工业用地变商住用地 禅城土地新革命制度开启

　　　引子 　　佛山市国土资源局禅城分局近日于该局网站上贴出公告称,将对交易编号为“佛禅(拍)2009—002”、“佛禅(拍)2009—003”的两宗国有建设用地使用权进行公开拍卖转让。而在这次拍卖转让中,分别位于禅城区轻工三路9号、11号,还有禅城区汾江北路82号的这3块地,均属于佛塑集团所有。[禅城今年推65.41万㎡商品房用地 下月2宗地拍] 　　事实上,受禅城近年来高速城市化的影响,居住区对工业区的“围城”之势悄然上演———工业用地转为商业用地,工业区被住宅小区包围。相关人士认为,在地少人多的背景下,及城市“优二进三”发展战略的指引下,这种趋势仍将延续。而禅城相关规划则明确提出,到2020年,工业用地的比重要缩减近8成。 　　现状 　　两上市企业接连出让所属土地 　　“佛塑很大的啊,这条路上都是佛塑的厂,你要找的是哪个厂区?”11月5日,当南方日报记者来到轻工三路询问佛塑厂房所在地时,附近一家士多店老板说。 　　在其指引下,记者找到了位于轻工三路11号的佛塑厂区。但眼前所看到的一切,难以令人寻到这个厂区即将搬迁的迹象。大大小小的货车不时进出厂区,三三两两穿着佛塑工作服的工人穿梭于厂道上。 　　“我不知道卖地的消息,只听说我们厂要搬走。”佛塑的员工小兰说,现在佛塑的员工周六都要加班,有订单来就继续工作。“搬迁的通知还没下达,最后估计有的员工会留下,到其他地方工作,有的就可能会被遣散。”小兰说。 　　事实上,佛塑股份将所属3块工业用地将变更用途作商住用地已经筹划多时。早在2007年3月,佛塑股份即发布公布称,接到佛山市国资委复函,原则上同意公司及所属企业在佛山市禅城区范围内的工业用地,在符合城市规划的前提下,将用途改变为商住用地,但须按规定以公开交易方式重新确定土地使用者。 　　而到了今年10月21日,佛塑股份就已经在其公司网站上发布了出售资产的公告。公告称,按照佛山市禅城区城市规划及“三旧”改造的要求,董事会决定公开转让佛塑股份位于佛山市禅城区范围内的3宗地块。“本事项交易金额预计将超过最近一期经审计净资产的50%。”据悉,3宗地块土地使用权的评估值合计为62550万元。 　　公告还称,若本次土地转让成功,公司将根据发展的需要及相关设备资产的现实状况,拟分别作如下处置:一是淘汰落后产能,对部分使用年限长、已失去技改和搬迁价值的老旧设备作报废处理；二是充分利用三水佛塑新材料工业园等发展平台,对部分产品有市场、可通过技改提升产品技术水平的设备资产实施搬迁和技改；三是对部分资源拟通过合资、合作或转制方式盘活经营。预计上述搬迁等工作在土地成功转让后5—8个月内完成。“预计搬迁后与目前状况相比较,公司产销量将减少约6000吨/年,销售收入减少5000万—6000万元/年,减亏增盈共约5000万—7000万元/年。” 　　无独有偶。11月2日,同样是上市企业的佛山华新包装股份有限公司将子公司华新(佛山)彩色印刷有限公司位于禅城区江湾一路33号的旧厂房及所占土地使用权,以5100万元拍卖给佛山市港双资产管理有限公司。 　　佛山华新包装股份有限公司表示,此次出售资产的原因在于资产发挥作用小,且给公司带来亏损。据悉,因老厂地处老城区,环保压力大,加之旧厂空间狭小,不能满足进一步扩大生产的需要,华新彩印于2006年3月份搬迁至禅城经济技术开发区罗格围园,旧厂厂房现出租给外单位使用。该厂房目前作为工业用途出租,租金较低,无法弥补折旧、摊销及所占用资金的利息。 　　有关人士指出,近年来,禅城实施“优二进三”发展战略,大力发展总部经济、都市型产业,调整工业经济结构和产业布局,而中心城（查看地图）区内寸金寸土,企业的土地成本和生产成本居高不下,也不利于企业的长足发展。在这样的大环境下,原有的工业企业面临抉择,权衡之下,一批又一批的企业相继迁出,扎根更适合自身发展的土壤。 　　在中心城区城市规划建设步伐加快的现状下,工业企业的搬迁无疑是给自身带来了更大的发展空间。