业转移。

张大伟指出，京津冀一体化对北京周边区域市场有着明显的推动作用，由于房地产市场利益巨大，未来会有更多的房企向这些区域拓展，其与本地“潜规则”的矛盾也将更加突出。万科事件正是这一矛盾的激烈呈现。

中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽2015年7月24日在京津冀协同发展工作推动会议讲话强调，要防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。上述国土部专家据此提出，北京周边一些县市，应该关注建设用地指标违规买卖、房地产过度开发的问题。

以香河为例，随着投资客的增多，当地的房屋空置率也在增加。当地多个项目的销售人员向记者表示，香河的新房购房者中，七八成属于投资客，“有些项目交房一年多了，还一栋一栋地空着呢”。