"一老三新"组团展新貌 四"芯"楼市现状大探秘

依据《佛山市城市总体规划(2011-2020年)》（以下简称“总规”），佛山中心城区是“1+2+5”中的“1”，面积为361.66平方公里。在这片土地上，核心是有着千年祖庙、底蕴深厚的禅城老城区，往西走是禅西新城，往东北走是千灯湖板块，往南走是佛山新城，被称为“一老三新”。

位于禅西的南庄绿岛湖环境优美，已经是高端住宅林立。/佛山日报记者周春摄

近几年，“一老三新”组团建设不断提速，展现出全新面貌，构成了佛山的四个“芯”——祖庙商业文化中心、禅西新城中心、千灯湖金融服务中心和佛山新城中心，这四“芯”如何支撑“强中心”战略的实施？未来的发展方向、定位及由此带来的楼市价值何在？本期我们将对四个“芯”进行探讨。

祖庙商业文化中心

借力文化牌　老城欲做强中心

规划范围：

祖庙商业文化中心位于佛山禅城老城区，东起普君北路至文庆路，西至汾江中路，南临卫国路，北接汾江河。该片区内的旅游文化资源、商业资源均得天独厚，不仅囊括祖庙路附近传统商圈区，而且进一步延伸到东方广场、同济路佛山乐园、卫国路、人民路等一带。

地铁规划：

该片区的首条地铁广佛地铁1号线已经开通，可便捷从祖庙直达广州海珠区，往北开进佛山新城。此外，规划中的佛山地铁3、4、5号线也将进入该片区。

在广佛人心目中，祖庙商圈早已是最代表佛山特色的名片。然苦于寸土寸金的掣肘，四面受新商圈追赶夹击，加上老城在交通方面素有的软肋，祖庙商圈的发展前景一度被打上问号。

2012年，禅城城市升级三年行动计划提出，不光升级硬件环境，更挖掘提升文化内涵，走出“以文促商”的路子。祖庙、莲升片区的零散商业资源整合形成“大祖庙商圈”，吸引瑞安房地产、国瑞地产等加入旧城改造，将祖庙商圈变成岭南特色浓郁的商住片区，实现历史文化与现代商业、城市的有机结合。

如今，岭南站NOVA、岭南天地与百花广场、兴华商场相呼应，令祖庙商圈成功留住老佛山情结外，也成为年轻人心目中的玩乐潮地。得益于地铁规划，周末或小长假，搭乘地铁到祖庙一带感受佛山文化的市民朋友更多了。

楼市现状：

过去一年，城市升级令祖庙商圈面貌一新，重获广佛置业者欢心。目前，祖庙板块在售项目已不多，且部分楼盘处于销售尾声。住宅产品选择较少，中大户型居多。其中，岭南天地主推“璟轩”组团，在售190~400㎡叠墅产品；　普君新城华府在售最后两栋洋房产品，涵盖91~143㎡三至四房户型；　越秀岭南隽庭在售31~81㎡公寓产品，将推最后一栋洋房，主打165㎡户型。而去到莲升片区，越秀可逸新势力仅剩公寓、商铺产品，尚未开盘的国瑞升平商业中心也将主打商业产品。值得一提的是，碧桂园位于祖庙板块的新盘岭南盛世，较快将在今年4月亮相，为该片区再添岭南人文风情低密度人居新品。

千灯湖金融服务中心

国内外名企进驻　商居氛围浓

规划范围：

千灯湖金融服务中心占地面积17.6平方公里，分为A、B、C、D区,A区位于千灯湖东侧，西至灯湖东路，重点布局商务办公、金融业。B区南依海八路，北临佛山水道，西至南海大道，用地性质为商务办公、金融、绿化等。C区涵盖桂澜路以东、佛山“一环”以西、海八路以南、佛平路以北。定位现代服务业和都市型产业发展的示范区和城市更新区。D区南起佛山水道，北至广茂铁路，东临桂澜路，西沿桂和路，D区延伸至大沥，将以金融服务业、商业办公为主要产业类型。

地铁规划：

目前已有广佛地铁1号线通车，未来还有3、4、6号线。桂城站为1号线、3号线换乘点，南桂路站为1、6号线换乘点，周边还分布着4号线以及有轨电车和广佛江珠城际。

在“广佛同城”战略中，它是先行者，打造广东省金融高新开发区、都市型产业基地等项目，借同城化提升自己；南海区城市升级行动计划中，它作为“中枢两翼”中的“东翼”，引领打造“城市南海”；在“1+2+5”网络型城镇空间格局，它又成为“一老三新”布局中的一“芯”——自2007年挂牌成立以来，千灯湖金融高新区在南海区发展版图上一直占据举足轻重的位置。

