常见买房纠纷需留神 学位、地铁承诺勿轻信

买房可谓是每个家庭较大宗的消费支出，其中涉及的规划、合同、建筑质量等各方面细节也特别多，稍有不留神就可能为日后居住带来麻烦。一年一度的315刚刚过去，梳理过去一年本报接到过的房产维权及相关律师接触到的案件发现，纠纷问题不少都集中在延期交房、一房二卖、交付房屋质量问题、房屋配套设施设备与约定不符以及开发商虚假承诺等，此外由于中介介入一手房销售产生的纠纷也不少。

现象一：中介隐瞒楼盘相关信息

2015年底，市民张女士通过佛山市立德成房地产信息咨询有限公司中介介绍，购买了一套南海万科四季花城涛竹轩的二手房，7500元的中介费付了，10万元的押金也已支付给了业主刘女士，就在即将支付30万元首期款前，张女士查册发现该房产在签约的前两天因为业主无法按时还贷，房产已被法院查封。“我还发现业主还在其他中介公司偷偷放卖这房子。”张女士说，随后张女士投诉到佛山市消委会，经过多番调解原业主仍不肯归还房款，消委会已建议张女士提起诉讼，将中介及原业主一并告上法庭。

不仅是二手房，近两年不少中介介入一手楼盘，通过介绍带客等方式促成销售，这其中由于中介方掌握信息缺失导致的纠纷不少。去年底，有市民经中山市金匙（中国）房地产香港有限公司中介介绍，下定金认购了广佛智城6套单位，并缴纳定金12万元，其中有一套已签合同并支付首期款。后通过小区业主群了解到该楼盘地块属于集体土地性质，只有30年使用权。该市民认为中介及开发商在介绍时并未告知相关信息，存在误导及欺骗行为。

对于这类投诉，有些中介会辩称自己也不清楚相关情况，不该为此负责。那么中介除了搭建买卖双方的桥梁，究竟该不该为其“无知”负责呢？

纠纷焦点：

中介该不该负责？

佛山市消委会认为，中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。当中介机构违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益时，不得要求委托人支付中介服务费用，给委托人造成损失的，还应当承担相应的损害赔偿责任。

买房提醒：

虽然中介有责任对其提供的中介服务负责，但广东至高（广州）律师事务所高级合伙人、主任律师郭华寿认为，如何认定其法律责任，要有证据证明销售公司或其销售人员进行过该项行为，在举证上有难度。购房者在签署文件时一定要注意是否有限制销售公司或销售人员权限的条款。实务中，购房者很难从密密麻麻的合同条款中注意到受托人权利限制的条款，理论上讲，购房者可以以格式条款未经提示为由主张该条款无效，但司法审判中诉讼风险极大。因此购房者要在销售人员做出承诺时就留意收集证据，以备不时之需。

现象二：收楼不达标还要交物管费？

近日，市民卢先生向本报投诉，其购买的三水欧雅右岸春天房屋，去年9月开发商通知其收楼，但卢先生发现开发商并未提供竣工验收表及相关材料。“没有任何验收材料，这样就算能交楼了吗？”随后卢先生还发现，房屋不少地方存在空鼓、漏水情况，随后卢先生拒绝收楼，并要求开发商整改。就在近期，虽然整改得差不多了，但物管方面却要求卢先生缴交从去年9月至今的物管费，不然不给收房。“我还没签字，而且开发商只在这个月才给到一份联合验收复印件，上面盖章日期显示是去年10月，没有竣工验收备案表，房屋质量也不过关，这分明是开发商自己延期交房了。”卢先生认为这物管费收得不合理。

对此记者咨询了欧雅右岸春天的物管处，其工作人员表示确实是要求业主从通知收楼时就缴交物管费，“房屋质量有问题跟我们无关吧，物管费是用于小区园林维护等方面的啊！”工作人员回答说。而对于是否有竣工验收材料，该工作人员表示确实没有，“开发商没将材料交给我们，具体原因要问开发商吧。”但记者从开发商方面得到的回复却又是：“我们已经有材料了呀，为何物管说没有？”对此开发商尚未给予进一步回应。

关于交楼后何时缴交物管费的投诉本报接到过不少，去年就相继有容桂的合峰东岸名苑和狮山一楼盘业主向本报投诉类似问题。“我们合同上要求是从通知收楼之日算起的，这是我们的规定，你们签字了的。”合峰东岸名苑的物管这样回应记者。

纠纷焦点：

整改期间物管费谁来付？

那么物管究竟有没有权利向业主讨要整改期间的物管费呢？对此郭华寿表示，根据《物业管理条例》等的相关规定，物业管理公司必须在业主验收房屋、签字认可后才可以收取管理费。而且物业费是业主在收楼后按月支付。对于开发商提出的“我们合同上就是这样写的。”郭华寿认为开发商的主张缺乏法律依据，可以被认定为无效。如房屋有质量问题业主未收楼，开发商在整改期间的物业费应当由开发商承担。

买房提醒：

交房时要求开发商提供“三书一证一表”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。建议购房者看清“三书一证一表”，只有这些证件都齐全了，楼房质量才是经过国家有关部门权威认可的，这是开发商交房的必要条件，业主一旦签了有关收楼文件，就视为对房屋质量的认可。

现象三：学位房、地铁虚假承诺

“买房入读XX小学”、“地铁上盖盘”，早在去年初，国家工商总局发布《房地产广告发布规定》就要求房地产广告不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。并不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

如今广告牌上的宣传没有了，却挡不住销售人员的口。记者在消委会网站上看到，有广州购房者林先生投诉，其3月初在三水华盛圆坊茗荟看房时，销售人员一直宣称楼盘带省一级学位，签合同即可入读全国五百强内的省级学校南边小学。该市民缴纳定金5万元后，多方打听得知该楼盘并不能“签合同即读省一级名校”。林先生认为开发商存在欺诈，希望能退回定金。

同样，有广州购房者鲁先生投诉九江誉江华府楼盘，称该楼盘现场销售人员告诉其该盘未来有地铁规划到九江镇政府，但该市民缴纳了3万元定金后多方打听证实楼盘附近根本没有规划地铁站。

纠纷焦点：

口头承诺作不作数？

郭华寿表示，严格按照广告法，开发商的这种行为确实违规，但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则显得关键。按照合同法原理，如果是“要约”，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力；　如果是“要约邀请”，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力。根据相关法规，商品房的销售广告和宣传资料属于“要约邀请”，因此维权问题要考量对方的违约程度。而如果是销售人员口头承诺，则购房者需要搜集足够的证据。

买房提醒：

教育部门划分学区房的原则是根据当年区域内适龄学生的数量合理匹配教育资源，如果区域内生源超过教育资源的承受范围，就会调整。因此对于购买学区房的购房者来说，应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内才能购买，但这也不是百分百保证的事情。地铁属于市政规划，开发商没有权利承诺也无法承诺，买房时购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不要被开发商的一面之词所迷惑。

虚假宣传、合同陷阱、面积缩水、私改规划、延期交房、货不对板……当买房、居住摊上闹心事，消费者总是面临维权难。只要将您的烦心事告诉我们，我们将为您维权到底！

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