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麦治国:炒房热又是一个“恐慌性购房”的恶作剧

2017/04/13 12:00 来源: 搜狐焦点网 评论
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有一些根源性的问题我们过去忽略了,从而没有从本质上去解决部分城市房价持续上涨的现象。

——佛山房地产界研究员麦治国房地产市场评点。

近日,国内多个城市针对区域房价格上涨过快,陆续密集出台了一系列的房地产调控政策,引起了社会上的热议。

反思近两年国内对房地产的政策,变化非常快。中央从2016年初提出“去库存”任务的实施,除了一线城市外,其他城市全面解除针对房地产的调控;到2016年国庆期间,部分城市重新开始推出针对房地产的行政调控。我们发现政策变化相当快,之所以有这样的情况,是因为市场的表现背离了“去库存”的政策初衷。

有一些根源性的问题我们过去忽略了,从而没有从本质上去解决部分城市房价持续上涨的现象。

(图片来源:网络)

房地产市场分化表现在三个方面:区域、住宅与商业、一线与二三线开发商

综观近五六年国内的房地产市场,已经越来越表现出一个特征,就是“分化”。分化表现为三方面,一个是区域分化。一二线城市房价在调控政策下,出现持续上涨,部分城市的上涨幅度和累计上涨幅度还相当大;但是对于大部分的三线城市来说,由于住宅量存量和潜在供应量过大,即使全面取消调控政策,房价不但没有上涨,还持续下跌,反差非常大。 

(图片来源:网络)

第二个分化是住宅地产和商业地产的严重分化。除了一线城市的商业地产(写字楼、商铺)勉强有所表现外,绝大部分二三线城市的商业地产表现相对住宅地产而言相当疲弱。

第三个分化是一线品牌开发商(主要指在国内和香港上市的开发商)和二三线本土开发商之间的发展态势分化。一线品牌开发商由于在资金方面和品牌方面的优势,销售持续高亢,销售金额屡破新高,纷纷打破世界销售记录;而二三线的中小本土开发商的表现只能说是受益“去库存”政策的实施,销售好转,资金状况得到改善。近年来,国内房地产市场兼并事例大幅增加,“大鱼吃小鱼”的现象开始出现。

所以,中央部门认识到“分化”现象,提出“因城施策”的部署是非常正确的。

分析:过度宽松的房贷政策是房价攀升的主要原因

可是,为什么“因城施策”实施后,一二线城市的房价会出现持续上涨了。我们2016年也做了一些深层次的研究,发现造成分化加剧的主要原因主要有几个方面:

第一是各地经济的持续发展分化越来越明显。2016年度各大城市的经济数据也陆续公布,我们会发现,即使在目前经济下行压力较大的经济形势下,一线城市的经济发展还是保持了相当高的增长速度。2016年,北京的GDP是25000亿(增长6.7%),上海的GDP已经达到27500亿(增长6.8%),广州是19610亿(增长8.2%),深圳是19492亿(增长9.0%)。这几大一线城市的经济总量可谓“富可敌省”。 

(搜狐焦点制图)

从各项存款增加来分析,以2005年到2015年这十年时间的存款增加幅度来看,我们又看到一种新现象,北京从2005年的28970亿增加到128573亿(增加99603亿),上海从23320亿增加到103760亿(增加80440亿),广州从11085亿增加到42843亿(增加31758亿),深圳从8478亿增加到57779亿(增加49301亿)。我们知道,一个城市的存款总量就代表着当地的社会总体购买力,以北京为例,一个城市聚集着12万亿的购买力,房价哪会下跌呢? 

