中小户型供应紧缺 下半年佛山楼市"大"占市场
2009-06-12 08:17:24
来源:
新快报
作者:谭丽芳
上半年的楼市“小阳春”,从二三月份一直延续到四五月份。下半年这个“小阳春”会否演变成“艳阳天”,继续延续旺销的态势?供应、价格、政策方面将有哪些变化?记者为此采访了佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克、九鼎地产营销总监葛富金和佛山经纬房产相关负责人。
●佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克
楼价将继续企稳微升
骆仪克认为,从上半年的走势来看,佛山楼市的回暖趋势明显,量价均有明显升幅。进入6月,随着大经济形势的逐渐好转,以及二级土地市场的回暖,下半年将继续延续旺销态势,价格方面将企稳并且呈现微升状态。
骆仪克表示,近期佛山多块地块高价成交,是楼市回暖的一个重要信号,表明开发商的资金压力已大大缓解,开始有余力进行进一步的开发。
骆仪克进一步从供求关系、价格和政策方面分析了下半年佛山楼市的走向。其分析,随着住宅供求市场和土地市场的全面回暖,下半年消费者的信心也将进一步恢复。除了刚性置业者外,投资性置业者也将陆续进入市场。而发展商方面,由于信心的回复,下半年将继续活跃,推出更多的产品,因此下半年楼市的供应量应该大增,甚至多于上半年。而另一方面,供求关系影响的价格回升并不会抑制买家的购买欲,鉴于经济环境的影响,买家将更愿意追涨出手,而非持币观望。将来可能实施的增值税和物业税,更多只具“吹风”作用,不会马上对楼市回升态势产生影响。
●九鼎地产营销总监葛富金
投资型消费者将逐渐增加
葛富金对佛山下半年楼市的发展,表达了乐观的态度:下半年佛山楼市将继续维持供需两旺的态势,房价下跌的可能性不大。
就发展商来说,经过上半年的旺销,开发商的存货已经消化得差不多了。而就数据来看,由于下半年佛山拿到预售证的项目和新开工的项目并不算太多,相对于旺盛的需求,这样的供应量显得有点“紧”。消费者方面,目前支撑市场的主要还是以自住型买家居多,投资性消费者占的比例不到10%,但预计将逐渐增加。
葛富金分析,中国市民的投资渠道一向狭窄,房产和股票占了大头。同时,金融危机后,全球将会从通缩转为通胀,甚至产生严重通货膨胀的预期,使得投资者目前更偏爱避险型的产品,房地产将逐渐成为大众投资的热点。另一方面,佛山本地的投资环境确实不错。广佛地铁即将开通,开通广佛一体化进程加快,出于对未来升值的预期,广佛楼价的“洼地”效应使得越来越多的投资者选择在佛山置业。葛富金表示,上半年政策暖风频吹,基本上每月均有利好政策出台,近期国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整。其中,保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%,资本金比例重回1996年水平,其他房地产开发项目的资本金比例为30%。此外,二手房交易的年限限制、税收约束等正在逐一解除。一系列的政策使得开发商信贷门槛降低,资金压力进一步得到缓解,为其后续发展提供了进一步的保障。
●佛山经纬房产相关负责人
慎防出现销售断层
上半年楼市的持续热销,证明市场已真正开始回暖。从市场结构来看,上半年的旺销不单是因为被积压的消费力的释放,大面积户型和别墅市场也有松动现象,所以可以认为除了刚性需求之外,市场已经开始回暖。就下半年的楼市而言,可能会出现供应不足、出现销售“断层”的情况,影响整体成交量,开发商或许应该重新调整开发进度。
去年对楼市的低估,导致很多开发商减慢了开发进度,尤其是部分新地块项目,导致今年下半年的供货量减少,部分发展商可能“踏空”。就我们掌握的数据来看,上半年桂城楼市已经有两个月出现新增供应量为“零”的情况。中海、万科、保利等发展商可售的存货也已经不多。而后续的新项目,如创鸿和中海等开发的新项目,较快都要年底才能开卖。禅城方面,根据我们统计的数据,5月底禅桂市场存货量大约45.4万㎡,而销量则达到了23.97万㎡。上半年的回暖或许加速了部分项目的开发进度,但是其新货可能未必能马上进入市场。所以下半年,佛山楼市很可能出现短暂的销售“真空层”。
客户结构方面,应该还是以自住型的消费者为主,不会出现投资客突增的情况。其分析,首先,就长远来看,市场尚未非常明朗,国家政策也没有明朗(例如物业税是否出台);其次,虽然楼市回暖,但是总体经济环境依然处于低谷;最后,下半年适合投资的中小户型并不算多,所以投资客应该不会猛增。
焦点问答
佛山楼市购买力可能呈“加速度”
新快报问(以下简称问):在金融危机下,佛山楼市为何仍呈升势?
嘉宾答(以下简称答):佛山属于内需型的经济结构,金融危机对其影响不大。其实不单是楼市,其他行业也没有出现明显的下滑趋势。而经过一年的调整,佛山楼价已经达到一个比较合理的价位,买卖双方均可接受,所以楼市的需求量大增。而由于今年上半年佛山新货和新开工的项目都不多,供应量因此减少。这种供需两旺的状态,导致楼市的大热和楼价的回升。
问:业内认为,上半年的旺销源于去年挤压的购买力释放。经过上半年的消化,下半年会否出现后续购买力不足的问题?
答:不会。每年楼市的购买量是一定的。就佛山的情况来看,每年的消化量是600万㎡左右,去年处于调整期,下滑到500万㎡左右。今年回暖势头明显,买家与开发商的信心都大增,消化量应会大增。另外,现时买家的追涨心态明显。经济形势的好转,也使得投资型消费者进一步涌入。这种追涨的心态具有传染性。所以下半年,楼市购买力增量甚至有可能会以“加速度”出现。
问:经过上半年的热销,开发商的资金压力是否已缓解?
答:基本上是。禅桂中心区的存货量其实不大,经过上半年的热销,基本上已经消化得七七八八。加上去年的开发量相对不大,所以流动资金现时应该是充足的。另外,国家在调整期内出台了一系列降低信贷门槛的措施,也大大缓解了开发商的资金压力。
问:下半年房价会否下降?
答:房价受很多因素影响,包括供货量等,比较难判断。总体来说,房价依然会往上,但会有波幅。但是由于供需两旺以及经济环境的好转,下半年佛山楼价基本上没有下探的可能,甚至会上调。
问:下半年的供应结构如何?
答:下半年的住房供应,中小户型依然紧缺,中大面积户型依然占据市场主流。
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