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李华宇:佛山东部楼市政策将继续收紧 西部迎发展

2017/03/20 08:00 来源: 搜狐焦点网 评论
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本期高端访谈主人公为领先丰执行董事李华宇先生,为我们解读南海中西部,特别是西樵的楼市发展前景。

佛山搜狐焦点讯  最近几个月,西樵楼盘频频登上热销榜,1、2月份更是勇夺南海镇街新房销量第一。而本月底,西樵新城区也将推出一宗成熟商住地块,届时必然又会上演一场激烈的鼠标战。

洼地西樵价值何在?新地块拍出,会否改变西樵楼市现状?未来会否成为广州客新战场?2017年佛山楼市将呈现怎样的趋势?本期高端访谈主人公为领先丰执行董事李华宇先生,为我们解读南海中西部,特别是西樵的楼市发展前景。

领先丰执行董事李华宇先生

区域楼市价值取决于四大因素:交通、价格、产业、品质

目前桂城楼价破2.5万/㎡,禅城破2万/㎡,佛山新城破2万/㎡……2017年佛山房价每天都在刷新纪录,二手房价甚至贵过一手,刚需客户只能转战禅桂周边,有轨道交通布局的南海中西部成为大热门区域。

据搜狐焦点在悦珑湖加推(3月11日)现场采访了解到,有广州客户为选上心仪的单位,夜宿西樵。他们表示,现在广州到西樵交通极不方便,但佛山地铁2号线将在西樵设站,届时地铁开通,广州到西樵就十分便捷了。现在悦珑湖的售价在9000元/㎡左右,相比广州来说已经很低了,他们还笑称“我们买的是未来”。

虽然目前西樵整体均价还处于8000-9000元/㎡,但上涨势头十足,片区的中海项目毛坯均价已达16000元/㎡。而南海被视为价格洼地的罗村新盘吹风价达18000元/㎡,丹灶在售均价涨至1.1万/㎡,未来有新盘吹风价高达1.5万/㎡......

搜狐焦点:南海中西部吸引购房者的除了价格还有哪些呢?

李华宇:影响区域价值的因素主要有四个:价差、交通网络、产业基础、楼盘的质量。由于区域间存在明显的价格差异,才会吸引购房者从市中心转移到周边置业。

广州、桂城、禅城、狮山、西樵之间的楼价便有一个阶梯式的落差。以广州为中心,珠江新城地价已超3万/㎡,2公里外的桂城目前新房均价接近3万/㎡,而与桂城约20分钟车程的狮山,目前楼价约1.5万/㎡;再到西樵,与禅城仅30分钟车程,却存在1万/㎡的价差,以悦珑湖为例,目前在售均价为9500元/㎡。

可以看到,由于天然的价格差异,使得城市郊区的置业门槛相对较低,而对于投资型客户来说,升值的空间也相对较大。所以说,价差是城市周边区域吸引客户的重要因素之一。

影响区域价值的第二个要数是交通网络,不断完善的交通路网,特别是轨道交通的建设大大拉近了镇街与市区的距离。从另一个角度来看,轨道不是拉近了两地的距离,而是将市区的范围扩大了。

以西樵为例,佛山地铁2号线由高明开出,途经西樵,最终延伸至广州南站。根据2号线的设计速度,从高明到广州南站只需要一小时,这意味着位于中段的西樵未来到广州南站只需要半小时。另外经由2号线,西樵到地铁湾华站只需要15分钟,湾华站是佛山地铁2、3号线的交汇点,魁奇路与文华路的交汇处,未来这里正是佛山的新中心。

实际上,这一个连片的城市将来定义就是一个市区,不同的镇街只是佛山市区的不同板块。

佛山地铁二号线二期途经西樵(来源:佛山日报)

产业则是支撑房地产可持续发展的重要因素之一,由产业带动房地产,需求一定是良性的。目前放眼南海中西部各镇街,西樵的文旅、第二产业优势突出。作为佛山新兴置业板块之一,西樵以传统的纺织、瓷砖以及优质的文旅产业,吸引着全国各地,乃至全球的投资者,产业人口结构的调整更为经济的可持续发展打下厚实的基础。

最后就是楼盘的品质。以往西樵缺乏大型品牌开发商的进驻,楼盘产品质量普遍偏低。在本地购房者看来,他们在什么时候买,买哪里的房子都是一样的。但是随着近年来中海、恒大、碧桂园的进驻,西樵的楼盘项目在质量和服务上都得到很大的提升。

那么本土的客户就会对产品就价格、质量、品牌进行选择。同时,外区的客户也会在西樵找到一些熟悉的味道,因为这些开发商在广州、佛山市区都是见过的,名企的质量、口碑都有一定的了解。所以鉴于相对低的楼价,以及更舒适的环境,外地客户会愿意向郊区转移。

搜狐焦点:南海中西部新房均价普遍已过万,您认为是否合理,购房者会否埋单?

