中国黄金万喆:老岳父说 房价是不能涨到天上去的

限购、抢房、上海的谣言、北京政策“杜绝假结婚”，关于房子，到处都弥漫着这种荒谬的气息。

想上天？

事实上，荒谬的背后，都是逻辑问题。一切数据，都可以说明什么，同时，也可能不能说明什么，或者能够不说明什么，甚至能说明不什么。也许就看你怎么说。

所以，今天，我们不谈数据，尤其不谈单个数据。我们谈谈逻辑。

中国房市究竟有没有泡沫？

一切始于这个问题。

好问题！

关于中国房市究竟有没有泡沫的讨论由来已久。这个问题之所以一直难以有结果无非是因为两点。排名前列，泡沫这个东西是个经济学概念，但是，它却是没有确定概念的。因此，就更不用说有量化的精确标准了。

很多人会问，许许多多的专家们拿出来的许许多多的数据，做了许许多多的分析，比方说房屋的租售比，比方说房地产市值与GD的比值，比方说房价与收入的比值，比方说房价上涨速度与GDP、信贷、负债等的增幅比，这些不都是衡量泡沫的标准吗？

很遗憾，不是的。准确的说，它们都是一种，间接的泡沫观测指标。所以，利用这些指标，不过是冷眼旁观，并不能就作出结论。而且，这一点其实已经在实践中被众所周知的吃瓜群众也能应对如流了。

比方说，中国的房地产某几个城市的资产就能买下若干个美国。

很可怕吗？

快捡起你的下巴吧。买下美国又怎么了？美国算个毛线！买下全世界又怎么了？

怎么说呢……我竟无言以对。

有没有？

也就是说，这就像男人的真爱，说起来有，又好像没有，貌似他带你吃饭逛街给你买包买车就是真爱，然而也有不带你吃饭逛街给你买包买车的真爱，有人给你半碗粥就是真爱，有人给你一间公司也不是真爱，话说说不定有人给你一间公司又从中间走了假账让你负债呢，人生有很多时候，真爱与真害，傻傻真分不清楚。

这就像男人的不真爱，明明觉得他可疑之至，可是他信誓旦旦赌咒发誓又不像是假的，假如你发现蛛丝马迹，他肯定告诉你是你太多心，即使你抓住铁证，他还能说一切都是逢场作戏我的真爱唯有你一人。结果你肯定得想，你都被抓个正着了还痛哭流涕跪地求饶不屈不挠的表忠心，这肯定是真爱啊！肯定是没有泡沫的真爱啊！

因此，第二点，泡沫这东西就像真爱，少有能够确定它存在的东西就是它的摊牌。只有真不爱可以被确定，就像只有泡沫破裂可以证明泡沫存在过。

如果有，为什么不破？

很多人可能都会有一个问题，既然他劈腿外遇拈花惹草已经不真爱了，为什么他还和我继续你侬我侬呢？就算是欺骗，他还愿意变着花样持续不断地骗我，而不是割袍断义恩断情绝，至少说明他还是真爱我呀。

其实呢，那也不一定……可能也得看看，岳父是谁。

你懂的。

就好像，大家对房地产市场泡沫不泡沫的已经厌烦了，大家其实就想知道一点，房价会不会降？以及，什么时候降？

如果房价不降，你说泡沫泡沫，是泡沫怎么不破呢？不破说明就不是泡沫嘛！

好问题！

不过呢，有很多事情不一定，可能也得看看，……

不如我们看看那些泡沫破灭的例子好不好？

如果我们看日本经济衰退，经济过热时提高利率，紧缩政策可能是其突破口。

如果我们看亚洲金融危机，国际游资的热捧之后速退，金融市场的全面开放可能是其突破口。

如果我们看美国次贷危机，金融衍生品带来的花式杠杆终于高位折戟，高杠杆率带来的系统性风险应该算是其突破口。

这说明，真爱搞破裂的途径有三，外面人找上来了，里面的人给的压力太大，以及本人受不了主动坦白。有的甚至兼而有之，危机重重。

为什么？

好吧，转头看我们。

你会发现，这些经验教训我们都牢记在心践行于世了。真的。

货币宽松，严守汇率市场，强调去杠杆。有目共睹。

好，那我也借机来解释一下为什么泡沫一直不会破。

因为我们货币宽松政策自由度比较大，资本项目流动和汇率市场相对不开放，而且过去我们的储蓄率高。换言之，我们是一个积累已久而仍然开放有限的市场，也就是说，我们受外界的影响会相对较小，受内部的影响相对可控，而且还有一定的家底，所以这种消耗会比较慢。

野村证券：中国的债务上升比较快，但杠杆率并不高。但是需要警惕房价的不稳，一旦房价大跌，杠杆率就会涨。这也就是政策上要优先稳定房价的原因。

试想老岳父，有手段，管得住外面的人不来闹；肯出钱，保得住女婿在家过的滋润；很权威，可以让女儿较大程度不受干扰。

你也不能说这就是错的。稀泥和着和着，弄不好日久生情，真爱又萌发了对不对？家庭生活又和谐了对不对？这是真有可能的！

都说了，泡沫本来就是个没有标准的概念，泡沫多少算泡沫，以及泡沫到什么程度算绝境，都不好说。有些人觉得，有一点点泡沫才叫繁盛呢。因此，如果经济增长能够随后赶上，将惶惶泡沫吸收，变成星辰大海里的一瓢水，也未为不可，而且岂不快哉！

