十大房企拿地揭秘:一线城市土地储备最少

　　一线城市土地资源稀缺，频频出现高价地王项目。众多房企为避免高溢价拿地、利润空间收窄的风险，纷纷将重心逐渐移出一线城市。万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量，土地开发投资趋势向好。30家大型房企在地块的区域选择上，多将主要资金放在二线城市，今年1-7月在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%；在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；在一线城市新增土地储备最少，占总量的22%。 　　万科 　　作为中国楼市领军企业的万科，也在此轮圈地运动中担当起“龙头”。5月份以来，万科一改低调策略，开始加入土地市场的资源争夺，大举拿地。 　　5月，万科共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计建筑面积为188.3万平方米，其中万科所占的权益面积约为117.7万平方米。6月，万科共计新增加8个土地储备项目，其中仅有1个项目位于上海，其余项目分别位于厦门、福州、佛山、鞍山和重庆。上述项目净占地面积共计77.7万平方米，万科为此须支付的土地价款高达47.03亿元。7月，万科新增4个土地储备项目。其6月份销售简报披露以来，万科分别拿下了武汉城市花园后期项目、中山库地块、佛山顺德登州地块和广州金沙洲B04地块。 　　值得注意的是，万科在今年新增的土地项目绝大部分位于二线城市。“万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，而是我们认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。”对集中布局二线城市的策略，万科董事会秘书谭华杰如此解释。 中海地产 　　截至7月底，中海地产实现销售面积324.9万平方米，已基本完成全年350万平方米的目标，更超越2008年全年的销售数字。销售业绩超预期，加上上半年没拿地，使得中海地产的净借贷比率从去年年底的46%下降到13.2%。持有现金185.8亿港元，未动用贷款26.7亿港元。公司董事长孔庆平表示，今年除了积极完成全年500万平方米竣工物业的计划，还会考虑增加土地储备。中海地产今年目标是购入400万平方米土地。按照这个目标，其年内至少还将购入近140万平方米的地块。 　　保利地产 　　截至2008年末，保利地产可结算资源1828万平方米，位于十大上市房企土地储备首位。其中，普通住宅量占比85%，中心城（查看地图）市储备量占比89%。2008年新增储备594万平方米，均底价获得，均价为1121元/平方米，全部土地成本约2000元/平方米。相关人士表示，这些项目的成本优势，是公司未来几年持续发展的坚实保障。 　　保利地产今年已分别在四地拿下“地王”。经过今年近8个月的土地抢夺战之后，保利地产花费了共112.14亿元买地，而同期万科用于土储的钱共计只有96.71亿元，保利地产比万科多出16亿；目前两家土地储备虽然都超2000万平方米，但保利地产略多于万科。保利地产多为一、二线城市的黄金旺地或稀缺地块，万科则多为二、三线城市相对便宜的普通地块。从总体拿地的气势上来说，保利地产已经抢过万科的风头，被坊间称为2009年的“新地王”。 　　保利地产的攻城略地之势，从四城横扫“地王”表现得。6月25日，保利地产以38.1亿元的高价夺得重庆鸿恩寺地块，而同台竞拍的万科以1000万之差(出价38亿)痛失重庆机会；7月6日，保利地产又以16.3亿元拿下了北京大兴黄村新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)北区2号地，虽有万科、金地等多家地产商前来抢夺，但40分钟角逐后被保利地产收入囊中；7月24日，保利地产斥资12.2亿元拿下成都领事馆地块，成为成都2009年新“地王”；8月5日，保利地产又以19.9亿拿下苏州位于独墅湖板块30万平方米住宅用地，成就了苏州近年的“地王”。 　　从1-7月份新公布的销售数据来看，保利地产的增长势头更猛。1-7月保利地产实现签约面积297.48万平方米，同比增长149.37%，实现签约金额244.63亿元，同比增长142.66%；万科同期累计实现销售面积407.1万平方米、销售金额358.7亿元，同比分别增长34.9%和31.7%。 　　7月顺利完成的增发80亿，以及银行巨额授信将为其拿地、开发保驾护航，下半年保利地产或将继续拿地。 除了资金上的优势，销售高增长带来的资金高速运转继续为加速扩张开道。此外，保利地产央企背景的资源、资金优势，已使其在金融危机之后走出了一条高速成长的大道。 　　富力地产 　　数据显示，富力地产上半年实现营业额46.61亿元，同比去年上升11%，其中包括物业销售、租金收入、建筑服务收入和酒店营运收入。物业销售额上升9.2%至人民币42.77亿元，占整体营业额的92%。 　　富力地产上半年新增了两个项目，一个是以人民币10.22亿元获得北京总建筑面积7.25万平方米的广渠路地块。另外是以人民币7.5亿元获得广州从化一幅总建筑面积52万平方米的地块，该项目定名为“泉天下”，已经于7月开始对外发售。截至2009年7月31日，富力地产总土地储备建筑面积为2322万平方米。 　　此前，富力地产曾表示，2009年公司拿地会更加谨慎，重点关注广州、北京、天津、上海等核心城市的土地市场。业内分析人士认为，如果富力公司债发行成功，下半年富力会加大在土地市场的投入。 　　