库存大开发慢! 绿岛湖片区凭啥喊价15000元/㎡?

搜狐焦点讯  近日，禅城季华北路旁挂出一宗巨无霸地块，总占地17万㎡，体量高达51万㎡，可容纳超过4600户，是禅城区今年挂牌的排名前列宗地块项目，体量之大引起了业内各界的高度关注。

在全国高喊去库存的时候，禅城挂出如此大体量的地块，不禁让人想到：真的那么多人会买房吗？片区的楼市压力怎么样呢？带着这样的疑问，搜狐焦点走访了地块所在片区——绿岛湖片区，希望能解开以上的种种问题。

季华北路“巨无霸”地块实景图，拥有东平河近600米一线江景景观

新城战略布局：交通规划掂 & 生态环境一流

绿岛湖片区总规划面积约20平方公里，其中核心区9.69平方公里。2012年，佛山市委市政府提出“一老三新”的“强中心”战略布局，其中以绿岛湖片区为核心的“一新”——禅西新城，地处广佛都市产业服务核心圈，肩负着都市服务和产业发展的双重职能，是佛山向西发展的战略高地，是广佛都市圈辐射粤西的重要门户。

佛山中心城区图

绿岛湖片区东、北至东平水道，西至顺德水道，南至季华路，由佛山一环纵贯南北，季华快速路、魁奇路横穿东西，佛山地铁2号线、4号线、广佛环线快速连接广佛，这样的交通规划使得片区俨然成为禅城的西大门，成为引领佛山西部发展强力新引擎。

地铁2号线绿岛湖站

除了交通的区位优势，绿岛湖片区还以生态环境建设为抓手，致力走产城人融合发展道路，全力打造宜商宜居生态新城，目前片区绿化与建筑比例高达1：1配套，拥有罕见的1500亩生态大湖、20万平方米滨江湿地公园、岭南水乡风情区等优质生态资源，湖岛、鹭鸟与岭南文化交织相融，是佛山中心城区为数不多的保留相对完整的极具岭南水乡特色地区。

绿岛湖中心湖

片区配套逐步完善  品牌房企纷纷进驻

目前，绿岛湖片区已引入佛山市外国语国际中学、佛山市外国语国际小学、二甲绿康医院等高端教育、医疗配套；设立有“一门式”高效行政服务等城市配套设施。但值得注意的是，片区已建有相应的教育行政配套，但缺乏成熟商业商住项目的片区，还是显得人气不足，一走进感觉还是“荒芜”无比。

佛山市外国语（国际）中学

作为商住项目的补充，从2011年起各大知名房企开始进驻绿岛湖片区，先是和记黄埔，再是招商、保利、金茂、融创等。距离最近的一次拍地是今年1月13日，当时融创经过了近3小时47轮竞拍，以溢价32.36%拿下禅港路西侧、横三路两侧商住地块【新闻链接】。

值得注意的是，这些知名房企中大部分是排名前列次进驻佛山，他们又为什么会都把排名前列次献给绿岛湖片区呢？佛山经纬市场研究中心首席研究员陈智斌认为，由于板块本身土地供应充足，能够出让的地块规模较大，规划灵活性高，适合开发复合型产品，因此多个大型开发商均选择于此落下进军佛山的排名前列子，希望藉此打响自身品牌。

在中原地产市场研究副经理黄志兴看来，绿岛湖拥有稀缺的城市生态湖景资源，又临近城市主干道季华路，交通区位优势突出；同时在禅西新城发展战略的推进下，区域的投资价值不断提升，吸引了众多投资者的目光。

融创绿岛湖地块现状

绿岛湖片区商住项目建筑体量达271万㎡  去货率仅3.4%

据搜狐焦点统计，目前该片区在建、待建的项目有6个，总体量达271万㎡。各项目体量均在20万㎡以上，其中，绿岛湖壹号体量较大，达120万㎡；中国金茂地块体量接近50万㎡。

据搜狐焦点佛山数据中心以及禅城区不动产登记中心网站统计显示，截至3月7日，绿岛湖片区在售的绿岛湖壹号、招商·依云雍景湾、和记黄埔·涟岸合计仅出售9.3万㎡住宅。其中，绿岛湖壹号已出售约4.5万㎡，依云雍景湾已售约4.6万㎡，而和记黄埔·涟岸洋房已封顶，并未正式对外销售，最早推出的别墅签约量为1945㎡。

禅城绿岛湖片区商住项目去货量统计表

这样算下来，截至目前，该片区待售的面积高达261.6万㎡，去货率仅3.4%。翻查资料发现，在售楼盘均于2014年或2015年首度开盘，其中，体量较大的绿岛湖壹号于2015年9月首度开盘；而片区最早开盘的商住项目则是招商·依云雍景湾，2014年12月已开售。

绿岛湖壹号和记黄埔·涟岸周边环境

由开盘时间以及去货量来看，绿岛湖片区3个在售盘的去货速度相当慢，而实际又是不是这样呢？据政府网站数据统计显示，绿岛湖壹号取得预售证的产品已近7成售出。

在采访中黄志兴表示，片区众多品牌房企扎堆，未来片区市场竞争激烈无可避免，片区未来供应量较大，但房企不会集中一次性推售，况且今年中央和省市把去库存作为重点工作，宽松的房地产政策、佛山本地稳定的刚性需求以及广州外溢的购买力将有效化解库存。

而陈智斌也认为，随着东部的涨价风向中心蔓延、中心片区未来供应短缺，购房者往西置业或在未来两至三年开始大规模显现，而绿岛湖优质的资源预料会成为优质的置业选择。

片区均价万元以上  业内：房价继续上涨仍是大概率事件

据搜狐焦点走访发现，绿岛湖片区的楼价也随着大环境上涨了不少。其中，绿岛湖壹号较高售价已接近15000元/㎡，比禅城中心城区的不少楼盘均价还要高，主推144-211㎡三四房单位以及联排别墅。和记黄埔·涟岸将在3月首度开卖洋房单位，户型涵盖90-127㎡，毛坯价发售。而招商·依云雍景湾也将于3月加推二期新品，户型涵盖144-167㎡四房单位，毛坯吹风价12000元/㎡起。

绿岛湖片区楼价分布图

对于绿岛湖片区楼价为何能卖到15000元/㎡，黄志兴表示，随着保利、金茂、融创等一大批品牌房企的进驻，绿岛湖片区已成为禅西的置业热点。另一方面，稀缺的城市生态湖景资源，自身交通区位优势突出，逐步完善的生活配套，以及品牌房企强大的市场号召力，成为绿岛湖房价的支撑点，“随着城市化进程的推进，土地价格的上升，绿岛湖片区的人居价值将不断提升，房价上升是大概率事件”。

不过，陈智斌认为，绿岛湖目前房价已明显高于周边项目，房价能否继续上升取决于中心客户西迁的预期是否会实现、未来板块供应是有序进行还是集中爆发，以及政府会否继续对片区提供强有力的支持。

绿岛湖壹号项目

从目前来看，2015年6月以后陆续在绿岛湖拿地的项目仍未有动静，推货节奏并没有呈现集中爆发之势。

总体来看，绿岛湖片区的规划建设优良，并有地铁2号线经过，片区目前在售项目毛坯均价在12000元/㎡以上，但各项目的开发期相对较慢。在这样的总体情况下，于本月出让的季华北路大富地块将是底价出让，还是会掀起又一场抢夺战呢？届时搜狐焦点将进行土拍直播，敬请期待。