可以不破吗？

看到这里，很多人起身要走。这就是说，泡沫不泡沫的，没有什么意义，反正可以永远不破，房价就可以永远涨下去咯？

好问题。

可是，永远有多远？

正如小赌可以怡情，小别可以赛新婚，小泡沫或可以刺激经济速度。然而，烂赌当然家破人亡，长分离当然感情淡漠，人类历史上的每一次经济金融危机，几乎都和房地产密切相关，虽然在危机爆发泡沫破碎之前，人人都说，这次不一样！

房地产并不是什么天生大毒草，要不它早就被铲除了。房地产的经济指数在各国都算是重要的经济先行指标，可见房地产业对经济的重要作用。但这不意味着，房地产是经济的少有重要产业啊！当它成为少有重要时，往往只是证明，它太畸形，已成为社会肿瘤，把良性细胞都给挤兑枯竭了。

房产价格高企，一方面实业利润望其项背，有什么人还有意愿去做实业？另一方面经济成本不断上升，场地、人工都在涨价，实业收益捉襟见肘，还搞得下去什么实业？

不能说房地产在初期是不创造社会财富和价值的。一开始，这种价值是劳动创造的，会表现在相应的收入上，体现创造者的价值。接着，这种价值会体现在整体经济社会上，就是GDP。

但到了后来，同一套房子，一年一个跟斗的翻上去，这还不算折旧，社会财富就和劳动生产几乎没有关系了，和社会价值也偏离了，都是纸上价值。

纸上价值是什么东西？当然是纸币，所以为了维持这种虚幻的“财富增加”，就必须有相应的纸币补上。

再后来呢？再后来，当房地产价格增幅>货币投放增加速度>GDP增加速度>个人居民收入增加速度，持续下去，纸币也会补不上的。然后？然后可能就没有然后了。

那些泡沫经久不破的原因，还好吗？

刚才说了我国房地产泡沫为什么能经久不破的几个要素。那么，这些要素们，你们现在还好吗？

最近，野村研究提出一个问题，就是，中国目前处于高负债低杠杆。主要原因是房地产价格处于高位，资产价格作为分母很庞大，所以负债与之相比并不吓人。这倒是让人安心。

不过，看看近几个月，在M1与M2剪刀差之后，居民贷款突然成为了主力，扶摇直上，几乎成为了上月贷款的全部组成。说明了什么？说明企业状况不太好，而杠杆转嫁给了普通居民成为当下不争的事实。

随之而来的，居民储蓄自然是在房地产高企的这些年里被消耗了。而随着账面财富的不断增加，中国的国际收支平衡也发生了变化，有些项目甚至发生逆转，因此汇率也受到了极大的压力。

这样一来，其他几个国家发生经济危机的最后刺激因素似乎又都齐聚了。我们严防死守，就是为了远离它们，难道它们最终还是会来？

或许用继续扭曲来延长另一种扭曲，得到的，终究还是扭曲。

有人肯定还要问。那最近房子为什么还涨的吓死人呢？

好问题。

有人会告诉你是因为货币，有人会说是因为城镇化，有人会说是政府合谋，等等等等。NoNoNoNo。

是恐慌。

就在去年和前年，房地产价格已经显现出不能与当前经济发展和国民收入相匹配的样子了。而且这又能怎样？毕竟多年金银遍地流，总要归于正常吧。毕竟经济发展的周期，总是需要一场出清吧。却又是一阵喧嚣，多少人请命。于是再来一场盛宴。可是，不能说去年力不从心的房市几个月间就焕发新生是正常经济发展吧？

看看居民贷款增速，强弩之末的节奏；看看居民离婚增速，穷途末路的节奏。

我们已经为了买得起房子，用尽了父母辈的积蓄，弄得白头老母遮门啼，居无余地留不止。

到如今，我们为了又要买个房子，竟然要离散家庭，弄得好一番逝水行情去莫留，漫伤房市失风流。

房子是为了更好地活着，什么时候开始，房子变成要放弃更好地活着，甚至不能正常地活着了？

犹如真爱与否，你越是怀疑他有问题，越是发现他没问题，你一定越发怀疑自己和越发坚定地相信他没问题！最苦的是，他明明有问题，越包庇，他越猖狂。你不但终将失去他，还会失去自己。

平复恐慌 老岳父会出手的！

该出手时当出手

这是市场的反常现象，但是市场泡沫期的正常现象。本来城市间确实存在差距。去库存期间肯定会出现分化。但更重要的是对政策的误判和绑架，而且利用信息不对称来引导市场预期。

泡沫可能是在被吸收，泡沫也可能在被制造；泡沫可能是在被吸收，信心却在蒸发。我们都怕一场决然的分手，所以迟迟不肯面对遇上渣男的事实。

然而，信心有两种，一种是对别人的信心，一种是对自己的信心。最可怕的莫过于，在反反复复来来回回兜兜转转中，对别人和对自己的信心都被消磨殆尽，在越来越漫天飞舞无尽无垠的泡沫中，风吹草动都能草木皆兵杯弓蛇影烛影斧声。

最让人心酸的是，渣男之所以是渣男，之所以越来越渣，是因为你自己对他的姑息回避和纵容。

平复恐慌，也许。平复荒谬，现在的这些，不够。

5月份，权威人士曾经说过那句话，树不能长上天，让老百姓储蓄泡汤，那就要命了；他还说了，预期管理很重要。

老岳父会出手的。