李华宇:佛山东部楼市政策将继续收紧 西部迎发展

佛山搜狐焦点讯  最近几个月，西樵楼盘频频登上热销榜，1、2月份更是勇夺南海镇街新房销量排名前列。而本月底，西樵新城区也将推出一宗成熟商住地块，届时必然又会上演一场激烈的鼠标战。

洼地西樵价值何在？新地块拍出，会否改变西樵楼市现状？未来会否成为广州客新战场？2017年佛山楼市将呈现怎样的趋势？本期高端访谈主人公为先进丰执行董事李华宇先生，为我们解读南海中西部，特别是西樵的楼市发展前景。

先进丰执行董事李华宇先生

区域楼市价值取决于四大因素：交通、价格、产业、品质

目前桂城楼价破2.5万/㎡，禅城破2万/㎡，佛山新城破2万/㎡……2017年佛山房价每天都在刷新纪录，二手房价甚至贵过一手，刚需客户只能转战禅桂周边，有轨道交通布局的南海中西部成为大热门区域。

据搜狐焦点在悦珑湖加推（3月11日）现场采访了解到，有广州客户为选上心仪的单位，夜宿西樵。他们表示，现在广州到西樵交通极不方便，但佛山地铁2号线将在西樵设站，届时地铁开通，广州到西樵就十分便捷了。现在悦珑湖的售价在9000元/㎡左右，相比广州来说已经很低了，他们还笑称“我们买的是未来”。

虽然目前西樵整体均价还处于8000-9000元/㎡，但上涨势头十足，片区的中海项目毛坯均价已达16000元/㎡。而南海被视为价格洼地的罗村新盘吹风价达18000元/㎡，丹灶在售均价涨至1.1万/㎡，未来有新盘吹风价高达1.5万/㎡......

搜狐焦点：南海中西部吸引购房者的除了价格还有哪些呢？

李华宇：影响区域价值的因素主要有四个：价差、交通网络、产业基础、楼盘的质量。由于区域间存在明显的价格差异，才会吸引购房者从市中心转移到周边置业。

广州、桂城、禅城、狮山、西樵之间的楼价便有一个阶梯式的落差。以广州为中心，珠江新城地价已超3万/㎡，2公里外的桂城目前新房均价接近3万/㎡，而与桂城约20分钟车程的狮山，目前楼价约1.5万/㎡；再到西樵，与禅城仅30分钟车程，却存在1万/㎡的价差，以悦珑湖为例，目前在售均价为9500元/㎡。

可以看到，由于天然的价格差异，使得城市郊区的置业门槛相对较低，而对于投资型客户来说，升值的空间也相对较大。所以说，价差是城市周边区域吸引客户的重要因素之一。

影响区域价值的第二个要数是交通网络，不断完善的交通路网，特别是轨道交通的建设大大拉近了镇街与市区的距离。从另一个角度来看，轨道不是拉近了两地的距离，而是将市区的范围扩大了。

以西樵为例，佛山地铁2号线由高明开出，途经西樵，最终延伸至广州南站。根据2号线的设计速度，从高明到广州南站只需要一小时，这意味着位于中段的西樵未来到广州南站只需要半小时。另外经由2号线，西樵到地铁湾华站只需要15分钟，湾华站是佛山地铁2、3号线的交汇点，魁奇路与文华路的交汇处，未来这里正是佛山的新中心。

实际上，这一个连片的城市将来定义就是一个市区，不同的镇街只是佛山市区的不同板块。

佛山地铁二号线二期途经西樵（来源：佛山日报）

产业则是支撑房地产可持续发展的重要因素之一，由产业带动房地产，需求一定是良性的。目前放眼南海中西部各镇街，西樵的文旅、第二产业优势突出。作为佛山新兴置业板块之一，西樵以传统的纺织、瓷砖以及优质的文旅产业，吸引着全国各地，乃至全球的投资者，产业人口结构的调整更为经济的可持续发展打下厚实的基础。

最后就是楼盘的品质。以往西樵缺乏大型品牌开发商的进驻，楼盘产品质量普遍偏低。在本地购房者看来，他们在什么时候买，买哪里的房子都是一样的。但是随着近年来中海、恒大、碧桂园的进驻，西樵的楼盘项目在质量和服务上都得到很大的提升。

那么本土的客户就会对产品就价格、质量、品牌进行选择。同时，外区的客户也会在西樵找到一些熟悉的味道，因为这些开发商在广州、佛山市区都是见过的，名企的质量、口碑都有一定的了解。所以鉴于相对低的楼价，以及更舒适的环境，外地客户会愿意向郊区转移。

