评论：房地产收网在即 投资者落袋为安

2017年的7月终于走过了最后一天。这个四方流火、八面来风的夏日，作为新中国房地产业的转折点，注定会被载入史册。

§ⅰ 一浪高过一浪的租房新政

7月4日，上海开启「整体持有只租不售」房地产新模式，三天后发布住房发展十三五规划，2020年前新增租赁住房70万套，并将进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

点评：不同于以往个别城市的表演性质，这是自2016年末中央经济工作会议提出「房子是用来住的，而不是用来炒的」之后，地方打响的租房新政排名前列枪。

7月17日，广州公布《加快发展住房租赁市场的工作方案》，积极支持租赁住房，加快构建租购并举的住房体系，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

点评：排名前列次提出「租购同权」，重要意义在于租房新政勇敢面对了最棘手的教育资源和住房的捆绑问题，尽管租售同权政策附带的三个门槛确实不低，但相信铁板一块被打破后，更加具有针对性的政策出台只是迟早的事。

7月20日，住建部等九部委发文，要求人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，并将广州深圳南京杭州厦门武汉成都沈阳合肥郑州佛山肇庆12个城市，遴选为首批开展住房租赁试点单位。

点评：如果说上海、广州租房新政还只是停留在个别地方政府层面的话，那么九部委精心选择12个二三线热点城市作为试点，一定是得到了高层的授意，大面积向全国推广的讯号。

这里边需要注意划线的一句话，为什么特别提出‘支持相关国有企业转型为住房租赁企业’？嗯，这很好理解，肥水不流外人田是其一，其二国企最听党的话嘛，有利于控制住房租赁市场的定价权。

不可否认，所有以上举措都是在推行租房新政，但坦率说并未从根本上打消租房客的顾虑，只因为那一纸捆绑了国人两千多年的户籍制度。毕竟没有户籍就意味着家庭和子女一直飘在半空不接地气，市民享有的公共权利也就无从谈起。

§ⅱ 二元制户籍制度已成卖房桎梏

插一段题外话。与全球绝大多数国家普遍实行的居住和迁徙自由制度不同，当今世界只有朝鲜、贝宁等少数几个国家实行严格的、限制人口流动的户籍制度。众所周知，设计它的鼻祖，就是公元前356年变法强秦、后被秦惠王兔死狗烹的商鞅大人，是故这种制度的影响范围多在东亚。

除了用行政手段管制人口不能自由迁移外，具有鲜明特色的二元户籍制度，更是人为把国民按照户口区分为农业和非农业两类。请不要谈诸如什么‘宪法规定的公民平等权利’之类话题，不在今天的讨论之列。好了打住。

特色户籍制度发展到今天，已经成为阻碍房地产业进一步发展的桎梏，套用官方时髦的说法——已经严重阻碍了农村城镇化的进程。想想便不难理解。一纸房产证绑定了户籍，轻易就把就业、医疗、教育、养老等市民权利全部绑定，让买房成为享有市民权利的少有途径。

在一个传统的农业大国，广袤的农村居住着大量四合院农民，他们不缺粮食不愁住房，纵然经济收入比起城里人差了一点，但自家种的粮食果菜吃着放心，没受污染的新鲜空气和饮用水免费享用，头顶飘着白云的湛蓝天空晚上还可以数星星……如此，有谁愿意抛弃祖先的基业，为一个破鸟笼子跑到城里去按揭首付，为银行当一辈子长工呢？

让农村人过上和城里人同样‘幸福’的生活，一直以来都是有关部门夙兴夜寐的民心工程，非如此如何体现人人平等的宪法精神嘛？不说笑，真实的情况是——

2016年9.30新政以来，随着一二线热点房市被高位冰冻，三四线去库存在一波小高潮后开始疲态尽显，大量亟待销售的空置房成为了让党国高度忧虑的‘灰犀牛’。眼看成交量越来越萎缩，房地产销售的天花板已经触手可及。而库存的房子一天卖不出去，就意味着银行的房贷风险一天难以转嫁到房奴身上。怎么办？

