住宅房价高企政策暖风不断 公寓能否低价逆袭?

佛山重启限购已达4个多月，佛山住宅楼价终于跌破万字头，然而楼价依然在高位徘徊，令投资客望而生畏。相对于住宅，公寓的价格亲民许多，核心区域公寓售价只有住宅一半左右。

公寓的价格亲民，核心区域公寓售价只有住宅一半左右。

在住宅楼价持续高企的背景下，商业地产去库存政策不断刺激之下，公寓能否逆袭？

楼价：

公寓售价不及住宅一半

“刚接到电话，季华路上有公寓不到万元/平方米，能不能买？”“桂城公寓13000、14000元/平方米，值不值得投资？”新年伊始，记者接到了多个关于公寓投资的咨询。他们选择投资公寓，其原因无一例外的是住宅价格太高，公寓价格尚能承受，手上的资金是否应该投资公寓呢？

佛山市住建局近日公布了2017年1月份佛山住宅成交数据，1月份佛山全市住宅成交量价齐跌，均价9868.45元/平方米，依然在高位。禅城、南海平均楼价超过11900元/平方米，顺德站稳在9字头，而三水、高明的楼价依然在6字头、7字头。在佛山核心区域，桂城住宅有新盘吹风近3万元/平方米；禅城季华路板块近2万元/平方米。反观公寓，同等区域售价仅一半左右。桂城的万科金色领域目前售价13000元/平方米左右，但同等片区住宅楼价已经站稳25000元/平方米以上。

目前如果在禅桂核心区置业，按照一套100平方米的3房单位，首付至少准备80万元；而80万元已经可以在禅桂全款购置一套公寓。

东北人郑先生是位贸易商，经常到广州采购。春节期间他到佛山购买了一套50多平方米的公寓，用于平时出差到广州居住。“一个月要到广州来几次，广州公寓价格高，佛山交通方面，有地铁，到佛山来住也方便。”郑先生说，因为是出差居住，居住的时间不长，所以低门槛、有管理服务的公寓，更适合他。 

市场：去年公寓量价齐升

去年佛山住宅市场火爆，带动了商业市场的爆发。根据佛山中原统计，2016年佛山中心区成交公寓11923套，成交面积60.74万平方米，成交均价10252元/平方米，同比2015年成交量增幅超过100%，成交价格同比上涨4.5%。在公寓、写字楼、商铺三种商业产品类型中，公寓的成交情况较好，占商业产品总量的5成。

经过去年一年的消化，禅桂新三大中心区公寓产品都实现了很好的去库存。目前三大块公寓库存总量达到78.2万平方米，其中禅城较高，达到38万平方米；价格方面，桂城板块则以11150元/平方米居首。去年成交情况较好的公寓项目还是集中在桂城，万科金域中央、万科金色领域、新凯广场、丽日广场以及禅城的兆阳O立方，位居佛山中心区公寓销售排名前5名。其中，万科金域中央成交近10亿元，成交套数1146套，赶超佛山多个住宅项目。

从套均面积来看，主流产品是30~50平方米、50~70平方米的小户型居多，套均价为54.36万元/套，购置的门槛比较低。

今年1月份，受春节的影响，佛山中心区公寓市场供应减少量环比锐减4成，成交面积也环比下滑4成左右，但成交均价依然企稳在万元/平方米左右。此外，广佛交界区域公寓价格方面超过14000元/平方米。

猜想：

公寓出现复苏迹象 能否重现当年盛况？

佛山上一轮的商业地产投资热潮出现在2012年~2013年。当时，佛山处于限购时期。上一轮，佛山住宅限购实施期为2011~2015年。期间由于住宅限购，商业地产渐成投资热点。

而土地出让方面，2012~2013年商业用地出让攀至高峰。保守估计，2011~2013年，佛山的商业用地供应量至少在162万平方米以上。大规模的商业用地出让，拉动了各种商业产品销售在2013年达到交投高峰。

当时，由于住宅投资的渠道被彻底堵住，于是，投资需求转移到商业地产上来。商业地产的售价也不断攀高。以公寓为例，2013年期间，禅城中心区公寓售价卖到了15000元/平方米左右，但是当时住宅产品仅卖万元左右。

但2014年佛山开始松限，然后到了2015年8月份佛山彻底放开限购，住宅市场随即火爆起来，投资的风向转向了住宅市场。商业地产由于此前几年的爆发式生长，挤压了大量库存。市场风向转变之后，成交量迅速下滑，售价更是被“腰斩”，中心区的公寓在2015年底一度落到了万元以下。

2016年，受整个市场火爆的影响，佛山公寓市场量价齐升，但与楼价涨幅翻倍的住宅产品来说，公寓市场的稳定回升显得非常温和。

但需指出的是，本轮佛山限购是分区域、差别化限购，政策给投资客留下了比较广泛的投资渠道，投资资金未必只流向商业地产，再加上前两年公寓库存积压比较大，目前仍存在去库存压力，所以，公寓借本轮限购政策彻底逆袭，不太现实。

记者观察：

政策暖风不断 公寓盘活有前景

虽然本轮限购政策未必可以令公寓市场彻底回暖，但最近一年来政策方面明显偏重于商业地产，公寓顺利复苏是大概念事情。

今年2月份，《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》在省政府官网发布。该《实施意见》明确表示支持住房租赁消费，并出台了一系列优惠政策，其中包括允许商业用房改建为租赁住房、允许土地用途调整为居住用地、支持开发商利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等。另外，《实施意见》还指出，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

而在去年佛山出台的供给侧改革去库存3年计划中，佛山市也明确提出“在建项目研究调整住房户型及商业配套部分的比重；未开发用地对商业地块土地证进行拆分，对土地性质进行部分调整”； “对领取商品房预售证超过30个月以上尚未出售的商业用房，加快转化为开发商自持物业”；”研究出台购买商业物业的优惠政策，购买商业公寓用于自住的，水电气价格享受住宅同等政策”……

这一系列措施都立足于商业地产去库存，对于公寓市场起到明显的助推作用。这一系列政策利于盘活大量的商业用地和库存产品，提高开发商持有公寓用于出租运营。在当前住宅产品价格被迅速拉升的背景下，政策方面的引导有助于资金流向公寓产品上。