如今，千灯湖片区已逐渐成为广佛人心中的佛山新名片。不单是一个重要的商住、娱乐综合体，也是连接广州与佛山的一个换乘站。既承接广州的辐射，也带动南海乃至佛山的整体经济发展。其中广东金融高新区已成长为功能齐备的省级综合金融创新平台，直接对标广州珠江新城，为佛山打造“国家制造业创新中心”提供强大的金融服务支撑。友邦、汇丰等200多家国内外金融机构及知名企业进驻，吸纳近2万名中高端人才。

而片区内南海大道、桂澜路沿线，已成为桂城最成熟的居住核心区，地铁接驳点多，还有南海新交通，聚集了包括南海万科广场、中海环宇城、越秀悦汇天地等新老商场，实现就近生活、就近工作、就近休闲、就近消费。

楼市现状：

千灯湖金融高新区板块目前新盘扎堆，如保利葉公馆、时代名著、恒大悦府等，大多走高端精品路线。其中，保利葉公馆位于虫雷岗地铁上盖，预计近期首次开盘推1、4座洋房；时代名著位于千灯湖西侧，面积主打95~135平方米三四房，目前已有样板间可供参观；　恒大悦府位于千灯湖金融高新区D区，预计较快2月份将开盘推洋房，首推新品涵盖建筑面积89~138平方米的三四房户型。此外，该板块在售楼盘还有当代万国府MOMΛ、中国铁建国际公馆、南海万科广场、万科湖岸等，产品线丰富选择多。

佛山新城中心

路通景美产业新　交通提速连广佛

规划范围：

位于佛山市中心组团东南部，跨越禅城和顺德两区，2008年“南延东拓”，总规划面积达到88.6平方公里，其中北片区位于禅城区，面积26.5平方公里；南片区位于顺德区，面积62.1平方公里。东部从规划南海大道延伸线拓展至北滘镇环镇西路，南部从三乐路拓展至佛山一环南线及东延线，北部以禅城区的同济路为界，西部以325国道为界。

地铁规划：

分布有1、6、3号线，以及广佛江珠城际、广佛环线。其中东平站和小布站是重要接驳点，东平站既是1、3、6号线的接驳站，也是广佛江珠城际、广佛环线的枢纽站。

经过几年努力，经历大起大落的佛山新城迎来软硬件配套建设利好的集中兑现，尤以交通配套最为突出。去年年底，广佛地铁一号线南延线通车；前不久，首条过江隧道正式通车；今年10月，广佛江珠城际轻轨将开建……未来，新城将有四条线路直达广州。

除此，佛山新城图书馆、体育馆、青少宫、博物馆等配套设施接连开门迎客，水网、绿网的建设又令佛山新城颜值大增。据了解，佛山新城以“水绿香”为理念，不单有高楼大厦，更有15亩湿地公园、8公里长滨河景观带，绿化率超过40%，处处见绿，花香依然。你可以在东平河畔自由地享受滨河生态景观绿带的自然风光，观赏到绿色生态长廊。

说到产业，不得不提佛山新城的另一张“名片”——佛山中德工业服务区(中欧城镇化合作示范区)。这是广东省排名前列牵手欧洲的重大合作平台,中德工业服务区与德国在绿色产业园区、工业展会等方面开展合作。其中潭洲国际会展中心去年9月开放以来已成功举办多场大型展会，名扬省内外。现已开建第二期，对完善中德工业服务区基础设施配套、优化区域产业结构、展示佛山城市形象、推动佛山经济发展与国际接轨有着重要意义。

楼市现状：

目前佛山新城在售楼盘包括碧桂园华润新城之光、怡翠晋盛、金海MCITY、保利东湾，保利海德公园也已亮相，静候开盘。安居客、58同城等网站显示，东平站上盖楼盘金海MCITY，目前清售80余套住宅单位，涵盖47~171㎡一至四房。新城东站附近在售盘怡翠晋盛花园主推9/10座和11座楼王单位，涵盖面积126㎡~196㎡；　复式面积170㎡~370㎡五至七房。碧桂园华润新城之光清售117~122㎡四房单位，预计今年年中推售二期新品。

禅西新城中心

明星园区涌现　都市产业呼之欲出

规划范围：

禅西新城东至禅西大道，西至顺德水道，南至魁奇路西延线，北至东平水道及汾江河，规划面积36.8平方公里，横跨禅城张槎街道和南庄镇。绿岛湖-王借岗构成一河两岸“水岸都心”核心区，岗背岗-湖涌-绿岛湖-王借岗组成火山遗迹、古村落、水乡风情的岭南文化体验廊，季华路沿线成为城市发展带，紫洞路、禅西大道成为产城发展轴。

地铁规划：

主要交通枢纽包括广佛环线、地铁2号线等轨道交通线路。佛山地铁4号线也将经过此地。在路网方面则有广明高速、广佛高速等，1小时工作生活圈可到达广州、东莞、珠海、中山、江门等地。