(搜狐焦点制图)

正如货币主义政策学者提到的,过多的货币追逐着有限的资源,这区域的不动产就会有很大的可能性出现持续上涨。因此,货币供应问题是引起房价波动的最大影响因素。如何深思为什么这些一线大城市聚集了如此大量资金的现象是今后实现“全面小康”的一个重要课题。

你就会理解到总理近几年经常提到“盘活存量资金”的迫切性。一方面,实体经济的发展喊缺钱,但另外一方面,又出现大量的财政性资金或者专项基金停留在某些一线城市的部门帐户中。值得我们用“大数据”去研究研究。

按照目前行政性限购买的策略,只限制了居民投资购房的行为,并没有限制该区域的企事业单位的投资购房行为。而关键是企事业单位购房属于企事业开支,对购置价格并不敏感,因此,这些一线大城市的购房需求仍然非常大。

因此,从货币供应、金融角度方面来分析,过度宽松的房贷款政策是促成目前一二线城市房价格持续攀升的主要因素。

近一两年,国内银行业为了配合“去库存”目标的实现,将新增贷款投放倾斜于盈利能力相当低,但短期还款安全系数较高的中长期房贷方面。很容易给部分投机集团、个人利用政策的漏洞高杠杆炒作楼市。

我们所说的银行漏洞是银行只关注买房人支付了首付的短期安全性而忽略了借款人还款现金来源的长期稳定性。目前,银行将房贷借款金额设置为无上限是相当危险的。一个投机人员,他可以利用300万元的资金,分别购入总价1000万元的N套房产。这样,社会上相当多的房产就很容易被部分投机力量所操纵。其次,房产的建设周期比较长,不像轻工业品,三几个月就能生产几千万个产品供应,从而造成供求关系不容易一下改善。因此,银行业过分宽松的房贷款政策所引起的高房价现象很容易对银行房贷的未来长期安全性提出了很大的冲击。

1998年,香港由于亚洲金融风暴的出现,就直接造成香港楼市出现了近十年的震荡期,大量家庭因为高位入市房产后因为房价大幅回调,出现长期“负资产”现象。(负资产是指买房人的家庭总资产因为房产、不动产贬值,出现家庭财富总资产为负值的现象。)虽然目前这种负资产现象在国内不会轻易出现,但是仍然值得我们去反思、借鉴。 

思考:可对单笔房贷款额度设置最高贷款限额

就目前我们国内银行的实际操作而言,家庭客户以300万的房产做七成按揭(即首付三成90万,向银行贷款210万),分30年还,即使享受85折利率优惠,每月的还款金额本金部分就达到5833,加上利息可能就达到10226.51元。如果按照安全系数还款不超过该家庭月收入的五成,则意味着该家庭的收入大概要达到月收入2万。当然,很多购房家庭认为,这可以接受。但是,这是300万元房价的例子,如果按照900万元的房价来说,则意味着每月本息合计还款金额已经高达31000元,意味着该家庭的家庭收入要达到6万元才能达到放款标准。

按照目前国内各大城市公布的年人均收入来说,家庭收入月均达到6万元的家庭会有,但能够保证30年这一漫长的过程中,该家庭的月收入能保持如此稳定,就不能说是很普遍。只要家庭收入其中一员出现职位变动调整,就会引起还款的风险。

因此,在这个利用银行按揭购房,利用房贷无上限金融杠杆购房的过程中,实际上银行承担的风险会相当大。

目前,在基层,国内各大银行都为了完成这个按揭业务任务而忽视了风险的存在。因此,我们目前国内一线城市房价的持续上涨,实际上是由于银行没有设置房贷放款上限漏洞的存在而被部分投机资金利用拱杆买房所导致。因此,既要有效地保证刚需购房的正常实现,又要有效地控制房价,区域政府部门、银监部门就有必要、必须针对各地经济发展水平,对单笔房贷款额度设置最高贷款限额。

例如,某城市公布2016年度家庭年均收入是15万元,则该城市的房贷单笔贷款额度(包含公积金贷款)最高可以设置为150万元左右。而且若干年内,该家庭房贷累计总贷款额不能超过200万元(考虑第二套购置房产的贷款)。

分析:炒房热又是一个“恐慌性购房”的恶作剧

第二个问题是为什么会造成社会群众会产生如此强烈的投资购房欲望?这个问题也是一个大问题。最近很到朋友都过来找我谈购房的事情,我也很耐心地倾听他们的动机。

归结起来,我倒觉得这种现象与当时日本地震后,群众出现的抢购食盐现象有比较大的相似。当时个别不了解情况的群众在日本地震后,轻信社会上各种传言下,都去买包盐,少的一两包,多得一两吨。一两包盐还好消化,你说一两吨盐怎么办?所以,目前国内一二线城市的炒房热又是一个“恐慌性购房”的恶作剧。

