70年住宅土地使用权到期了怎么办?

11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。

引人瞩目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

焦点1

70年住宅土地使用权到期了怎么办？

关键点：研究续期法律安排

【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

【专家解读】　北京大学法学院教授常鹏翱认为，意见尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

今年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让较高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注，不论是较高年限70年，还是低于这个年限，到期了该如何续期呢？

杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

焦点2

如何遏制征地与拆迁导致的矛盾？

关键点：不将公共利益扩大化

【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化，细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则，完善国家补偿制度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。

【专家解读】宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示，随着各地城镇化进程加快，土地矛盾日益凸显。目前，个别地方政府打着公共利益的旗号，占用和征收土地，只付出低价进行补偿，转手进行房地产开发。最终，政府和开发商攫取高额利益，而部分被征收人的合法权益没有得到保障，引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾，并造成失地农民等长远社会问题。

中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示，建议规定公共利益的认定引入听证程序。除了政府，利益受损代表和独立的相关专家代表也应该参加。政府部门或者其他强势的受益主体如果主张某一项目的建设是为了社会公共利益的需要，应当承担举证责任。

中国人民大学法学院教授刘俊海建议，在适用实际损失赔偿原则的过程中，应当引入价格评估程序，且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见，应由法院指定评估机构。如果评估有误，评估机构要承担损害赔偿责任。

焦点3

农民宅基地权益如何保障？

关键点：落实用益物权

【文件精神】深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。

【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求，是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”刘俊海等专家说，过去，农民对农房宅基地只拥有使用权，造成抵押贷款受阻，农民进城后宅基地使用权退出不畅，带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

记者采访了解到，去年2月，全国人大授权北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法等相关规定，深化农村土地制度改革。其中15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；　探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。

据了解，经过一年多的试点，不少宅基地试点县市已取得实质性进展。湖北省宜城市对当地宅基地完成测量确权后，首批5户已获得共46万元的农房抵押贷款，8个试点村共有112户村民选择有偿退出宅基地。

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我国产权保护有哪些重点问题需要解决？

一是对各种所有制经济产权和合法权益平等保护。我国宪法和法律对产权保护已有明确规定，但由于历史原因，仍存在一些法律制度规定和执法司法实践对不同所有制产权保护不够同等，一方面，国有资产流失的问题仍然存在，另一方面，对非公有产权的保护弱于对公有特别是国有产权的保护。相关立法应按照“同等保护”的标准逐步调整完善，具体执法司法行为应按照“同等保护”的要求进一步规范。

二是甄别和纠正涉及产权的错案冤案。为了维护法律尊严和司法权威，经济案件中的错案冤案应依法予以纠正，尤其是对社会反响较大、存在较多疑点的案件，甄别和纠正一些典型案例，有利于给社会以法治引导，唤起社会各界对保护产权的普遍认知，让人民群众感受到公平正义。

三是妥善处理企业特别是民营企业过去的经营不规范问题。长期以来，各类企业特别是民营企业在经营发展过程中存在一些违规经营甚至涉嫌违法行为。为此一些民营企业忧心忡忡，也造成一些人心思不定、投资意愿不强。妥善处理这一问题，对稳定社会预期意义重大。

四是有效解决民营企业违法案件中司法不规范问题。企业和公民财产权受到侵犯，执法司法不够规范是一个重要原因。特别是在少数地方执法随意性大、行政干预司法、利用刑事手段干预一般经济纠纷、滥用强制措施、处置涉案财产时任意牵连合法财产等，这些行为导致企业特别是民营企业和企业主财产权受到侵害。要通过规范司法行为，使司法成为产权保护的有力保障。

五是营造保护产权的良好社会环境。保护产权涉及每个企业和公民的切身利益，需要社会各方面共同参与。通过总结宣传一批依法有效保护产权的好做法、好经验、好案例，加强对以经济建设为中心、提倡勤劳致富、保护产权、弘扬企业家精神的舆论引导，让平等保护、全面保护、依法保护观念深入人心，让诚实守信、遵守契约的观念深入人心，推动形成保护产权的良好社会氛围。

综合新华社