站在季华大桥北眺，左边是绿岛湖，右边是王借岗，河水和两侧堤岸相映成趣。根据禅西新城的城市规划，若干年后，这里将成为禅西新城的核心区“水岸都心”，一河两岸将出现滨河都心景观区和湿地休游综合体。

为拉进禅西新城与中心的距离，这里通过交通提速，与老城区及其他新城紧密融合。配套也在逐步完善，如佛山四中及外国语国际小学、中学都在此落地并陆续动工，其中外国语学校已投入使用。

禅西新城的都市型产业形象也正呼之欲出。根据规划，禅西新城将建设成为立足佛山、面向华南、接轨国际的“华南国际化产业集聚区”，并建设成为国际化产业制造中心、国际化产业服务中心以及国际化文化旅游商业中心三大产业中心。目前，智慧新城、欧洲工业园、绿岛湖都市产业区、华南电源创新科技园、新媒体产业园等主题园区已成为禅西新城当仁不让的“产业明星”，代表高端电子信息、新能源、生命健康等先进领域的重点项目已签约落地。

楼市现状：

随着禅西路网的畅通、各项基础设施建设加速，再加上禅西良好的生态环境、开阔的地理空间，禅西板块楼市前景还是比较受置业者看好。刚刚过去的周末，龙光地产在此打造的新盘龙光玖龙湾正式对外开放营销中心,预计3月中开放样板房，项目首推13、15、18座建面98~189㎡三至四房的洋房单位。融创中国新盘融创望江府也已在1月初开放售楼部，预计在近期开放板房，4月首推94~157㎡三四房。除此，片区内在售盘还有保利翡翠公馆、童梦天下、智慧新城、海湾城、中海凤凰熙岸等。

真正的强中心

可打破地域约束

“一老三新”分别承担文化、产业、金融服务、商务服务的功能定位，通过错位发展，共同撑起“强中心”。最看好的是千灯湖板块。其定位一直很清晰，所引入的产业、跨国公司，均围绕金融服务中心的定位进行。目前，千灯湖板块已是“一老三新”中发展最成熟、板块价值较高的板块。

相对来说，目前仍处于宽松发展阶段的是佛山新城板块。但好在起点足够高，哪怕地域属性属于乐从，定位与发展方向却等同CBD。产业根基注入了跨国元素，硬件配套上的需求已经满足。另一方面，自去年年底广佛地铁一号线二期通车后，佛山新城与其他板块的串联性已提升了不少，更直接反映在土地价值与房地产的提升上。接下来，随着更多交通轨道的落地，未来佛山新城的辐射范围不仅是广佛，更远达珠三角、香港地区。从这些因素可判断，佛山新城虽目前成熟度还比较低，但未来三到五年将进入快速发展期。如果说还有何欠缺，那便只欠“东风”，如经济上的新一轮热点、城市规划上的新一轮布局等。

此外，打造强中心，还需提升“凝聚力”。一个板块的发展，不单是楼市价值或土地价值的提升，更要考虑各色产业的融入、对周边吸聚力的扩大。真正的强中心，其凝聚力之大可打破人们心理上的地域约束。目前哪怕是最成熟的千灯湖板块，也还没能完全达到。

佛山经纬市场研究中心经理麦少荘：

禅西承接禅城中心　需迫切解决配套问题

祖庙、千灯湖、佛山新城都已为人所熟识，城市中心区地位已被大家所接受。而禅西板块在“一老三新”战略刚刚提出时，还是厂房遍地的模样，与人们预期的中心区域还有一定差距，它在强中心战略中又将发挥怎样的支撑作用呢？

其实，禅西板块正是从禅城中心延伸出来的板块。禅城中心发展定位明确，历史文化根基深厚，无疑是佛山中心较为核心的板块。但不可忽略的是，禅城中心发展空间已饱和，急需找到下一个承载城市中心的板块，承载产业的转型升级与居住功能的转移，禅西板块便是其中一个方向。

可能在过去几年，禅西新城的发展有些缓慢，但伴随品牌开发商的进驻，它的对外声音也越来越响。禅西新城的产业也很强，注入的均是新兴制造业，未来有地铁线路。在禅西板块中，绿岛湖片区尤其受到关注。它的环境优势，正是城中心难以比拟的。因此，禅西新城其实很有发展潜力，目前急需解决的是配套问题，将交通、商业、服务、城市面貌提升。

至于另外三个组团，作为同城一体化中枢的千灯湖板块无疑还有充足的持续发展动力；佛山新城目前尚缺人气，但品牌企业的入驻、轨道交通的完善将逐步改变这一问题；祖庙板块虽发展空间有限，但仍有其不可替代性，接下来将不断从自身的升级转型来谋发展。