楼市销售额增速六连降 开发商投资热情未见减

进入5月，各地楼市调控的步伐未见停歇，海南、河北、开封、南京等省市陆续出台收紧政策。而政策调控的影响已经逐步显现，今年以来，全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降。然而，调控政策趋严、市场增长趋缓仍然难阻房地产开发商的投资热情，今年房地产开发企业大手笔砸下超过2104亿购置土地。

虽然调控政策趋严、楼市增长趋缓，但房地产开发商的投资热情依然高涨。

楼市开启“五限”时代 房贷利率已不再优惠

据相关统计显示，仅4月份全国就有超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。进入楼市传统销售旺季“红五月”后，各地也没有停止收紧调控政策的步伐。

继4月海南全省限购、琼海市出台政策后，海南省海口市、三亚市、五指山市陆续跟进加强调控。三地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。

河南省开封市开启“限售”模式：凡在开封市区（不含祥符区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。

河北省政府近日发文要求房价过高、上涨过快的城市在一定时期内要执行住房（含新房和二手房）限购措施。拥有2套及以上住房的当地人不能新购房。

南京则是调控进一步升级，效仿上海出台新房销售须公证摇号政策，同时规定购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。安徽芜湖也加入限售行列，新购商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满2年方可转让。

经过层层加码，楼市进入“限购”“限贷”“限价”“限售”“限商办”的“五限”时代。目前中国已经有超过20个城市“限售”，短期内冻结市场交易的做法成为各地楼市调控的新思路。

除了限购、限售城市扩围外，多地再次收紧房贷。近期一线城市曝出银行房贷利率折扣再次缩减、甚至全面取消。如：北京多数银行首套房贷利率已不再打折；上海利率优惠减小；广州多家银行首套房贷利率按照基准利率执行。

楼市销售额增速六连降  开发商投资热情未见减

在持续不断的政策调控下，对楼市的影响也逐渐显现。

5月15日，国家统计局发布《2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》。国家统计局数据显示：今年前4个月，全国商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点，其中住宅销售面积增长13.0%。同时，前4个月商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点，其中住宅销售额增长16.1%。

值得注意的是，今年以来全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降，商品房销售额更是连续6个月回落。

虽然调控政策趋严、楼市增长趋缓，同时市场看空的声音不断，但房地产开发商的投资热情依然高涨。

据国家统计局数据，今年前4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。

同时，前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月份提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

而根据某房地产研究院的检测数据，4月份50个典型城市，环比增长28%，同比增长54%。综合历史数据，当月地价创下了2010年以来的较高水平。由于土地价格高企，当月内土地出让金规模处于偏高水平。4月份50个城市土地出让金为1646亿元，同比增长42%。

50个城市土地出让金排行中，武汉规模较大，为692亿元。北京、合肥、广州、南京、郑州、天津、上海、杭州和温州的土地出让金规模也较大。

土地市场热度维持高位意味着开发商对拿地的热情不减。中原地产研究中心的数据也印证了这一点。该机构的数据显示，今年拿地最多的25家房企，2017年以来拿地金额逾5599亿元，较去年同期上涨103%，且一二线城市拿地金额占上述25家房企拿地总额的80%。

开发商拿地热情持续高涨，主要基于持续的销售火热使得企业“不差钱”，而土地和开售存货严重不足，亟需补充库存，因而土地购置等指标持续趋好。

另一方面，一线城市近月来推地力度加大，可能成为拉高地价的原因之一。中国国家统计局新闻发言人邢志宏指出，一些一线城市为了抑制房价过快上涨加大了土地和房屋供应力度。

在现在一线还有热点二线城市频繁出台调控政策措施的情况下，房地产开发投资增速为何依然加快？对此，邢志宏认为，这是跟去年的一个延续效应分不开的，去年全国商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一段时间。

房地产调控首次出现跨省调控

广东建设报讯 5月16日，北京通州区宣布，将与天津市武清区、河北省廊坊市建立“通武廊房地产治理工作组”，三地将从哄抬房价、操纵市场价格，虚假宣传、误导市场预期，垄断房源、扰乱市场秩序等方面，打击投机炒房炒地行为。此外，“异地散发小广告”“跨省开办售楼处”等现象也是重点清理对象。

中原地产首席分析师张大伟表示，这是我国房地产调控首次出现跨省调控，三地共同治理有利于协调发展，避免炒作资金跨域影响市场。

“过去一年多，因为通州房地产市场的严控，导致大量资金进入周围区域，促使这些区域的房价快速从过去的不足1万元，上涨到当下的2-3万元。而这些高位的价格又反过来助推通州房价上涨。”张大伟说。

中原地产数据显示，从2010年至今通州区普通住宅和别墅的成交来看，2010年通州住房成交量83.83万平方米，均价16953元；2011年成交38.38万平方米，成交均价20065元/平方米；2014年成交159.08万平方米，成交均价21125元/平方米；2015年成交均价23720元/平方米。但到了2016年，通州住房成交均价大幅升至35105元/平方米，2017年成交均价已升至5万元/平方米。

也正因为此，通州区住建委相关负责人表示，通州区的住宅去化周期较短，需要尽快增加住房供给，以平衡供需矛盾。通州区住建委梳理了30余个潜在供应项目，即“拿地未开工”和“开工未入市”的，对于具备开工条件的项目要督促尽快开工形成投资，对于具备入市的住宅项目要督促尽快入市形成供应。

此外，为避免炒房炒地，通州启动了房地产经纪机构清理整治行动，在日常检查的基础上，与市区两级的住建、发改、工商、税务、经信等多部门，形成了市区联合、多部门组合的查处工作模式。截至目前，已开展执法检查289次，约谈告诫37次，清理异地经营房地产经纪机构113家。

据悉，通州区住建委通过与区工商部门数据交换分析发现，通州有近千家公司经营范围内登记了房地产经纪业务但未进行房地产经纪机构备案，这些公司均为潜在的房地产经纪从业机构。

通过调查分析，此类公司多存在异地经营或未实际经营的行为。因此，联合工作组将采取分类清理的方式，对于异地经营的责令限期改正，对于未实际经营的注销房地产经纪业务经营范围。

连日来，环京津调控再度全面升级。有消息称，河北省日前发布《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要制定和执行住房限购措施，并统一了限购政策，特别提出环首都重点地区更要提高门槛、从严调整限购措施。意见明确了地方政府主体责任，稳定房价不力将实施问责。

意见指出，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。值得一提的是，外地户籍人口在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。

对于该政策是否属实，记者求证相关人员，该人士表示，前几天省里已对相关政策进行通报，但还未收到正式的红头文件。

张大伟表示，针对环北京区域，预计后续将有更多更严厉的调控措施。而这些区域因为之前的投资氛围浓郁，市场管理水平相对较低，在新政下，预计将出现比较明显的量价调整。