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佛山公寓市场LOFT产品流行 但收益率未必高过平层

2016-11-11 07:39:00 来源: 佛山日报 作者:吴琦媛

近期公寓市场开始受投资客关注,在公寓项目中也出现了不少一层当两层用的LOFT产品,售价高于平层,但由于样板间风格独特,且带赠送面积,让不少买家耳目一新,颇为心动。

某楼盘打造青年联合体概念

作为投资品的LOFT是否真能获得更高的投资收益?记者走访发现,不同公寓项目因地段规划不同,应对不同的需求人群,LOFT产品使用方式和投资收益也有所不同。业内分析,投资公寓是买LOFT还是平层需结合所在地段、面对客群以及规划前景来综合考虑。

变化:LOFT产品成公寓项目标配

近两年大量商业项目入市,以“买一层送一层”为亮点的LOFT 产品也逐渐成为了各大公寓盘的标配。记者走访发现,近期热销的如万科金域中央、联海国际、兆阳O立方、新凯广场、南舜怡海港、富力广场、星星 E 客等都有部分LOFT产品配置。基本形式是一半左右的平层,一半左右的LOFT 复式单位,同时由于LOFT产品单价更高,被赋予了更多独特性、私密性的卖点,都被规划在了一栋楼的上半部分,下半部分则为平层。

而在面积规划上,基本以40~60㎡的一房一厅设计为主,普遍层高4.5米,也有部分可以做到5米,客厅、厨房、卫生间在一层,卧室在二层。与平层不同的是,40㎡的空间如果是平层只能做成酒店客房式的套间,而LOFT产品则能实现卧房在二层的独立性。

价格:与平层比贵3000元/㎡左右

LOFT产品的优势是相对单层产品而言,因此LOFT定价普遍高于平层,但价格差异又各有不同,总体来说50㎡左右户型禅城总价在60万元左右,桂城总价在80万元左右。例如,富力广场的平层,所有折扣算下来约1.2万元/㎡,LOFT单位则为1.5万元/㎡;兆阳O立方也是,平层约1.2万元/㎡,复式贵约3000元/㎡。而在南舜怡海港,目前在售的40~60㎡公寓,平层售价约1.1万元/㎡,复式仅贵1000元/㎡,因此当期推售的复式产品已基本售罄。“只剩顶层一套了,新一批复式产品要等到本月中旬才开卖。”销售人员表示。

金融高新区公寓较禅城普遍贵3000元/㎡左右。例如,位于万达广场南面的新凯广场,平层售价1.5万元/㎡,复式售价要1.8万元/㎡,是高新区内公寓售价较高的项目。据销售人员介绍,项目属当批尾货产品,售价有所提高,首批开售时也只需1.2万元/㎡左右。而位于高新区中央大街的联海国际则由于刚开盘不久,因此售价相对较低。“我们最近在搞活动,平层所有折扣下来约1.2万元/㎡,LOFT约1.5万/㎡。”该盘一位销售人员介绍说。

特色:有楼盘两层可分开出租

由于要预留楼梯部分,加上客厅一般设计为挑高空间,因此尽管有两层可用,但LOFT产品的实际实用率也只在80%~130%之间。但也有不少楼盘设计较为巧妙,将走廊的顶空部分也利用起来。例如在兆阳O立方的45㎡产品样板间内,二层被间隔出了三个房间加一个卫生间,其中一个就是利用走廊顶空部分做成的,约1.5米高的榻榻米阁楼空间。“可以用于睡觉或储物,是全赠送的”,销售人员介绍。而在富力广场的LOFT产品样板间里,记者也看到了同样利用走廊顶空做出的小书房。

为了提高公寓的投资收益,兆阳O立方的产品中还独特设计出了一个可以两层分开出租的41㎡~46㎡户型,记者在样板间内看到,该户型配置三个门,一个是总大门,其余两个可分别进入首层和二层的空间,每层都有厨卫,可做单独套间分别出租。佛山经纬研究中心经理麦少莊就认同这种产品带来的投资收益。“现在市面一个单间租价1500元,两间分开就可以达到3000元,这是一种提高收益的好办法。”

投资有道

投资公寓,LOFT和平层如何选?