群众目前投机买房的动机无非有几个,一个是人民币贬值,二是高价土地拍卖成交现象的屡屡发生,引起对房地产后市的猜测、预判。 

3月21日,陈村佛陈路金锠(国际)金属交易广场南侧限价地块吸引20余家房企参与竞拍。(搜狐焦点摄)

我就以这两个问题进行分析,关于人民币贬值的问题,这根本就是一个伪命题。从2000年以后这10多年,人民币就随着我国外汇储备的快速增长处于一个漫长的升值过程中。我最记得2000年左右,要用120元的人民币才能兑换100元港币,到2017年,上述兑换关系已经变成80元的人民币就可以兑换100元港币,从中你就会发现人民币原来升值了这么多。展望未来,预计随着国家“一带一路”方针的的实施,人民币在世界贸易中的结算频率增加,和人民币在国际上结算地位的提高,人民币升值的压力还会更加大。

第二个问题是高地价的问题。确实,近两年,随着国家去库存策略的实施,国内房地产交易规模飞速上升,开发商回笼了大量的资金(远超出他们的设想),另外,个别股份制银行、证券公司为了强占房地产开发贷款的市场,为开发商提供了各种不同类型的灵活的买地资金来源,各大一线品牌的开发商够买土地的热情高涨。热门的一二线城市高地价成交现象屡屡发生。因此,群众就会认为,既然开发商这么高价买的地,今后就肯定就不会亏本卖,未来房价肯定会涨。1万买的地,未来售价就一定会1万六。这种逻辑关系是建立在开发商绝对不能亏本的前提下所引起的。

但在实际操作方面,开发商以多少价格来买地本来就是一个商业行为。地方政府从来就没有保证过开发商以某个价格买了这地后绝对不会亏本。近几年,佛山市场开发商高价拿地亏得一塌糊涂的例子非常多,7000多楼面地价卖8000块的房子(开发商一平米亏4000元)这样的例子就发生在近三年。因此,开发商高价买地就必然出现高价卖房的逻辑关系是片面的。项目未来的售价更多的是参照市场届时的表现。

思考:土地这么好卖,为什么政府不多推地?

当然,我们也看到,过去土地市场高溢价成交的现象确实比较普遍。这里又引发到另外一个问题,国家的土地供应问题。很多群众会说,为什么现在的土地这么好卖,政府就不能多推出土地来平抑市场。这里就涉及到一个土地供应的深层次问题。因此,要把握好土地市场的动向我们必须要沉下心来研究国家在2016年土地政策方面的新动向。

2016年初,党中央、国务院出台了《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。这个文件当时被大家关注只是以为是媒体所报道的建立“街区制”。但实际上这份文件档次非常高,文件的出文者并不是住建部,而是在国务院名义上,再加上中共中央,说明了这份文件是代表着我国最高权利机构集体决策的表述。起草这份文件,是经过中央多个部门反复讨论最终定调的成果。正如住建部部长陈政高所说,是住建部会同29个部门在深入调研和认真总结经验的基础上起草而成。该文件将对未来长期整个国内的城建事业发展起到非常积极的引领作用。

总结整份报告,其中有几个方面是非常值得大家学习领会的。第一,该文件是反思、总结了改革开放以来的城市建设经验而成。整个文件一直贯穿着“集约用地”的精神。因为,中央看问题不仅仅针对某个区域,某个城市,它必须是站得高,看得远,从全局观念来看问题。

我国目前的城建事业虽然发展很快,但是,从整个国家来考虑,有些问题我们必须要清醒认识的。一个是粮食的自产自足问题,第二个是耕地的保护问题。在2015年6月的相关会议上,总理已经在会上表示,“必须要守住耕地红线,守住基本农田红线。在推进新型城镇化过程中,坚定不移实行最严格的耕地保护制度,实施最严格的节约用地制度。”因此,在《若干意见》中,全文是一直贯穿着“守住耕地红线,集约用地”的精神。反思我们过去十多年的城建事业发展历程,我们已经习惯了一种观念,就是不断向农村征地、修路、卖地、建设的一个循环。而在这过程中,大量占用农业耕地是无法避免的。

