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王健林:万达彻底告别房地产 走轻资产之路

2017-08-14 10:32:43 来源: 21世纪经济报道

万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。

同时,万达集团在文章中表示,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

从今年年初,“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

王健林还打趣道,万达商业不再是地产企业,所以我好几次建议,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。

今年年初,王健林还称,万达商业“轻资产”转型成功,并且公开宣布,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

回A中的万达商业

值得注意的是,目前,万达商业仍在回A进程中。但对比2015年的申请IPO的公司业务,如今的万达商业已经“判若两人”。

如果此次万达酒店收购万达文旅的交易顺利完成,那么万达商业的募资主体已由申请IPO时的:万达电商、万达商业管理、万达文化集团、万达百货、万达酒店建设、万达酒店发展变为万达电商公司、万达商业管理、和万达百货。

目前,证监会网站显示,截至8月3日万达商业在A股的IPO较新排名已上升至第58位,状态显示“已反馈”。较7月份出售资产后的68名有了明显提升,7月份的交易一度使得万达商业IPO排名下降了3位。

距离万达商业排队回A已经近两年,按照万达商业私有化项目书显示,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市,大连万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

万达靠什么赚钱?

据排名前列财经资讯,万达系如今的架构颇为复杂,大连万达集团现有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融,细分来看:

万达商业:酒店重资产及万达广场商业项目;

万达文化:酒店管理轻资产、万达旅业(已交给同程整合)、影视文化体育等;

万达网络和万达金融的业务较容易理解。

据排名前列财经,记者查阅万达商业2016年中期报告发现,万达商业的主要收益也并非来自酒店,而是物业销售以及投资物业和管理,其中光是物业销售就占总收益的67.3%,投资物业租赁及物业管理收入占21.6%,酒店经营收益仅占7%。

可见,收入占比仅约7%的酒店业务变现远不如物业租售抢眼。

2016年上半年酒店业务实现业主利润为3.47亿元,同比增长21.4%,但其业主利润率为12.35%,较2015年同期相比下降0.41%。

有分析表示,酒店和文旅项目都是要靠养的,文旅项目大多涉及百亿元投资规模,目前还在投入期,盈利尚需时日。

排名前列财经记者梳理公开信息后发现,万达对于旅游项目的投资已达数千亿元。其并不是像租金或销售地产项目那样快速回收资金的。所以万达商业目前的收入主力仍是物业租售板块。

国家企业信用信息公示系统显示,万达在6月初将交易中包括无锡、合肥、重庆等多个万达城的注册资本由10亿至40亿元不等一律撤资调整为5亿元,7月10日交易完成之后由融创再度增资。

劲旅咨询首席分析师魏长仁分析称,这或许就是万达的“空手道”法则,即项目由其开发后,找到投资者接盘该项目但保留管理权,其轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理。这样既可以回笼资金,又能降低资产负债率,还有租金分成。

魏长仁表示,在这种轻资产化模式下,万达商业今后的资产负债率会越来越低,当然,其总体收入也可能会下滑,但低资产负债率对万达而言就是好事。

收租子赚钱还是卖房子赚钱?

看了以下数据就明白了:

1,租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。

万达商业租金收入和物业销售收入(亿元)

2,租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。

万达商业购物中心平均租金(元·平方米·月)

楼市繁荣近20年,但这次不一样

万达用“轻资产”为口号,表达了不再做房地产的决心。与此同时,另一家房地产巨头万科早经开始在“卖房子”之外的业务上布局:

养老服务。目前万科已在多个城市开始运营养老项目,包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。

物流地产。7月14日,万科集团宣布,携手厚朴、高瓴等组成的财团,拟以总代价约159亿新元(约785亿元人民币),收购新加坡物流巨头普洛斯。

自持物业。据观点地产消息,截至今年6月8日,万科已经拿下五宗自持地块,合计付出约170亿的代价(不完全统计)。

无论是万达、万科,还是提出多元化、去房地产化的其他房地产企业,他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了将近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,看到了房地产长效机制正渐行渐进:

1. 抑制投机需求。

“房子是用来住的、不是用来炒的”,去年以来,从中央到地方,限购、限贷、限售等诸多调控手段并用,已经将投机需求极大地抑制了下来。

国家统计局数据显示,今年6月份,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅已连续回落。其中最典型的莫过于此前房价涨幅排名前列的深圳了,据央视财经8月5日报道,自去年10月至今,深圳房价已连续10个月下降,每平方米累计下跌7154元。

2. 发展租赁市场。

住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求,在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

在发展租赁住房方面,各地方政府也已有动作。

比如上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地于7月24日被两家地方国企竞得,这两块土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。

而成都则提出了组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等一揽子支持政策。

3. 租售同权。

7月中旬,广州市明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;7月下旬新华网报道,住建部有关负责人说,将通过 立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

4. 共有产权房。

北京市 住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并征求意见。其中提到,30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍 的“新北京人”。据悉,共有产权房的配置并不低,不仅公共交通便利,容积率也并不高,还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。

目前来看,新的房地产调控手段多停留于地方层面,但中央已经明确将建立房地产调控的长效机制,这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说,北京市住建委主任徐贱云在接受采访时的一段话值得参考:

政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。北京市除了‘打补丁’,还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’

来 源丨21世纪经济报道微信 综合自:中国经济网、中新社、中国房地产报、投资界、一财网、排名前列财经资讯、万达集团官方微信、新华视点、央视新闻等。

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