复式产品空间利用率高,私密性好,功能划分有层次感,会受到一些创业者和小个体户的青睐,价格也较平层稍贵。在选择上如果是自用的,确实有上楼需要的话可以购买。纯投资就要看不同区域的需求人群,有产业支撑的区域需求相对较强,无产业支撑的区域需求可能过剩。建议选择一些有成熟产业支撑,配套完善的区域,市场前景较好的公寓投资。——中原地产策略研究中心副总监朱伟德

LOFT产品主打的是产品差异化特色,需看产品本身的设计规划,以及是否有适配的租客。例如有楼盘做到上下分租,这是提高收益的好办法。还有很多都以办公、商住两用的形式存在,就要看是否周边有很多需要寻找办公场地的租客。但因为市面上的LOFT普遍只有4.5米高,居住舒适度会打折,因此不算主流。

——佛山经纬研究中心经理

麦少莊

投资回报是否一定要在5%以上?

投资回报率是一个参考值,但也不是特别。目前公寓市场一直处于低谷,年回报3%~5%属于正常,如果能确实有到6%~8%还是可以出手。但也要结合片区未来前景,能引入的人流量以及适合什么人群,如果低收益只是暂时的,片区未来产业后劲强,人流量大还是可以考虑的,需要从租客的角度去看投资价值。但也要结合片区公寓供应量,量太大也会拉低租金。

——佛山经纬研究中心经理麦少莊

公寓产品的回报不仅要考虑租金的收益部分,还要考虑未来产品的升值溢价部分,况且商务公寓产品可商可住,相对住宅产品有价格优势,所以投资公寓产品具有多重收益。

——中原地产策略研究中心

副总监朱伟德

收益调查

做创客的生意

却因客群独特,目前年回报5%左右

公寓可商可住,因投入门槛较低受到不少年轻投资者的青睐,这些投资者中又有不少为创业者,一方面考虑自用办公,另一方面又希望通过房产保值增值。因此LOFT产品对于这些投资客产生了较大的吸引力。

▲美容老板买LOFT当会所

“我有一个客户是在旁边天安数码城做美容产品的,买复式就是想用来作为公司的会所、美容院之类的。”南舜怡海港的销售人员夏小姐介绍说。而兆阳O立方的项目定位就是青年联合体,面向创业者打造的青年公寓,为此还将项目外墙做成了一个巨大二维码。而基本每个LOFT产品的样板间都有商住两用的设计风格,一层摆放一两台电脑用于办公,二层设计成卧室。“二层也可改做会议室或会客间,办公的私密性更强。”富力广场的销售人员肖先生介绍说。在新凯广场50㎡左右复式户型的样板间内,一层能一字摆开四台电脑,居中可放置一台大办公桌,一个属于初创者的小公司就可以开门迎客了。

非酒店公司宠儿,返租仅贵10元

那么这些面向年轻客群、创业者的LOFT产品是否能获得更大的投资收益呢?记者在走访中发现,因项目区位不同,LOFT产品的投资收益还真未必能如面积“一层变两层”一般实现收益翻倍。

富力广场引入了奥斯丁酒店管理公司,带返租,该公司设置的返租标准是平层55元/㎡,LOTF复式65元/㎡。记者按照这一标准计算了一套平层和一套复式的年回报率,发现平层的为5.5%,复式的只有5%,这是为何?据该项目一位销售人员坦言,确实复式产品的投资回报未必有平层高。

“酒店管理公司是按照日收益来算的,现在佛山一间酒店套房日租价约180元,复式也只有200多元,对于酒店管理公司来说,除非是非常小资化的情景酒店,否则肯定是平层更好出租的。”“如果是你出门在外住酒店,反正都是睡一晚,会特意选择复式房来住么?”该销售人员提到,LOFT 产品还会以日租的形式租给一些开PARTY聚会的人。“但其实开 PARTY 对房间耗损较大,对酒店公司来说也是不愿意做的。”

投资者更看重物业升值

由于外来人口有限,佛山公寓租金一直未有大提升。在记者走访的这些禅桂项目中,无论是单价1.1万元还是1.8万元,年收益多数只有4%~5%之间。但也有个别产品设计独特,如兆阳O立方的LOFT产品可以分别租给两个人,年收益可以达到6.6%。还有就是带返租的收益能稳定在5%以上,算是较有保证。

记者在安居客、58同城等网站上看到,佛山保利花园早期有LOFT公寓在出租,40多㎡租金也只有2300~2500元/月,而平层的租金一般为1800~2000元/㎡。按照桂城LOFT公寓均价1.5万元/㎡来算,年收益只有4.6%。但事实上除了现阶段能算出来的投资收益,投资客之所以出手的原因还包括看好片区未来发展前景给公寓租金以及转卖带来的价值提升。

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