北京房地产调控18天10道令 加码再递进剑指都市圈

这两天，因为涉嫌违规代理商办类房屋销售和虚假宣传，代理朝阳区中弘北京像素项目的链家五里桥二街分店关门了。因同样原因被北京市住建委责令停业整顿的，还有我爱我家五里桥分店等15家房地产经纪机构。

在此之前，因发布“商改住”项目信息，北京某独立房地产经纪有限公司被北京住建委注销房地产经纪机构备案。消息爆出后，于美国纽交所上市的北京该母公司控股股价创出3年来新低。

在北京，这一轮被北京住建委注销房地产经纪机构备案的有53家房地产经纪机构和分支机构，今后将不得再从事房地产经纪业务。

而仍在营业的房地产经纪机构，也较往日低调很多。

一切缘于3月17日开始的北京“史上最严房地产调控”。

某房产数据中心显示，3月17日前，北京东城区的一手房均价已超过12万元，但4月9日前这一周成交数量持续为0。

“房价高企、调控政策密集出台也让投资变得审慎，谁都不想成为最后一帮接力人。”中国社会科学研究院经济所研究员汪利娜对时代周报记者分析。

从限贷、限购到限离，再从限制商改住到严查违规中介，然后放出未来5年住宅供地6000公顷的大招……18天10道令，一块块板子打下来，北京的调控思路渐渐清晰。

3月29日，在住房和城乡建设部召开电视电话会议上，北京市住房和城乡建设委员会主任徐贱云代表北京市介绍了房地产调控经验和成果。住建部表示，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。

在北京10道令的带动下，全国多个城市均学习北京调控经验，因城施策开启“打补丁模式”，在短时间内多次加码调控政策。

北京的房地产调控逻辑

始于3月17日的限贷限购，之后10项调控措施密集出台。从将平房“通道”记入不动产权证、抬高非京籍购房缴税门槛、规定异形房一律不能登记、落户、入学，再到限离、严禁商改住和严查违规中介。北京这一轮房地产调控几乎将购房需求端的每一个重点环节堵死，堪称史上最严房地产调控。

从具体政策落点的轨迹和前后关联来看，接受时代周报记者采访的多位专家普遍认为，本次北京房地产调控是为了具体落实“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，和以往重拳打击炒房，抑制房价上涨过快的目标类似，但这次拿出的控思策略却略有不同。

业内将之形容为“先吃药后点滴再手术”。“北京这一轮调控并未像过去一股脑出台大政策，而是换成若干个小政策，这样的针对性更强、效果也更好。调控的逻辑就是精准诊疗症结、逐步升级调控，最终达到抑制资产泡沫膨胀的目的。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷向时代周报记者分析。

4月7日，继连出十策之后，北京市又放出房地产调控重磅“炸弹”，发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》（下称《计划》），明确未来5年内将建立购租并举的住房制度，并公布了北京市未来五年的土地供应计划。

《计划》指出，未来5年北京市将供地6000公顷，住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。并将2017年全市计划供应住宅用地调整为1200公顷，这个面积是此前计划的2倍。

早在这一轮房地产调控启动之前，北京市政府等有关部门多次提到将“疏堵结合”，北京市市长蔡奇曾多次在公开讲话中强调精准发力，深化房地产供给侧结构性改革。但基于一直没有实质性的措施出台，加上市场普遍认为北京的土地供应已经非常紧张，这一信号在当时并未引起市场的充分注意。 

从供给端发力，同时结合需求侧的政策收紧，这一做法与多位分析人士提出的控制房价的基本逻辑相同，即“均衡土地供求关系，稳定市场预期”。

事实上，这一思路在北京市2017年政府工作报告中早已明确：“把握住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，探索建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”

“如果按照这个思路，北京市政府接下来应是抓紧研究建立符合国情市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”一名房地产分析师对时代周报记者表示。

从供给侧上下功夫

在3月29日的整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，住建部表示，北京的房地产调控经验值得各地认真学习。所推介的经验不离这次会议的主题，即北京综合施策，严抓二手房市场的经验，但不止于此。

一周后发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）（下称《通知》）可以证明这一点。

从这份由住建部和中国国土资源部共同签发的文件内容来看，主要围绕改善住房供求关系，稳定市场预期，一定程度上融汇了北京此轮房地产调控的一些经验。同时，这也是自北京开启全国房地产调控升级后，住建部排名前列次出台全国房地产调控的统领性文件。

《通知》要求，各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控土地供应，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。同时要求2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

