家叶海外黄弼唯:澳元创新低 海外置业正当时

　　近日，澳洲悉尼CBD咖啡馆发生的人质劫持事件，有两名人质在事件中遇难。澳大利亚总理阿博特称“与恐怖主义擦身而过”，“我们的心与所有人质及他们挚爱的家人朋友同在。澳人应该对我们的执法机构及安全机构树立信心，相信他们能够妥善解决类似的恶性事件,对于悉尼市能够冷静应对事件感到骄傲。”，受事件影响，澳元兑美元汇价一度触及0.8203这一四年半新低。

澳元走势图

　　显然，这次的人质事件引起了国际的关注，但是，一直以来，澳洲还是相对的平和，对于中国人来说，澳洲是既熟悉又陌生，熟悉的是，中国学生多年来的留学热点除了英美加这几个国家以外，就是澳洲和新西兰了，其中较为出名的是新南威尔士大学、墨尔本大学、皇家理工大学等，投资移民也是热点之一，当年澳洲政府推出编号为163的投资移民项目，只需要一百多万人民币就能够获得移民资格；陌生的是，如果进行海外置业和投资移民有什么细节和技巧呢？现在的门槛又如何呢？这个恐怕就要请教有关专家了。

　　今天就由亚洲较具影响力的海外投资分析师——黄弼唯，为大家一一道来。

海外投资分析师兼家叶海外执行董事黄弼唯（黄sir）

　　人物简介：

　　黄弼唯（黄sir）

　　广州家叶置业有限公司执行董事

　　广州伽晔投资顾问有限公司总经理。

　　毕业于广东外语外 贸大学，并取得了墨尔本大学经济专业硕士学位。

　　长期专注海外房产的研究，撰写多篇有关海外房产投 资的文章，帮助无数国人在海外成功置业。亦是将澳大利亚房产引入华南地区的排名前列人。

　　2008年获得 “赢周刊”颁发的“华南十大创业青年”殊荣。同时成为各大媒体争先采访的海外房产专家，先后提出了“以房养学”的概念，并出版了“澳洲房产知多D”。

　　在华南地区海外房产业界中，享有非常高的知 名度，常常出席各大投资论坛，更是各大电视台电台访谈节目的座上客，访间称谓“黄sir”。

　　读懂“以房养学”，留学更省心

　　黄sir介绍，前不久一个孩子留学归来的朋友就给我讲述了他的亲身经历，他在澳大利亚投资了一栋房产，总价值约为40万澳元，而孩子在澳大利亚留学3年的学费是6万澳元，生活费是一个月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概50万澳元，当然在房子方面他采取了月供的形式。而投资的三房房产，他孩子自住一间，其余两间分别租给了两个学生，一名国内和一名国外的，每间的月租是800澳元，两间一个月的房租收入为1600澳元，三年下来的收入为5.76万澳元，除去一些维护成本大概为5万澳元，而近几年澳大利亚地产价格持续上涨，每年的平均涨幅为10%，朋友投资的地段稍微高于这一涨幅达到了12%，3年后他将该地产转手价格为56万澳元，最终三年下来因为房子朋友获得的总收益为61万澳元，减去留学和地产投资的成本，他还赚了11万澳元。

　　但是必须注意两点：排名前列，是房子的地段问题，这个直接决定了房子的升值潜力和出租转手的难易程度，所以在澳大利亚投资地产较好还是选择一些大城市例如墨尔本、悉尼等；第二，是汇率问题，澳大利亚房价增长的趋势在最近相当长的时间是不会变化的，但是汇率却是相对动态的，澳币与人民币的汇率就经历多次的波折起伏，必须选择适当的时机进行投资，利用汇率杠杆来实现投资收益的较大化。

墨尔本市中心咖啡店

　　汇率新低，中澳关系更全面

　　黄sir指出，人民币对澳元的汇率在2012年攀上历史高位7∶1之后，经过两年的汇率拉锯，如今汇率只在5∶1附近，创汇率新低，合理布局海外物业投资正当时，而澳洲的经济和中国的经济息息相关，随着上月国家主席习近平出访澳洲，中澳两国领袖决定把中澳关系提升为全面战略伙伴关系，增进两国经济贸易往来，而澳洲一向是中国学生留学的热点之一，也是中国人近年移民的热点之一，基于此，澳洲的物业空置率只有2.5%，澳洲的物业升值和租金回报稳步上扬，而且买到的是永久产权，并不是国内的70年使用权，买楼也可以申请按揭贷款，利率在4.79，别墅可以贷八成，洋房贷七成，我们只需要要给一百几十万出来。除此之外，澳洲房价的升幅，每一年升幅都比较平均，当然也有下浮的时候，一定会有。

　　在过去60年，澳洲有统计一些数据，数据表明澳洲的房价平均每七年翻一番，这意味着每一年房价都升幅10%左右。一个孩子读高中加上读大学、本科，起码要6、7年，再读研究生的时间就会更加长，他有机会留下来可以继续住。这时候，父母只要给了首期，房子买了之后，他起码不用给租金了，租出去的收益就够这个留学生的生活费。那么多年之后，5、6年之后就不要说翻番，只需要房子升幅20%、30%，所增值的那部分，就够孩子几年下来的的学费了。

　　据国内媒体近日报道，澳洲本土开发商R.Corporation公司推出了全新的墨尔本市中心项目——家叶皇家帝苑。该项目包含四栋公寓，及一个大型中心花园,位于墨尔本市中心6公里内，驱车仅需8分钟车程,临近墨尔本大学和皇家理工大学，设计新颖独特，深受留学人士欢迎。R.Corporation公司已在澳洲推出了7个项目，总价值超过10亿澳元。本次的家叶皇家帝苑是第8个项目,而该项目是家叶海外集团与R.Corporation公司的第三次重要合作。在之前的中央一号，和马德森花园项目的合作中，家叶海外的客户对R公司交付的建筑赞不绝口。尤其是R公司请到著名设计师Paul Bangay加入到园林设计中来，更大的确保了项目的未来升值。据悉，家叶皇家帝苑项目也将获得著名设计师Paul Bangay的亲自操刀设计，并额外获得了政府超过30万澳币的特殊批准。家叶皇家帝苑提供一房及两房单位给客户选择，首付仅需20万人民币起。

家叶皇家帝苑区位图