截至今年6月30日，营业额约人民币20.04亿元，较去年同期上升约93.9%，同时，该公司股东应占纯利约为人民币2.87亿元，较去年同期利润大幅增加696.8%，这意味着该公司上半年净利润相比去年同期猛增近7倍。 　　复地 　　统计数据显示：期内复地相继有29项项目(含集团拥有股权的合资公司项目)处于开发过程中，总建筑面积约为300.4万平方米。复地上半年一共拿了3个项目，规划可建建筑面积总计约51万平方米，按权益计约43万平方米。 　　截至2009年6月30日，复地拥有按权益计总建筑面积约716万平方米的土地储备，分别位于11个城市。 集团称，将加快现有项目的开发速度，适当增加优质土地储备。 　　华润置地 　　2009年4月9日，华润置地以330.5万元/亩将位于合肥长江东大街的E0905地块收入囊中。该宗地块楼面地价为1180.36元/平方米，总成交额为2.29亿元。 　　2009年5月28日，华润置地有限公司竞得福州市位于洪湾路西侧(三环路东侧)的2幅共540多亩的大地块。华润以18亿竞得，平均楼面地价每平方米3000多元。 　　2009年6月17日，华润置地有限公司在常州市一举拿地4宗。此次在常受让的4宗土地，全部位于中吴大道以南、和平中路东侧，即原常化厂及周边地块，用地性质全部为住宅，总面积达53.6万平方米。在高度竞争的市场环境下，华润集团在全国20多个城市进行了投资开发，包括上海、宁波、苏州、无锡等。 　　金地集团 　　金地集团副总裁赵汉忠(赵汉忠博客,赵汉忠新闻,赵汉忠说吧)透露，上海是今年金地的重点发展区域，金地将会在上海、南京、杭州、宁波寻找各类合适的土地。相对于其他公司纷纷在二三线城市启动的土地战略，一线城市仍是金地今年的拿地重点区域。 　　虽然目前金地的土地储备约1200万平方米，已跻身国内几大“地主”之列，不过，随着金地在北京、宁波的项目销售已近尾声，上海区域土地储备存量更是接近告罄，深圳地区资源也较少，这使得金地计划用于土地投资的资金高于往年。 　　今年金地计划将100亿元用于土地储备，而目前在上海新增土地储备所用的资金已达到总额的约40%，金地的土地战略已发生明显变化，对珠三角的依赖也已明显减弱。 　　从今年金地拿地的情况来看，金地分别在武汉、北京、上海、佛山新增土地储备，但曾经作为战略重镇的深圳，到目前为止还没有土地入账。 　　绿城 　　绿城今年上半年销售形势强劲，累计成交销售金额人民币211亿元。同时，其手中土地储备以及未来的可销售房源仍旧不少。 　　绿城财务官林战表示，考虑到绿城今年上半年销售目标已经超计划完成，房产销售去库存化很快，回笼了不少资金，因而相应地增加了一些土地储备。预计公司今年的新开工量大约达到330万平方米。今年下半年，绿城计划总新推盘面积将达100万平方米。 　　今年上半年各地公开的土地拍卖市场上，几乎很少见着绿城的身影。绿城暂未在杭州出手也是出于谨慎的考虑。6月份以来杭州一些溢价许多的拍卖地块，最终成交的楼面地价的确超出了不少人的心理底线。 　　在此背景下，绿城更多地选择合作开发的模式增加土地储备。不久前，绿城在接手杭州地王原东南化工厂地块30%的股权之后，7月初又签署合作协议，获得浙江省慈溪市浒山街道土地和诸暨市中心地块。 　　雅居乐 　　当万科、保利等开发商上半年迅猛拿地，新增土地上百万平方米，雅居乐一直低调潜行。8月13日雅居乐宣布以3.6亿元的总价，折合仅约512元/平方米的超低成本地价拿下了沈阳市沈北新区四块商住用地。 　　该公司今年以来只在7月3日投得广东省佛山市南海区的一幅地块，总价11.2亿元。 　　招商地产 　　上半年，招商地产在土地公开市场是颗粒无收。 　　“实际上，从今年初开始，公司就一直计划拿地。但我们屡战屡败。”为什么没有拿到地， 林少斌表示，主要在于上半年土地价格升得太快，公司不主张拿地王。下半年会争取拿地。 　　林少斌指出，去年招商地产40％的项目集中在珠三角地区，80％的项目集中在三、四季度推出。今年公司将完善全国布局，实现珠三角、长三角和环渤海区域的均衡发展，大概40％份额在珠三角，30％多在京津地区，其余在上海及周边地区。 　　土地市场拿地热潮将持续 　　与国企频推地王不同，多数具有民营背景的上市房地产公司在拿地时均较为谨慎。除富力地产以天价竞得北京广渠门地块等少数案例外，多数上市房企的拿地计划主要在二三线城市，理性扩张、控制风险成为其土地储备战略中的关键词。目前，万科等企业仍属于理性拿地，多选择地价相对不高的二线甚至三线城市。另外一些在北京、上海等地以高溢价拿地的开发商，其后市开发的压力可能增加。但尽管如此，受销售回款增加、融资成本降低等因素的带动，大型房企集中拿地的战略将持续到下半年。 　　拿地策略出现分化 　　行为的分化 　　一方面，万科、保利、金地、华润等房企在全国接连拿地，另一方面，远洋、雅居乐与合生创展等企业却选择沉默。主要原因在于，后者上半年的销售状况并不理想，另外，其本身的土地储备相对充足。 　　区域的分化 　　从本轮拿地情况看，北京、上海、杭州、重庆、深圳等房地产市场相对活跃的大中城市成为品牌企业竞争的热点区域。例如，保利、金地、绿地、富力等企业依然青睐市场成熟的一线城市作为未来市场争夺的主要战场。而万科、万达、华润置地等企业综合考虑成本收益等因素，偏向于选择土地成本低、开发潜力大的二线城市作为新增土地的重点区域。 　　土地供应与房企的需求对位，房企的发展方向都是关乎中国房地产业未来发展的关键，只有知己知彼，方可稳定发展。 　　推荐阅读: 　　华润置地巨资拿地 1-7月销售面积达150万平方 　　碧桂园进入负面信用名单 评级机构不看好 　　(编辑:焦点佛山)