广州客转攻禅城二手房 低总价小户型单位受青睐

从事二手房中介工作的黄小姐，每到周末都会带好几拨广州客到禅城看二手楼，而就在3个多月以前，她的客户基本没有广州客身影。

广州客正以迅雷不及掩耳之势攻向佛山核心区的二手房市场。来自合富置业的调查数据显示，7月佛山二手投资客的占比达到了12.7%，较以往不到8%出现明显上升，其中超6成都是广州客。但是总体上看，刚需以及首改仍是二手市场主力群体。在地王效应以及广州客的追捧之下，禅桂地铁二手盘楼价大有追平一手楼之势。

市场反馈：

广州投资客明显增多

在一手楼一路追涨的情况下，广州客也开始追捧佛山的二手楼。据悉，在千灯湖板块的二手房市场中，广州买家大约占了5成。而像祖庙这样的禅城核心区域的二手房市场中，目前广州客的比例高达两到三成，而2015年同期，祖庙的广州客基本维持一成以下。

由于市场各方普遍看好佛山市场，7月佛山投资客的比例较以往有所增加。据合富指数监测显示，7月佛山二手投资客的占比为12.7%，较以往的8%以下有明显上升。

据了解，二手投资客绝大部分为长线投资客，购房后长期持有并出租，超6成是广州客。多数青睐面积在50㎡以下、单价10000元/㎡以下的小户型单位。比如：禅城城南板块的阳光嘉苑天御盈品以及祖庙附近的旧楼等，均受到投资客追捧。

对于投资客来说，租金回报是其衡量投资价值的主要参考标准。禅城1房单位的小户型单位的租金约30~35元/㎡月之间，出租回报率高达4%以上；而在广州同样的小户型单位出租回报率仅仅在3%~3.5%左右，较高的出租回报率，是吸引广州投资客积极入市的主要原因。

虽然投资客确实有明显增长，但主力军仍然是刚需客和改善型买家。比如，龙先生接触到的广州客基本都是广州刚需客，并且大部分是在广州工作的小年轻人为结婚而购房。“二手房市场的主体还是刚需客户，尤其对3房单位相当青睐。”黄小姐说。

换房族也有明显的上升趋势。据合富指数数据显示，2016年上半年佛山市场上广州首次置业买家的占比为70.7%，较2015年同期下降了8个百分点；相应的，改善换房需求的占比为24.2%，较2015年同期上升了4个百分点。总体来说，由于楼市向好，加上房贷利率降至历史低位，买家入市意愿强烈，过往单纯依靠迫切性首次置业刚需支撑大市的格局有所改观，换房客增多。

业主放盘：来的多半是广州客

眼见市场越来越火，龙先生最近准备把魁奇路地铁站附近的一套2房单位卖出去。房子刚挂到中介，看房客就络绎不绝，每天至少接待四五批看房客，尤其到了周末，看房客更是扎堆地出现。

令龙先生感到意外的是，放盘4天时间，他接触到的看房客基本上是广州客，只有5批看房客是来自佛山本地人。“这里是城南，是佛山人最喜欢居住的板块，但没想到来看房的居然都是广州客。”

其中，有一批广州客非常有意思。“他们专门跑到魁奇路地铁站扫盘。他们说，只在魁奇路地铁站附近的几个大型楼盘处蹲点看房。”在龙先生所在小区门口，这一批广州客见到有中介带客看房，就直接跟了上来，“他们说靠这种方式，已经在这个小区看了好几套房了，还比较满意，准备入手两套。”

龙先生放盘4天后，上周末，一位从广州过来看楼的黄先生买下了龙先生的房子。“他们过来看了一次我的房子，就立即下定了。”

“广州客只看地铁盘，而且出手相当果断。”二手中介黄小姐说，最近这几个月，到了周末她基本上接待的都是广州客，佛山本地客的比例大概五五开。

广州客转向禅城觅洼地

吴先生5月份左右放了一套中海万锦豪园的3房单位到中介。“当时我报价约1.8万元/平方米。”没想到刚一放出去，买家就络绎不绝地上门看房了。吴先生敏锐地感觉到市场的饥渴，于是他立即反价，对外报价2.1万元/平方米，可这样的报价也没有吓跑买家。看到如此好的市场行情，吴先生觉得房价还要涨，干脆把房子收回来，“捂住，再让房价飞一会。”

统计显示，千灯湖板块的一手价格不少已经由1月份的1.5万~1.6万元/平方米，上涨至6月份的1.8万~2万元/平方米，涨幅超过20%。受一手价格快速走高带动，二手价格也快速上涨。如：保利花园的价格由1月份的1.4万~1.5万元/平方米，涨至6月份的1.8万~2万元/平方米；中海千灯湖花园也由1月份的1.5万元/平方米，涨至6月份的1.8万元/平方米以上。

千灯湖板块优质二手盘售价已经逼平一手楼，这也令不少广州买家转向价格洼地禅城，造成了7月份禅城二手楼成交翻番的态势。

据合富指数监测，7月禅城二手成交活跃度较上月上升超过一倍。部分此前有价无市、价格较高的中高端物业，如天湖郦都、东海银湾、依云上城、时代云图、雅居乐花园、中海文华熙岸、天伦世嘉等，本月交投畅旺。

据了解，7月份禅城的广州外溢客高达三成，较以往的两成左右有所增加。由于市场趋旺，业主心态较强硬，不肯议价，部分小幅反价，总体二手楼价稳步上升。

禅城二手楼成交出现明显的增量，还有一个重要原因是，7月禅城项目均放缓新货供应。受广佛同城继续深化的辐射，禅城中心区项目价格普遍提升，开发商有意放缓推货步伐。7月禅城一手住宅成交价格大幅上升至接近1.3万元/平方米，环比上升达21%。

后市观望：二手市场继续量价齐升

佛山二手楼市此前沉寂多年，2016年在“解限”、房贷放松等政策的刺激下，大量承接广州外溢需求，量价均快速上涨。据合富指数监测，7月佛山二手住宅实际成交活跃度较6月份上升四成，同比2015年7月上升了121%，足见市场的活跃。

合富房地产经济研究院院长龙斌认为，在政策环境没有实质变化的情况下，随着广州中心区的价格不断走高，到佛山置业的广州外溢需求仍会持续旺盛。由此预计，佛山二手楼市应该会持续向好，需求畅旺，价格上涨的态势或会继续。另外，佛山地王近期也会将扎堆入市，一手市场楼价或再次攀高，买家信心也会明显增强。千灯湖板块会继续担当二手楼市风向标的作用，影响并带动佛山其他板块（如黄岐-盐步、禅城、顺德等）的价格稳步上升。