工业企业想扩大规模,就必须抢占先机,争夺地盘,落后的厂房布局不利于新设备的引进和技术的更新。工业企业在中心城区的“谢幕”,正是可以在土地资源丰富的地方大展拳脚的好时机。 　　外迁企业置换出来的土地,可以用来发展能产生更高社会价值的行业,例如可用于房地产开发。此次的佛塑卖地事件,拍卖的土地最终也是会用于商住用途,完善基础设施,提升禅城的城市功能。 　　背后 　　城市化对工业区渐成“围城”之势 　　禅城两家上市企业出让所属工业用地的背后,是城市化对工业区的“围城”。 　　随着佛山经济的持续发展和城市建设步伐的加快,禅城区的城市功能逐渐得到提升,基础设施建设日臻完善。 　　然而,在城市快速发展的同时,各种各样的问题也随之而来。 　　城南片区,是近年来禅城楼市旺地,一批高档楼盘相继在此耸立而起,该片区已成为佛山新兴的居住区,楼价也一路攀升。 　　11月6日,南方日报记者来到城南片区的魁奇二路和港口路的衔接处,远远就能望见一块佛山国家高新技术产业开发区的指示牌。从这个路口一路延伸至佛山新港,都是佛山高新区城南园的范围,园区内道路两旁工厂林立,因为是工厂区的原因,城南区的主干道港口路,大型货车来回穿梭其中,空气中尘土飞扬,不少在路上骑自行车的工人都戴上了口罩。 　　在工厂的周围,海景蓝湾（查看地图）、东方水岸（查看地图）等高尚住宅、精美别墅在此聚集,另外还有不少在建楼盘已占地驻扎。低矮陈旧的厂房,与各有特色、鳞次栉比的住宅大厦显得格格不入。 　　据了解,城南园里的工厂,虽然早就落户在此,比附近的漂亮楼房先行驻扎,可在城市建设中并没有先来后到之分,他们现在需要面临的是搬迁的问题。在城市化大力推进的当下,开发区内某些工厂的用地设置已经不合乎新型城市规划建设的要求。 　　而在佛山的东平新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)开发战略当中,城南片区位于东平河北岸,亦是禅城区今后将要重点开发打造的中央商务区。东平河北岸开发如火如荼展开,不少楼盘及商业项目接连动工。这一动向也引起了该片区内企业的高度关注。 　　在城市规划中,工业区和住宅区应该区分开来,城南园于近年来出现的这种局面,衍生出了此地属于工业区还是住宅区的困惑。 　　“以前魁奇二路车道比较窄,也没那么多车来车往。现在道路宽阔了,货车、私家车、摩托车都打这过。”家住港口路旁东方水岸的市民梁小姐说。以前新港旁边的土地都是草地,近几年才建成了住宅区,发展起来。“据我所知,这些工厂这几年之内一定要搬走的了。东平新城现在还在开发阶段,空气是差点,路上也满是尘土。不过再过几年,等这些厂搬出去后,就肯定会更加完善,更加适合市民居住。”梁小姐说。 　　据了解,东平河北岸片区中,有部分区域为佛山高新区城南园,占地近4平方公里,目前聚集了恒利泰、利乐华新等一批企业。 　　南方日报记者此前跟随禅城区委、区政府组织的企业调研活动时,利乐华新(佛山)包装有限公司的负责人就曾提出过这样的疑虑:“政府对于高新区的规划是否会有变动?我们注意到越来越多的居民楼在附近建起,一些企业开始搬走。”他说,该区域今后是作为工业区还是商住区,规划的变动将对企业带来新的要求,直接影响到企业今后的发展战略。 　　而禅城区政府人士对此表态则是,根据远期规划,东平河北岸将来以商住功能为主,对于工厂生产必然会有所限制。“但中短期内不会有大的变化。”据经贸局负责人介绍,目前佛山高新区城南园尚有40多家企业,其中大企业5家。 　　另据记者了解,此前曾有附近小区居民就该片区内某企业的噪音问题投诉过,不少企业对于何去何从感到困惑。 　　焦点快讯：保利13亿元总价拿下东平新城板块 　　世联:佛山市场量价齐跌 东平新城第4块地出让 　　佛山住房公积金管理中心:公积金可以自动转账 　　佛山"房贷利率七折优惠"若取消 利息有何变化 　　变局 　　工业用地与商住用地比例之变 　　传统的外延型、粗放式经济靠的是土地、资金的大量投入,这种粗放式的发展已经跟不上时代的要求,必须充分挖掘建设用地的利用潜力。 　　