搜狐焦点：南海中西部新房均价普遍已过万，您认为是否合理，购房者会否埋单？

李华宇：在谈这个问题之前首先要弄清楚房价发展的影响因素有哪些？在我看来，房价主要受两个因素影响，排名前列是钱在贬值，第二是主力购房群体为改善型客户。

2005年佛山最贵的楼盘是4600元/㎡，当时工资仅1800元/月。但2017年2月全市的新房均价达10090元/㎡（经纬数据），2016年佛山人均工资已升至5250元/月。可以看到不仅楼价在不断上涨，市民的人均工资也在上调。

另一方面为什么我会说房价是由改善型客户托起的呢？有朋友，10几年来没有买房，但在资金的积累，收入不断增加的情况下，一下子在佛山中心买了170㎡的房子。也有部分和我一样小房换大房的，在房子不断升值，收入提升的情况下，有足够的首付便会更换大房。

在两者的推动，楼价的上涨实属正常。但会否存在虚高的情况，主要看购房群体中投资客的比例是否偏高。就佛山而言，特别是南海中西部，投资客比例相对较低。

西樵新城区地块楼面价或会拍出区域新高

搜狐焦点：据了解，西樵新城区将于下周一（3月21日）出让一宗超6万㎡的商住地块，起拍价仅2字头，预计能拍到什么价格？ 【点击回顾地块挂牌新闻】

李华宇：我觉得该宗地的出让可能会是西樵一个标志性的事件。首先，因为地块占地面积不大，仅6万㎡，总价相对而言不高，无论是品牌开发商还是本土开发商都可以承受。

另一方面，周边楼价可支撑地块未来产品价格的发展空间。从目前情况来看，周边楼盘在售价格已达9000元/㎡，中海更超万元/㎡，那么扣除建筑成本，地块的楼面价可达6000元/㎡左右。

西樵新城区航拍实景图

搜狐焦点：在外界看来，西樵的发展都集中在听音湖片区，但根据政府“一山两江三片区”的规划，西樵新城区作为和听音湖错位发展的新区域，有哪些发展的优势和劣势呢？

李华宇：我觉得其实这两个区域距离挺近的，如果在西樵人的角度，肯定是两个片区，但从地铁线走向来看，两个片区之间只有1个站的距离。如果非有找两地差异肯定是有的，就如亚艺湖和千灯湖的区别。

西樵的听音湖片区是城市会客厅，向外部展示西樵旅游资源的区域，楼价相对会贵一点。而西樵新城区则是以中心湖为核心，布局住宅项目、学校、肉菜市场、医院等等，承接的是居住的功能。从购房群体组成来看到，西樵新城区主要以本土的西樵人为主，因为这里距离学校近，有西樵第二小学、西樵高级中学、南海中学，还有南海医院，目前驾车前往听音湖也仅10分钟。

预测：2017年佛山东部将继续实施楼市收紧政策  西部或迎发展契机

搜狐焦点：年初楼市一路疯涨，二手业主不断返价，甚至出现恐慌性购房的现象，您如何看待今年楼市走势，政策会否像杭州、南昌一样进一步收紧？

李华宇：我认为佛山楼价整体上将呈上升趋势，但中间会出现调整的小周期，而今年是否是调整的周期会视乎政策而定。目前我国房地产主要以改善和投资需求为主，如果政府层面出台压制的楼市政策，如银行利率政策、税收政策、限购政策等，那么投资型需求便会马上减少，楼价也会有所影响。但从佛山来说，楼市的投资客比例不高，自住购房仍占多数。

政策方面，我认为今年佛山中西部会继续实施不限购的楼市政策。因为整体来看，该片区的新房库存量仍较大，如丹灶、三水部分镇街，存在巨大的去库存压力。从国家层面来看，去库存仍是今年工作重心。另外由于中西部存在价差优势，居住环境也有保障，政策上仍会以宽松为主。

而对于佛山东部来说，我认为将继续实施限购政策。另外，片区在土地供应上会有所提高，以缓解由于库存过低而导致的供求关系不足。

值得注意的是，两会期间国务院提出了粤港澳大湾区城市群发展规划，佛山作为规划中的一员，未来将面临城市的扩容，包括轨道建设扩容、人口扩容。而产业的升级发展会将是人口扩容的主要通道，由于佛山的产业升级，先进技术人员便会向佛山转移，随之在佛山置业定居。这样将产业与房地产结合起来，让产业带动房地产，需求一定是良性的，佛山的房地产发展也会更平稳。