前三季火热10月开始降温 房企寻求合作开发

2016年前三季度，土地市场持续火热，并在8-9月达到了高峰，高价地从北京、上海核心区域蔓延到延庆、密云等远郊，甚至更多的内陆二线城市，如郑州。在这9个月里，苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市，土地溢价率动辄100%以上，土地出让金均同比翻倍。

到了调控政策频繁出台的10月，高价地便开始骤减。10月10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有17宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌；而在9月，10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有50宗，8月则有46宗。

11月首周，高价地数量更是急剧减少，全国合计出现22宗超过10亿单价地块，其中溢价率超过100%的高价地只有11宗，集中在济南等少数城市。

“严格执行调控政策的城市，基本告别了高价地。”中原地产首席分析师张大伟说，在10月调控前，卖地必然出地王的城市，如上海、杭州、南京等，在11月首周出让的集中土地溢价率均在10%以内。

房企寻合作分散风险

10月份的调控新政后，随之而来的是各部门的一系列包括资金、需求、信贷等多方面的政策。上交所和深交所出台分类监管标准，规定房企通过公司债募集的资金不得用于购置土地。另一方面，中原地产研究部统计显示，132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿，净利润只有687.8亿，平均利润率跌至7.8%。在房企资金链全面收紧、开发商普遍对后市不乐观的情况下，不少拿地较多、价格较高的房企面临的风险在加大。

对于如何消化高价地，传统的方式无非两种：一是在拿地时和当地政府达成默契，必要时可以退地，或者延迟缴纳土地出让金，或者降地价等，另一种则是坐等房价上涨。不过现在看来，两种方法都行不通。于是，多数开发商选择了合作开发、分散风险的方式。

11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。据悉，合肥万科9月以单价1650万元/亩、总价48.80205亿元竞得肥东FD16-12号地块，楼面价11249.94元/平米，溢价率230.00%；与此同时，文一地产也选择与其他公司合作开发其名下的一块高价地。今年3月，文一地产以单价2400万元/亩、总价76.89亿竞得合肥滨湖区近700亩的BH2015-09号地块，刷新了当时滨河区地价及合肥市总价纪录。而在拿地后不久，文一地产宣布与成都文旅集团就该地块商旅项目达成合作协议。

50大城市今年前10月合计土地出让金达到19430.78亿元，相比2015年同期的1.4万亿元上涨38.5%。

其中，49个城市卖地金额达到100亿元以上，超过200亿元的有28个城市，多个二线城市土地出让金均同比翻倍。