佛山前10月成交量排名全国第五 房价下跌难度大

佛山搜狐焦点讯  虽然10月初佛山实行局部地区限购，但从今年前10月新房成交量来看，佛山仍有望成为广东销冠，在全国排行榜中也格外抢眼，楼市受到普遍关注。11月16日，中原地产举行《广佛楼市未来趋势研究发布暨区域发展高峰会》，分析了限购后国内以及广佛楼市整体变化，以及未来楼市的走势。

值得关注的是，在会上披露的数据中，佛山前10月成交量达到1634万平方米，排名全国第五，也是广东少有进入前十的城市；成交金额全国排名第九，广东排名第三，仅次于深圳和广州。

（图片来源：中原地产）

尽管部分区域实行限购，但由于库存量减少，再加上靠近广州的大优势一直存在，广佛高度融城，佛山迈向一线城市行列，楼市仍被看好，房价下跌的难度较大。

【热点一】

以佛山为主的二类城市  本轮调控弱于上一轮调控

今年国庆前后，全国各地关于楼市调控政策密集出台，佛山也于10月8日实行了热门区域限购。但相对于上一轮调控，本次政策打压的力度有所减弱。根据力度的不同分为三类城市，总体呈现，一类城市政策更加严厉，二类城市偏向理性。

限购满月之后，各城市楼市表现如何呢？

据中原数据披露，一类城市10月销售面积同比降33%，二类城市同比降15%，本轮未调控的三类城市获益，销售面积同比反而涨了18%。

（图片来源：中原地产）

一二类城市数据出现回落的主要原因是，受调控新政的影响，开发商推盘的节奏开始放缓，而购房者观望心态加重。

作为二类城市的佛山，虽然环比销量有所减少，但同比去年10月仍大涨。

【热点二】

各城市库存处于历史低位  房价下跌难度大

据中原地产统计的一、二、三线城市新房住宅库存消化周期表，当下各城市库存量已处于历史低位，整体从2012年和2014年的20个月左右，降为现在的10个月左右。

据南方都市报10月底报道，目前佛山商品住房库存降至730.11万平方米，去化周期降至约4.62个月，低于全国水平。

（图片来源：中原地产）

供求关系也决定了价格。因此，在低库存情况下，房价在短期内下跌的难度大。

【热点三】

短期：投资占比+政策决定房价

长期：人口决定城市未来

在后调控时代，各城市短期内楼市走势将如何判断？

中原地产分析称，投资需求的占比和政策的松紧程度将会影响后市的表现：前期积累的投资需求越多、投资需求推高的房价越多，调控后成交量下调越多，房价下跌风险越大。而政策的严厉程度也决定了市场下行的风险，政策越严格风险越大。

以此标准来判断，深圳风险比例达到90%，广州为0%，佛山则为14%。

（图片来源：中原地产）

而从长期来看，人口的增长则决定了城市的未来，刚需、改善为代表的自住需求，是当前楼市主力。而一线城市稳定的住房需求，就是来源于常住人口的稳定增长。

除此之外，人口年龄结构也决定了楼市的可持续性发展，中原地产研究中心总监刘渊称，目前购房的平均年龄在35岁左右，因此，20-40岁人口比重越高，未来需求可持续性就越强。

【热点四】

佛山1-10月房价涨11%  地价涨100%

纵观今年前10月佛山房地产市场，一二手市场和土地市场一片飘红。其中，一手房成交1634万平方米，上涨42%，成交金额1539亿元，上涨57%，成交均价9419元/㎡，上涨11%。

房子好卖了，“面粉”土地就遭热抢，前10月佛山土地成交面积达229万㎡，增长27%，成交金额403亿元，增长42%，楼面地价达到5550元/㎡，上涨高达100%。

（图片来源：中原地产）

【热点五】

广州客渗透至佛山各板块  买走佛山四成房子

受广佛同城利好，以及广佛房价悬殊，广州客自东向西已逐步渗透至佛山各板块，包括三水高明等偏远地区，里水楼盘的广州客比例甚至高达90%。

从数据上看，广州客成交套数达到55400套，在全市占比37%，成交金额675亿元，占比44%。

随着广佛地铁1号线南延线、魁奇路东延线、奇龙大桥在今年年底开通，以及佛山地铁2、3号线的动工，广佛交通路网趋于完善，预计将有更多广州客置业佛山。

（图片来源：中原地产）

【热点六】

10年经历3轮价格调整  调整周期逐步缩短

回顾这十年的楼市，2008年、2011年、2014年，每隔三年，楼市都会出现一次调整。佛山的房价走势与楼市调控一样，同样经历了3轮调整，而这次国庆楼市调控来的早了点儿，说明调控的周期在逐步缩短。

佛山中原地产总经理余鸿表示，从历史调控的三年“小周期”来看，明年楼市相对今年会很艰难，缘于政府调控的外部因素，调控的目的并不在于降房价，而是让房地产市场稳定健康的发展。

（图片来源：中原地产）

从近10年广佛两地的GDP和房价走势可以看出，房价一直紧跟GDP逐步上升，而佛山的房价涨幅升值高过GDP涨幅。

【热点七】

商业地产库存天量  资产核心在于可持续运营

提到商业地产，必与库存高、同质化严重相联系。中原地产统计，佛山公寓、商铺、写字楼等商业地产的库存量达到661万平方米，去化周期分别需要14.2个月、54.2个月、94.4个月。

尽管库存去化周期严峻，但佛山中原地产总经理余鸿认为，随着消费时代来临，商业地产仍然“大有可为”。

（图片来源：中原地产）

据统计，中国中产阶级人数达1.09亿，已超过美国9200万名，居全球排名前列位。而去年我国服务业增加值比上年增长2.3个百分点，增速为8.3%，GDP占比超过50%。因此，消费将取代投资成为中国经济增长的主引擎。

中原地产战略中心总监余曦表示，目前开发商都偏向于出售商业，而不是自持经营，没有专业的运营团队和特色经营，就算有地铁相助，商业也难以形成气候。

【热点八】

聚焦轨道经济  “过早开发多个片区并不是一件好事”

上月，佛山公布了《佛山城市轨道交通建设规划（2017~2022年）》以及顺德、南海各镇街公布的轨道交通远景规划。据文件显示，未来5年，佛山的地铁线预计会达到14条，在今明两年开建的有8条之多，线网覆盖全市五区。

（图片来源：中原地产）

在轨道交通迅猛发展的时代，催生了多个“交通枢纽”，轨道经济受到佛山人的高度关注。据中原地产战略专家余曦分析称，距离地铁站越近物业升值空间越大。从数据上看，距离地铁站100~200米的住宅物业增值幅度约为30.62%；距离地铁站200~400米的增值幅度为23.03%；距离地铁站400~600米的住宅物业增值幅度则为16.95%......依次递减。

（图片来源：中原地产）

余曦在对轨道交通发展趋势时列举了世界各地的城市规划，重点提到了香港“线跟人走”到“人跟线走”的轨道规划变化。“伴随不同的城市发展时期，轨道的规划方式会有所变化。而目前佛山轨道规划则与广州轨道紧密相连”。

另外，对于城市发展的可持续性来看，余曦认为，过早开发多个片区并不是一件好事。如何合理地规划，通过土地的价值获取较大化的效率才是关键。