业主担心楼房质量有问题,并称停车费增加却无人看管车辆律师称其所属权是破解迷局的关键
“停车费多交了,车却没人保管。而且凭空多了一堵墙,却没人告诉我们是为什么。”近日,禅城区惠景三街某栋楼的业主们有点“头痛”,原来位于其楼下的地下停车场接二连三出现烦心事。他们于是求助于小区物业管理公司,本该负起“管家”责任的对方却一问三不知。
小小地下停车场,为何引起如此多的纠纷?记者日前特意前往一探究竟。
1●业主
对房屋质量与物管疑虑重重
为何凭空出现一堵神秘的墙?有业主不由联想到上海的“楼脆脆”事件;停车费增加了,原有的专门保安却不见了,为何收费增加服务却下降?
疑虑一:
为何凭空出现“神秘墙”?
依报料人的指引,记者在事发楼下的停车场找到了那堵神秘的墙。这是一堵高两米、宽三米的灰黑色水泥墙,伫立在停车场过道旁,显得十分显眼。
“前两周刚建的,修墙的工人说是因为楼上要建楼梯,所以在底部要建墙来加固支撑。”业主李女士很担心,是不是楼房的建筑出现问题才出此对策,“上海不是发生‘楼脆脆’事件吗?如果没有问题,又为何要加固?”另一位业主陈伯则认为,物业公司在公共停车场新建建筑体,需要向政府相关部门报批,而且程序上也应该告知业主一声,“让大家心里有个底,我们是有知情权的。”
随后,记者在停车场的公告栏看到业主们集体发出的一张告示:“不知是什么原因,不知是什么人,不知是否对原建筑结构造成影响,不知是否报建,不知各业主是否同意……”看来,对于这个神秘墙,业主们的心里确实有很多个问号,正在急求解惑中。
疑虑二:停车场究竟属谁管?
“多了那堵墙后,停车场里的管理死角就更多了。真担心车辆失窃率再上升。”业主李小姐抱怨,新建的墙就像一块碑,造成了管理死角,极易导致安全问题的发生,“而且灯坏了没人修,也没人负责保管车辆。”记者现场也见到,那堵墙附近的灯管有的烧坏了,有的一闪一闪的。
“停车费增加了,车却没人管,车辆被偷也没人负责。”据李小姐介绍,以前同某物业公司每月收取摩托车位费20元,有专人在地下看管;今年初停车场换了一家“新的物业管理公司”负责,停车费加到了每月30元。令李小姐气愤的是,收取的费用多了,服务却变差了,专职看管的保安也没有了。而且停车场的灯管坏了也没人来修,以致经常开车看不见,容易撞到人。
李小姐告诉记者,目前停车场基本属于三不管状态:停车场上边的楼体管理者——同某物业公司称停车场不归他们管理,他们只负责以上的业主住宅区管理;而停车场的车位收费方——“新的物业管理公司”,却说小区的全体物业管理工作由同某物业公司承包,停车场属于其中一部分物业,因此理应由后者管理。
2●物管公司
不收车位费,不管停车场
记者随后咨询了同某物业公司的有关工作人员。其表示,由于停车费不是他们收取,所以停车场不归他们管理,也不能保障停车场内车辆的安全,“我们只保障住宅业主们的安全。”
“停车场和住宅的楼层由一扇门隔开,平时上锁,除非是有钥匙的业主,否则不能从地下停车场转进住宅层。”这位工作人员表示,这可以避免闲杂人等从停车场出口潜入住宅。
然而,记者在该物业公司的保安值班室发现有监视停车场的监视器。如果停车场不归该物业公司管理,为何要设置监视停车场的摄像头呢?抑或这些监视器只是以前管理时下来的?
3●租售中心
物管换届或是纷扰之源
当天,记者在业主指引下,到业主口中的收取停车费的“新的物管公司”了解停车场管理的具体情形。
只负责出租,不负责管理
当天,记者在业主指引下,到业主口中的收取停车费的“新的物管公司”了解停车场管理的具体情形。
这家公司负责人表示,他们不是物管公司,而是惠景三街某栋楼所在小区的一个租售中心,只负责该小区附近店铺和停车场等相关物业的租售。
“我们负责把停车场租给业主,但没有义务派人看管巡逻停车场,停车场内的车辆安全理应由现在的物管公司负责。”该负责人认为,小区内的全体物业管理权已经承包给同某物业公司,因此所有的物业服务都应由其提供。
记者想进一步追问停车场的管理细节时,该负责人脸色马上一变,“停车费其实也没多少业主按时交,车却是照样停。”随后态度粗暴地拒绝了记者的采访。
旧物管公司合约即将到期
小小停车场为何管理混乱?可能是小区物业管理公司即将换届选举惹的“祸”。
记者在停车场楼上的公告栏发现该小区业主委员会致全体业主的一张公告,日期为8月16日。上面显示,旧的物管公司合约本月底即到期,因此业主要经第二轮投票后签约新的物管公司。记者看到,现任的同某物业公司并不在第二轮的候选名单中。
租售中心表示,可能是因为旧的物管公司合约即将到期,所以放松了管理,造成了停车场的管理窘局。
“神秘墙”修建符合报建手续
另外,针对惠景三街某栋楼底停车场出现的“神秘墙”,上述租售中心方面的有关人员表示,作为停车场的所有方,墙是他们负责建的。由于停车场上面要新建楼梯,所以为了整栋大厦的安全,另在停车场砌墙加固支撑。在施工前,他们在停车场公告栏里张贴了告示,但不知为何告示不翼而飞,可能是物业管理公司的保安清理掉了。
租赁中心有关人员进一步介绍,停车场内那堵墙的修建合法合程序,他们早已向政府相关部门提出修整申请,并把设计图交给设计院审批,通过一系列合法程序才砌墙。对建筑的加固只有利无害,业主可以消除忧虑。
但是,当记者追问对方可否提供相关报建文件时,其表示老板未归,须知会老板才能提供。当记者再一次确认具体提供的时间时,对方又以“报建文件属于公司内部资料”为由,坚拒记者的请求。到截稿之前,记者仍未收到对方的报建文件。
4●律师
停车场所有权是纠纷关键
关于惠景三街某栋楼的停车场管理混乱的现象,广东盈达律师事务所主任李旺东认为,此案的关键在于停车场的所有权归属。
首先要清楚停车场的产权属于谁。如果属于租售中心,那么作为土地使用权人,有权对停车场的停车费作出调整,但前提是要符合物价部门公示的关于车辆停车费的指导价。
如果租售中心将停车场租给物业管理公司,再转租给业主,那么租售中心与物业管理公司即存在租赁关系。对于车辆保管的安全问题,如果有在显眼位置,例如停车场门口,贴公示声明只提供停放、不保管,则不用对车辆的安全负责。
倘若租售中心将停车场的经营权转交给物业管理公司,不转租土地,只委托物业管理公司看管,一旦物业管理公司与租售中心合同到期,没有收到后者支付的费用,则不用负关键责任,租售中心应负主要责任。
5●物协
新建建筑体须经报批程序
佛山市物管协会杨副会长认为,停车场的“神秘墙”乃新建建筑体,须经一系列报批程序。首先要到政府消防部门申报,获批后再向规划局报建,最后再向建设局申请获批才能加建。杨副会长同时表示,如果停车场的产权属于租售中心,其加建后如果不影响业主正常生活可不公示,反之则建议公示。
对于近期小区停车场频现的纠纷事件,杨副会长认为,现在出现的停车场问题多是历史问题,而新建的房屋较少受其影响。
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