恒大将降低负债率 房企前十大门槛将升至4000亿

2016年因入股万科、销售额超越万科、恒大人寿炒股而备受关注的中国恒大，迎来了2016年的业绩发布会。上次业绩会未现身的恒大董事局主席许家印这次也来了，面带笑容的他看起来心情不错。

业绩会上，许家印对公司负债率升高、让渡万科投票权予深铁、重组深深房A、恒大人寿炒股等问题均未回避，一一作答。

一边是成为万科重要股东，一边是重组深深房进行时。许家印在2016年似乎打出了一手好牌。而对恒大来说，未来能否继续保持行业规模排名前列，能否平衡规模与效益，以及能否在万科与深深房这两个平台获益，更考验许家印及其团队的能力。

降负债率逻辑

2016年，恒大撼动了中国房企龙头老大万科的位置，以3733.7亿元的销售金额，4469.0万平方米的销售面积，成为2016年销售金额与销售面积的双料冠军。

同时，恒大宣布期内实现毛利润594.2亿、核心业务利润208.1亿，同比分别增长58.8%、89.2%。

但恒大净利润增长不尽人意。2016年，恒大净利润为176.2亿，比去年只增长1.6%；净利润率为8.3%，同比下降4.7个百分点。

高企的净负债率也不容忽视。2016年，恒大净负债率上升至119.8%，对比去年的93.5%同比上升了26.3个百分点；总借款也较2015年大幅上涨80.2%，达到5350.7亿。

3月28日，在香港召开的业绩发布会上，恒大管理层传递出来的信息显示，今年恒大一大重要工作就是降低负债率。

对于净负债率为何升高，恒大董事局副主席、总裁夏海钧解释道，恒大负债率升高较大的原因是公司大规模增加土地储备。

公告显示，2016年恒大新增项目213个，新增土地储备面积1.02亿平方米。截至2016年12月31日，恒大共拥有2.29亿平方米土地储备，位列房企排名前列。其中一二线城市项目面积占比为57.9%，地级市项目面积占比为39%。

一名行业分析人士指出，房地产业属于资金密集型行业，负债率偏高是行业属性。房企要快速发展，就需要大量购置土地，但也导致大量资金沉淀在项目中，直接推高了负债率。恒大是目前土地储备较大的房企，负债率偏高在所难免。

该人士认为，若将土地增值因素计算在内，恒大的真实负债率并没有那么高。数据显示，截至2016年末，恒大项目土地原值3600.7亿，世邦魏利仕对此估值7005亿，增值3404.3亿。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算，恒大净负债率将降至66.7%。

但是这种估算并未计入永续债。从2013年至今，恒大动用永续债这种利率较高的融资方式，大量吸纳一二线城市土地，同时也大大提高了公司的隐形负债率。年报显示，2016年恒大即永续债持有人应占全面收益总额为1064亿元。

值得关注的是，恒大终于要对规模较大的永续债进行清理了。夏海钧此次在发布会上承诺，今年公司会加强对负债的管控，大规模偿还永续债，力争今年还掉三分之二。这将有利于降低恒大的真实负债率。

此外，恒大已在今年1月成功引入中信聚恒、广田投资等8家投资者共计300亿的战略投资，这使得恒大净资产水平快速提升。恒大认为，300亿的资金会带动负债率快速下降。

恒大管理层还在现场表示，目前公司正在优化债务结构，将短期债券置换成长期债券，用低成本的债券代替高成本的债券，降低融资成本。

3月17日，恒大发行5亿美元的年利率7.0%优先票据，及10亿美元的年利率8.25%优先票据；3月24日再发行10亿美元2024到期的年利率9.5%优先票据，今年3月共计举债25亿美元。

对此恒大管理层表示，由于国家外汇管制严格，发美元债能够降低外汇管制对资金的影响。

规模与效益的平衡

恒大的王者之心始终存在，重组深深房将是对这一野心实现的超级路径。

恒大在业绩会上宣布，公司2017年至2019年的销售目标分别为4500亿、5000亿、5500亿元。

这一数据，与恒大去年10月3日发布的重组深深房A协议承诺的业绩一致。

对于房地产公司来说，规模并非全部，甚至是一把双刃剑。2017年初，许家印首次提出，恒大要实施“规模+效益”的发展战略。

恒大地产将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本，从提升物业管理服务以及降低三项费用等方面提升效益。

通过效益提升，恒大净利润将增加。在恒大重组深深房引入排名前列轮8家投资者时，恒大就向投资者做出了2017-2019年三年净利润高达880亿元的业绩承诺。据投资协议，恒大地产承诺2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元。

对此，夏海钧表达了充分的信心。他认为，目前恒大集团的房地产业毛利率维持在30%以上，且公司未来三年按年递增500亿的销售目标十分稳健，可确保实现净利润的增长。

对于房地产主业，恒大持看好态度。夏海钧表示，中国房地产市场每年的销售规模在10万亿左右，这个数据不会变。未来改变的是行业集中度，今年年底前10大地产商集中度将是20%，未来会到40%。

他认为，龙头企业业绩都是稳定增长的，实力弱的企业会被并购掉，未来进入房企前10名的较低门槛将是4000亿元。

许家印透露，今年上半年，恒大地产将引入第二轮战略投资者，规模约150亿。他表示，由于第二轮战投中有国有背景的企业，国资入股程序相对复杂，需要一系列的审批，这也是恒大地产借深深房回A进程推迟的原因。

在地产主业的霸业即将完成之际，恒大也加快了多元化战略布局，今年明确将形成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，从“房地产业”向“房地产+服务业”转型。

其中，在金融产业方面，恒大人寿全年规模保费收入565亿，总资产736亿。许家印表示，去年恒大人寿实际上买卖股票130亿元，投资了110只股票，其中100多只大蓝筹，恒大人寿在买卖股票问题上，没有违规。

旅游产业方面，恒大旅游集团全年销售174.7亿元，总建筑面积为1060万平方米，致力于打造特大型文化旅游综合体。在健康产业方面，恒大涉及的项目包括养生谷、医院、医学美容及抗衰老等。

不过，恒大的多元化业务截至目前都是亏损状态，盈利主要还是来自地产主业。

对此夏海钧表示，目前恒大多元化产业还处于探索阶段，这是亏损的主要来源。恒大内部人士称，今后将加强主业与多元化的互动和连接，力争多元化业务如足球等尽快盈利。