李华宇:在谈这个问题之前首先要弄清楚房价发展的影响因素有哪些?在我看来,房价主要受两个因素影响,第一是钱在贬值,第二是主力购房群体为改善型客户。

2005年佛山最贵的楼盘是4600元/㎡,当时工资仅1800元/月。但2017年2月全市的新房均价达10090元/㎡(经纬数据),2016年佛山人均工资已升至5250元/月。可以看到不仅楼价在不断上涨,市民的人均工资也在上调。

另一方面为什么我会说房价是由改善型客户托起的呢?有朋友,10几年来没有买房,但在资金的积累,收入不断增加的情况下,一下子在佛山中心买了170㎡的房子。也有部分和我一样小房换大房的,在房子不断升值,收入提升的情况下,有足够的首付便会更换大房。

在两者的推动,楼价的上涨实属正常。但会否存在虚高的情况,主要看购房群体中投资客的比例是否偏高。就佛山而言,特别是南海中西部,投资客比例相对较低。

西樵新城区地块楼面价或会拍出区域新高

搜狐焦点:据了解,西樵新城区将于下周一(3月21日)出让一宗超6万㎡的商住地块,起拍价仅2字头,预计能拍到什么价格?点击回顾地块挂牌新闻

李华宇:我觉得该宗地的出让可能会是西樵一个标志性的事件。首先,因为地块占地面积不大,仅6万㎡,总价相对而言不高,无论是品牌开发商还是本土开发商都可以承受。

另一方面,周边楼价可支撑地块未来产品价格的发展空间。从目前情况来看,周边楼盘在售价格已达9000元/㎡,中海更超万元/㎡,那么扣除建筑成本,地块的楼面价可达6000元/㎡左右。

西樵新城区航拍实景图

搜狐焦点:在外界看来,西樵的发展都集中在听音湖片区,但根据政府“一山两江三片区”的规划,西樵新城区作为和听音湖错位发展的新区域,有哪些发展的优势和劣势呢?

李华宇:我觉得其实这两个区域距离挺近的,如果在西樵人的角度,肯定是两个片区,但从地铁线走向来看,两个片区之间只有1个站的距离。如果非有找两地差异肯定是有的,就如亚艺湖和千灯湖的区别。

西樵的听音湖片区是城市会客厅,向外部展示西樵旅游资源的区域,楼价相对会贵一点。而西樵新城区则是以中心湖为核心,布局住宅项目、学校、肉菜市场、医院等等,承接的是居住的功能。从购房群体组成来看到,西樵新城区主要以本土的西樵人为主,因为这里距离学校近,有西樵第二小学、西樵高级中学、南海中学,还有南海医院,目前驾车前往听音湖也仅10分钟。

预测:2017年佛山东部将继续实施楼市收紧政策  西部或迎发展契机

搜狐焦点:年初楼市一路疯涨,二手业主不断返价,甚至出现恐慌性购房的现象,您如何看待今年楼市走势,政策会否像杭州、南昌一样进一步收紧?

李华宇:我认为佛山楼价整体上将呈上升趋势,但中间会出现调整的小周期,而今年是否是调整的周期会视乎政策而定。目前我国房地产主要以改善和投资需求为主,如果政府层面出台压制的楼市政策,如银行利率政策、税收政策、限购政策等,那么投资型需求便会马上减少,楼价也会有所影响。但从佛山来说,楼市的投资客比例不高,自住购房仍占多数。

政策方面,我认为今年佛山中西部会继续实施不限购的楼市政策。因为整体来看,该片区的新房库存量仍较大,如丹灶、三水部分镇街,存在巨大的去库存压力。从国家层面来看,去库存仍是今年工作重心。另外由于中西部存在价差优势,居住环境也有保障,政策上仍会以宽松为主。

而对于佛山东部来说,我认为将继续实施限购政策。另外,片区在土地供应上会有所提高,以缓解由于库存过低而导致的供求关系不足。

值得注意的是,两会期间国务院提出了粤港澳大湾区城市群发展规划,佛山作为规划中的一员,未来将面临城市的扩容,包括轨道建设扩容、人口扩容。而产业的升级发展会将是人口扩容的主要通道,由于佛山的产业升级,先进技术人员便会向佛山转移,随之在佛山置业定居。这样将产业与房地产结合起来,让产业带动房地产,需求一定是良性的,佛山的房地产发展也会更平稳。

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责任编辑:刘碧懿  JN767
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