专访陈祖锐:佛山二手税费不减 政策再好也空谈

搜狐焦点讯  从毕业至今，接近10年的时间，他，一直致力于房地产行业；10年以来没有换过公司；他，用了几年的时间，从业务员做到市场部经理；满堂红佛山分公司市场部经理陈祖锐认为是公司的文化氛围，以及工作上的灵活度让他一直走到现在。

随着营业税“5改2”落地实施，以及各项楼市宽松政策释放，佛山4月二手楼市明显回暖。为此，搜狐焦点特别专访满堂红佛山分公司市场销售部经理陈祖锐，分析佛山二手房市场的较新走势，以及未来市场的走向。

满堂红佛山分公司市场营销部经理陈祖锐

佛山二手税费征收办法不改  何以让市场更上一层？

据佛山住房建设局数据，2015年4月份佛山二手住宅成交3315套，合计建筑面积39.3万㎡，较2015年3月份增加10.4%，但同比2014年4月份大幅上涨42%。

从2014年8月6日“限购”政策松绑开始，11月央行降息，2015年4月二手房营业税“5改2”的实施，到5月1日实行全面取消限购政策，一系列的政策对佛山房地产市场起到持续利好的作用。“这些政策一步一步地刺激市场的需要，使得其能稳健地上升。”陈祖锐认为全面解限已经是政府宏观调控的最后一步，以后市场要怎么样走就要交还给市场了。

“目前央行再降息已经不大可能，因为现在银行的利息已经不高。如果有更进一步的利好政策，我认为就只有降税了。”陈祖锐分析这10年以来，佛山二手房成交量的增长幅度远不能与一手房相比，“10年前佛山禅城区二手房月成交量200多套，现在月成交量还是200多套”，而2014年佛山新房成交量相对2010年就上涨了30%，禅城区方面更上浮34%。陈祖锐认为，二手房的成交量一直比较平稳，很大程度上是因为佛山二手税费的征收比例重。

陈祖锐指出：“就拿广州与佛山相比，两城二手房征收的营业税是一样的，但是个人所得税的征收比例就不同了。”根据资料显示，佛山二手房交易的个人所得税是按房屋两次交易差的20%来收取；而广州的个税征收办法则有两种，一种是和佛山一样：征收房屋两次交易差的20%，另一种是征收房产实际成交价格的1%。

小编算了一笔账，如果一套新房买的时候是60万，经过了10年，以100万的价格卖出去。那么按交易差额的20%来纳个人所得税，就是40万*20%=8万；如何按照交易额的1%来算，100万*1%=1万。两种征税的差别就一目了然了。陈祖锐如是说：“如果佛山不推出一些二手房交易上的税费政策，是不能打破佛山二手房市场的局面。”

陈祖锐表示，其实二手房的成交与市民的需求无关，与银行的政策无关，主要是与二手房的税费有关。如果税费政策不改，怎么“解限”对二手房市场都是起不到作用的。

运营模式大胆向前  “滴滴买房”有看头

随着“互联网+房地产”的概念逐渐普及，受业内诟病的传统中介门店受到巨大冲击，不少中介公司开始“触网”。

据了解，佛山二手房行业早在2006年就已经开始运用网络平台，而发起人正是陈祖锐。网络作为购房者寻找房源的最重要渠道之一，虽然方便有效率，但随之出现的是假房源、房屋信息更新不及时、经纪人联系不上等问题。

重新定义房产经纪人职责，增加后台服务人员，是陈祖锐对以上问题作出的解决方案，“这是一个全新的尝试，主要是想在现有的模式下，提高业主、客户的感受，提高经纪人的效率”。

陈祖锐对这个全新运营模式作了这么一个简单的描述：首先，经纪人的职责是带客户看房，促成交易；其次，全新组建后台客服、编辑人员，登记房源基本信息，维护真实房源，并跟进房屋的交易进度。通过职能的分工，无论是线上还是线下，业主还是客户的感受，都将会有很大的改善。

除此之外，陈祖锐打算将新的运行模式与全新的手机客户端结合，类似“滴滴打车”的原理，用户只需点击定位，在其周边的房源经纪人信息就会出现在手机上，客户可以从中挑选经纪人为他服务。

这样一个模式的转变，能改善客户的体验感，使其被动的角色变成主动。此外，细分工作各个环节，能有效地提高效率，以便及时更新网络上的信息。在陈祖锐看来这一次的革新能杜绝“假房源”的情况，“以后客户还可以在接受服务后为经纪人打分，以监督经纪人的服务水平”。

以低佣金进入市场  必然带来恶性后果

在二手中介不断改革的路上，有网络房产公司打出低佣金的口号与传统中介“争食”，甚至个别地区竞争对手因此而大打出手，使二手交易市场出现混乱。

作为佛山二手市场占有率较高的满堂红佛山市场部经理陈祖锐认为，“低佣金”模式是一种畸形的恶性竞争的形式。“这种高底薪、高提成、低佣金的运营模式，基本上是通过烧钱在竞争，不是一种与竞争者一同盈利，良性互相促进发展的模式”。