从对手到联手 佛山房企合作之路能走多远?

近日，融创中国以并购形式获取在佛山的第三个项目，宣布与龙光地产各自分担50%的地块开发。与此同时，保利VS碧桂园、新鸿基VS合景泰富也正携手高调“秀恩爱”，更有华润置地携手碧桂园，上演“只参股不参与经营”的戏码……如果说前几年房地产行业的清洗已把一些中小企业排挤到门槛之外，那么在佛山房地产市场竞争加剧、地价不断攀升的今天，就连大房企也不得不转变思路“合纵连横”了。

融创并购昔日张槎“巨无霸”

自今年1月13日竞得绿岛湖地块开始，半年时间，融创中国在佛山已拥有3个项目，分别是位于绿岛湖畔的融创·湖滨世家、位于广佛国际商贸城的融创·御府和位于东平河畔的融创·望江府——上周五，融创广深区域佛山公司营销负责人在“融创中国佛山营销精英交流会”对外宣布了这一消息。

保利碧桂园悦公馆就是由保利与碧桂园合作的项目

但令现场观众摸不着头脑的是：融创什么时候在东平河畔拿的地？原来，这块地位于禅城区季华北路西侧、同济路南侧、东平路东侧，正是今年3月25日，龙光地产经过43轮竞价后以23.5亿元总价拿下的地块，折合楼面价4590.21元/㎡，溢价9.8%。当时，这地块还因占地面积超过17万㎡而被封为“巨无霸”，备受各界关注。

如今，融创通过并购与合作形式将其收入囊中。其中，融创获取该项目的50%地块进行开发，而另外50%的地块则仍然由龙光地产开发。据透露，融创·望江府预计在明年第二季度前后入市。

楼市CP从中小房企变成大房企

房企之间、房企与企业之间的合作，其实早在2005年便已有过先例。南海大道上的怡翠玫瑰园就是怡翠地产与玫瑰园地产合作开发的，而位于乐从的金威郦都则由钜隆房产与乐从供销集团合作建成。当时，本地房企面对大牌“过江龙”的攻城略地，无奈抱团取暖。凭借自身对本地市民居住习惯、对园林环境需求的熟悉，在“群狼”共舞的市场里艰难分得一杯羹。

在意识到“本地虎”在本土资源上的威力后，开始有“过江龙”联手“本地虎”进行资源互补。位于大沥镇广佛国际商贸城中心区的保利中央公馆便是保利华南联手佛山南海恒城置业发展有限公司、广东华志达科技投资有限公司打造。

再后来，房企的“牵手”对象还扩大到拥有土地资源或资金实力却不想只做“观众”的实业企业，如银行、基金类公司。位于桂澜路的万科金色领域便是万科联手佛山中汇恒业投资管理有限公司、佛山乐意鸿利股权投资行(有限合伙)拿下。后两者均为背后的合作方，不直接参与开发。

而如今，房企联手仍是常态，但主角已完全从中小房企变成了像融创这样的地产巨鳄，其中尤其以“联合操盘，各取所长”的合作模式最为主流，造就多对楼市“CP”。

联合操盘各取所长，多为大宗地块

“晒恩爱”较高调的“CP”当属保利、碧桂园。目前，这两家千亿房企在佛山已经有两个楼盘以合作形式推出，分别是位于大良新城的保利·碧桂园悦公馆，以及位于禅城东奇槎板块的保利·碧桂园天汇。

在这两个楼盘中，两大房企均拿出了自己的“看家本领”。以保利碧桂园·天汇为例，该盘首批将推一号地与二号地。其中靠近魁奇路的一号地由保利主力开发，产品为85~126㎡的精装三四房。据了解，该精装产品将融入保利华南第五代居住产品理念，较大特色是尽可能减少承重墙隔断，让居住者可以根据自己的居住习惯灵活改变空间。而靠近一线江景的二号地由碧桂园主导，将建起109~173㎡的三至五房江景大宅，注入碧桂园“五星战略”特色。

由合景泰富携手新鸿基地产打造的泷景项目亦是如此。据了解，合景泰富充当“主导经营”的角色，主力负责住宅部分；而在香港已开发多个知名综合体的新鸿基地产则主导商业部分。目前，合景泰富为该盘三期新品注入其所擅长的精装升级，首推5座当天售罄，广州客比例也已上升至3成以上。

碧桂园华润·新城之光则是在联合拿地后，“我出钱，你出力”的典型例子。

此外，这些合作楼盘均有一个共同点，便是体量大，占地面积均在10万㎡以上。其中规模较大为泷景，占地面积达到75万㎡，总建面280万㎡。

业内视角

探因优势互补降低成本

在业界眼中，近年房地产行业进入微利的“白银时代”。房企强强联手，初衷就是优势互补、资源整合以及降低开发成本，其中优势互补更是合作前提。

“比如碧桂园擅长住宅开发，华润擅长商业运营，两者合作可以发挥项目的较大价值。”中原地产市场研究副经理黄志兴举例阐释。

行业洗牌加快，房企联手的主角也从中小房企变成品牌大鳄。“各大品牌房企持续拿地布局，市场份额也不断攀升，行业集中度进一步提高，竞争变得非常激烈。”黄志兴表示。而佛山经纬市场研究中心经理麦少荘则指出，中小房企在资金实力、融资渠道、成本控制、风险防范等方面均相对薄弱，导致其在竞争中处于相对劣势，报团取暖未阻亏损扩大之势。“微利时代下的大品牌房企联手，抵御风险的能力更高。”

风险　信任度与协调度是关键

但受制于企业文化不同，后期合作过程中产生分歧在所难免，也成为房企联手的一大风险。“合作房企要审慎，后期需要磨合沟通，才能发挥企业特长。否则容易发生中途变更退出，合作陷入困境的风险。”黄志兴表示。

麦少荘则进步一指出，风险主要涉及合作信任度与协调度，包括项目的资金监管、成本把控、利润分成、质量监管、税收筹划等。融合度低或将导致亏损、项目烂尾。

但合景泰富地产集团营销管理中心总经理杨欢却认为，这对于合作双方也是一种“摩擦中的成长”。“矛盾100%会出现，因为不同公司关注点不一样。但最终目的是一样的，那就是为市场打造更好的产品。”杨欢坦言，每个公司在坚持核心目标的同时相互协调与学习，也是一个成长。

突围

强强联手能走多远？

利弊共存之下，房企强强联手能走多远？业界意见有所分歧。麦少荘认为，房企单打独斗的竞争压力会越来越大，未来仍会是不断寻求新合作思路的过程。而黄志兴认为，是否持续取决于项目的开发效益。“如果不能发挥项目的较大价值，合作开发只是一时之需。”

至于中小房企的生存处境，业界一致认为“大鱼吃小鱼”已无可避免，需寻求新路径夹缝求生。麦少荘建议中小房企利用自身优势与品牌房企合作，不断积累成功经验、提升自身竞争力。黄志兴则建议中小房企走差异化道路，进军新兴市场或细分领域。