2008年,经禅城区第二届人大常委会第十次会议批准的“禅城区城市总体规划”,是佛山中心城区禅城历史上首部城市总体规划,对禅城今后10余年城区的空间布局及功能定位指明了方向,并为中心城区进一步提高综合竞争力,实现合理、可持续发展提供指导。 　　在产业发展与产业用地布局方面,禅城过去是由陶瓷、童服、不锈钢等传统优势产业形成的专业镇布局模式。通过陶瓷、童服行业大整治等措施,禅城目前正在深化作为地区主中心、商贸服务中心、金融信息中心、高品质城市生活区的地位。 　　因此,此次总体规划对禅城产业发展与产业用地布局作出了明确调整,将转变以加工制造业为主的产业模式,削减工业用地规模,向服务业、城市中心相关产业转移,提高第三产业用地比例。 　　据悉,在规划中,禅城提出到2020年,工业用地的比重要由2008年的44.47%下降至9.03%,缩减近八成；公用设施用地的比重由8.83%增加到17.74%；居住用地的比例由12.36%增加到27.59%。 　　而禅城区在近期公布的用地计划中显示,2009年度禅城区计划使用经营性房地产项目用地以及工业用地确定为共126.19公顷,其中经营性房地产用地117.26公顷、工业用地8.93公顷,全部使用原有建设用地。 　　其中经营性房地产项目用地中商品住房(含配套商业)65.41公顷,经济适用房以及廉租住房用地12.57公顷,商服用地39.28公顷。工业用地8.93公顷,为南庄镇罗格园的两宗存量工业用地。 　　记者亦通过查阅佛山市国土资源局禅城分局网站相关资料,统计得出,禅城区今年迄今为止共出让了14块土地,其中只有编号佛禅(挂)2009—002的土地用途为仓储,兼容一类工业,其余的大部分土地都是商业或者商住用途。 　　城西、城北地块崛起 　　值得一提的是,在这次佛塑股份出让的3块土地中,有两块是位于禅城西部的张槎片区,它们分别位于禅城区轻工三路的9号和11号,这已经是禅城区今年内第3次出让张槎地块。 　　据了解,自从新规划调整后,张槎便以建设“禅西新城”为中心,以“四区三带”规划为指引,加快推进“三大改造”和城市化进程,完善各项城市基础设施,积极实施“优二进三”产业发展战略,推动产业和城市发展的优化提升。此时,张槎的定位为全新的“宜工、宜商、宜居”的都市型禅西新城,预示着张槎的城市功能将慢慢完善。 　　据悉,此前拍卖的两块张槎地块连续刷新了张槎片区的楼面地价。究竟这次佛塑股份的卖地,能不能“叫好又叫座”呢?那就只能等到拍卖结果出炉之日见分晓了。 　　而佛塑股份出让的另外一块土地,位于城北汾江北路和文昌西路的交界处。从地理位置上看,佛塑股份出让的这3块地既有城北地块,也有城西地块。 　　禅城楼市的发展规律向来都是“向南”发展,如今这一格局已经悄然起变化。 　　据此前佛山经纬房产咨询有限公司业内人士分析,前段时间张槎“地王”频现,现在城北板块也有所动作,开始改造起来。这表示“向南发展”并不是禅城楼市发展的格局,以后禅城整个片区都会被利用起来,继续支撑起未来禅城楼市的发展。 　　禅城楼市70%—80%的份额都属于城南、亚艺板块、东平板块,这些地方目前仍然占据禅城楼市的大半壁江山。而旧城改造正进行得如火如荼的老城区,未来也能继续发挥其强大核心力。而在禅城西部,房地产商的争地行动已经开始,它们将成为支撑禅城未来楼市发展的新力军。 　　成熟的生活配套是一个板块迅速崛起的重要因素,城西、城北工业企业比较多,城市功能较之其他片区并不完善。随着城市化进程的不断推进,“企业卖地外迁”的情况会更加多起来,随着这些企业的搬迁,就有更加多的土地来发展第三产业。到时,城市功能日渐完善、土地资源丰富的城西、城北房地产市场发展前景将会更加广阔。业内人士表示。 　　禅城：陆续有新货出 桂城：供应要松或待明年 　　禅城法院出"新招":解封被执行人房产贷款还债 　　每日房源:风度国际名苑增163套单位 15日开盘 　　优惠延期支持楼价高企?最关键的决定权在中央 　　(编辑:焦点佛山)