“和以往调控策略不同的是，这个文件通篇都在讲供给端，说明开始从供给侧改革上下功夫。同时制定三年土地供应滚动计划，体现政府有意识通过政策调整市场预期，以此来有效抑制购房恐慌。”欧阳捷分析。

同时，《通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。“这明显有别于过去宏观调控政策的‘一刀切’，在具体的措施上指出了具体计划，分类清晰，操作性也比较强。”

但他认为更深层的原因是，北京做法符合2017年政府工作报告和去年中央经济工作会议的核心诉求。2017年政府工作报告中，“稳”字出现了49次。“既要抑制资产泡沫，又要防止大起大落，房地产只要基本稳住，没有大跌，不出大乱，就是对中国经济的较大支撑。”

剑指都市圈泡沫，地方政府陆续响应

4月6日《通知》甫一发布，在之后几日里便陆续得到地方政府响应。

4月8日，珠海出台“史上最严调控”。在限贷、限卖的同时将明确加大住宅用地供应力度，完善土地出让机制，但并未公布具体的土地供应计划。同一天，惠州也发布新政称加大商品住房有效供应。9日，福州出台新政，明确2017年福州市区普通商品住宅用地供应量要在2016年的基础上增加一倍以上，同时为地块设定较高限制价格……常州、武汉等城市陆续对新一轮调控作出回应。

尽管4月6日的《通知》里没有明说，但多位分析人士认为，从《通知》强化地方政府主体责任等一系列提法来看，本次调控或剑指一线或热点二线城市周边都市圈，未来这些城市的房地产调控将再度加码。

原中国社科院金融研究所金融发展室主任、青岛大学经济学院教授易宪容接受时代周报记者采访时认为，始于去年10月的房地产调控某种程度上加剧了市场分化：一边是一二线热点城市住房销售逐渐冷却，投机炒作在短期内得到遏制；另一边是一些三四线城市销售火爆。

事实也确实如此。根据国家统计局公布的1-2月房地产数据，38个一二线城市整体成交量下降了8.3%。但受刚性挤出和投资炒房推动，都市圈周边城市住房交易量猛增，尤其是京沪深周边。

某研究院数据显示，58个重点三四线城市中，42个三四线城市成交量同比去年1-2月平均增长+57.1%，16个城市成交量平均下降-29%，整体增长23.6%。以惠州为例，深圳去年10月最严限购政策出台后，邻近惠州的一手房交易均价和成交量便一路走高。一手房均价从7000元上涨至1.4万元，邻近深圳的一些楼盘均价甚至达1.7万元，北京周边的廊坊、香河等地房价去年同比涨幅超过100%。

“基于和一线城市资源互换的需求，这些城市多数打擦边球。此前有些房价上涨过快的城市至今未出台有力的限购政策，《通知》正是针对此类现象。”兰德机构总裁宋延庆接受时代周报记者采访时认为。

《通知》在“五类”城市基础上要求公布土地供应计划的同时，强调了地方主体问责。“对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房和城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。”

借鉴“北京经验”给出的“疏堵结合”和精准施策，有望能达到这两个目的。

成交量锐减，房价仍坚挺

北京调控加码至今，市场似已冷静不少。一组数据显示，2017年4月2-4日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交163套，成交面积2.07万平方米，同比分别下滑83%、75%，成交量创下近四年的同期新低。

成交量锐减的同时，房价依然坚挺。在不少中介口中，房主们依然相信北京、甚至环京一些区域房产的保值功能。4月10日，经过一周低迷后，北京房地产呈现逐步回暖趋势。某房产数据显示，当日北京一手房成交均价环比上升12%，成交套数则环比上升118%。

在欧阳捷看来，基于北京、上海、深圳等一线城市的调控目的主要在于疏解大城市人口压力，未来这些城市很可能会保持长期限价，但严重供需不足将促使北京房价在一定时间内保持量缩价稳。

汪利娜认为，增加有效供给是抑制房价上涨最有利的手段。这一次住建部出台的土地供应与库存、人口状况挂钩的政策，正体现为增加供给。

“但如何增加有效供给，即老百姓买得起的或可支付的住房，政府还要从控制地价入手。”她指出。

欧阳捷认为，《通知》出台虽然抓到了调控房价市场的核心要害，能部分解决问题，但企图仅仅以此解决房价上涨预期不太现实，必须寻求建立稳定房价的长效机制，同时也须在“房子是用来住的”思路指引下，针对住房保障完善更多细节配套。至于未来，他认为，在《通知》给出的差异化政策框架下，一段时间内，如都市圈周边城市因过去几年土地供应量过大，未来的房价可能保持量缩价稳。

“但前提是，这些城市能出台有力的调控政策。”他补充说。