从整个国家来说,一个城市要求每年新征耕地3000亩,200多个地级市就是60万亩到70万亩,过不了20年,就会消耗完我国的大部分农业耕地。到时候,我们的粮食从何而来,所以,《若干意见》这份文件是中国中央、国务院是站得高、看得远,出具了这份前瞻性的文件。第二,《若干意见》首次对城市规划管理体系进行了重新反思和全面提升。“城市建设,规划先行”是我们佛山过去10年城建工作的最好实践经验。我们在实践中发现,正是由于我们佛山实施了该精神,所以,每个区域的建设会更加科学,更加合理。城市的运营效率也会越来越高。

城市发展如何与耕地保护共存?

正因为该文件的出台、实施,2016年土地政策出现了新变化。变化的最直接体现为各大城市陆续重新向中央报送城市总体规划方案,调整今后的年度建设用地供应计划。2016年的年底,12月27日,中国政府网发布《国务院办公厅关于批准佛山市城市总体规划的通知》(以下简称“通知”)的批复,国务院原则同意《佛山市城市总体规划(2011—2020年)》(以下简称《总体规划》)。而在批复前,2016年佛山建设用地比较紧张就可以理解了,政府想推地,但由于城市总体规划未批,建设用地指标还没有完全落实,所以2016年佛山市出让地块相对前几年大幅减少就可以理解了。2016年,南海区出让商住地仅有14块,是2015年的N分之一。

当然,要解决好一二线城市建设用地紧张的问题实际上是涉及到中央顶层设计的问题。我们也发现,一、二线城市由于历史发展问题,现在的土地价格已经攀升到一个相当高的价格。以一线城市2万元楼面地价的住宅用地来说,一亩的地价已经是达到4000万元(以容积率3.0为计算)。4000万元一年的利息收入(按照3%来算)就达到120万元。什么样的高科技农业项目也达不到120万元/亩/年这样的高产出。

而且,由于在一、二线城市要保留这少许的农业用地根本就不能达到现代化大生产的规模经营效应。因此,将来要解决粮食的自产自足问题和耕地的保护问题是个大命题。当然我个人觉得国家层次在这方面还是有潜力的。就是在大西北三四线城市集中资金搞大规模的水利工程,搞国家级别的大型农业种植基地,大粮仓,大菜蓝子;一二线城市倾向于搞大规模的粮食储备系统,适当增加城市建设用地指标。

现在,国内对“水资源”保护还缺乏深度认识,大型水利工程比较少搞。最近,江苏盐城这个“百河之城”就因为水资源保护不足而被迫花巨资搞“百里引水工程”。值得我们引以为戒。虽然按照目前的“集约用地”政策,国内东部沿海的发达城市的农业用地被严格保护,但对于14亿人口的中国来说,其意义并不突出,反而引发目前人口密集的一二线城市土地供求矛盾加剧、地价居高不下的主要原因。

但是,我们看到历史悠久的中原文化的中西部大量的农田土地却产出不高。以河南、陕西、甘肃、银川这些中西部的平原区域因为干旱原因农业产出非常低。如何真正盘活提升这巨额的低效的农业用地才应该是顶层应该考虑解决的问题。

他们这些地方并不是不想发展,而是由于受制于“天时”(降雨量小)“地利”(无持续地表水源)而经济受困。“敦煌”现象就是一个典型例子,一些历史有名的城市正因为水源的贫乏而渐渐被历史遗忘。因此,国家顶层有必要加大对中西部区域的水利建设,彻底解决陕西、甘肃、银川的长期干旱问题,让这些区域在再次能弘扬中原文化成为中国的大粮仓,这才是彻底解决粮食的自产自足的核心问题,也是加快全面小康社会建设的一个好的方式。大型水利工程是利于万代的民生工程。古有大禹治水,秦朝有都江堰,近三十年有长江三峡水利和南水北运。每项水利均影响到国内的经济发展的持续变化,值得我们去探究。

我相信,中央顶层部署的房地产调控政策是来真的,是严格按照中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”精神作为一向政治任务来实施。调控结果将拭目以待。

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责任编辑:刘碧懿  JN767
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