舍不得媳妇儿逮不到流氓，是时候打破户籍制度的坚冰、让渡一部分福利惠及更多的人群、降低大中城市的落户门槛了。也唯有如此，才能让朴实的农民兄弟和漂在城市根在农村的打工族们解开钱袋子为国接盘哇！

§ⅲ 租房者可以落户

排名前列个勇敢吃螃蟹的，是一个以「假大空」闻名的城市。

7月28日，无锡正式发布新修改的《无锡市户籍准入登记规定》，租房者也可以申请落户。凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。新规定将于2017年9月1日起正式实施。

星星之火瞬间燎原。

郑州、扬州、济南等城市近期也纷纷提出或拟提出「租房可落户」的举措。

济南直接取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对市区以外的常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，就可申请落户。

扬州进一步扩大了合法稳定住所的范围，购买、自建、继承、受赠的产权住房、国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋都算。郑州将落户条件设置为参加郑州城镇社会保险满2年。

此外，对于一些重点人群的落户条件，一些地方还进行了进一步的尺度放宽。

无锡对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入，只需在无锡依法缴纳社会保险并申领(签注)《江苏省居住证》，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户；且不设定合法稳定住所的具体条件，可按实际情况将户口落在自有住宅、租赁住宅、单位集体户和社区家庭户中。力度不可谓不大。

§ⅳ 并非良心发现

2016年2月7日，国务院办公厅下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，10月11日下发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。两个文件均规定大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

而当下如火如荼的租售同权、租房落户制度，追根溯源都是由此而生，而目的也非常明确——用租房手段满足市民「住有所居」的需求，从而间接分流住房销售市场的风险，而作为回报，赋予租房者对等的子女入学、落户等方面的权利。周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。

产业结构升级、实体工业振兴、制造业转型……等等诸如此类的美丽口号，在相当长的一段时间内曾经让很多人沉浸在幻想之中，这其中也包括笔者。但睿智清醒的高层显然深知有些东西说说可以，但当不得真，而只有房地产业才是百年大计，才可以谈笑间坐收滚滚真金白银。所以，在号召别人做梦的同时，一直在坚定不移的支持房地产业发展，为14亿国民的住有所居默默挥洒着汗水和智慧。

任何一个城市要想发展房地产的长效机制，也就是天长地久的坐地卖房，就必须立足两个方面，一个是产业基础，可以为房奴提供就业，而只有一份稳定的收入和财富积累，才可能在某个成熟时间段打开钱袋子交出首付，继而按揭沦为银行打工仔；而另一个就是人口净流入。一切以人为本，否则即使富庶如温州和鄂尔多斯，在人口净流出、城市产业空心化之际也会沦为鬼城。

随着卖房经验日趋成熟，地方政府正变得越来越聪明，降低城市准入门槛，说好听点是争夺人才，其实还是在培养房奴，通过培养房奴来维持城市的可持续发展。购房者只是狭义层面的房奴，广义的当然也包括租房客。

在潜在的购房户几近枯竭之际，只有通过激活租房市场，让囤房者认为有利可图，才会有更多的人加入到房东的行列，这不是变相去库存吗？而去库存之后呢？

§ⅴ 土地财政雷打不动

通过激活租房市场，让更多的潜在房东接盘库存空置房，等这一步做完，几乎所有民间消费力已经被透支殆尽。到了那时候，市场彻底饱和，哪个开发商再盖房子就是在跟自己过不去。顺理成章，地方政府的土地财政之路也就走到了尽头，要想不破产，必须找到新的财源。

1994年分税制以来，中央拿走国税大头，只把营业税等并没有多少油水可捞的地税留给地方政府，却把所有纷繁冗杂事务推给地方。只要这种财权和事权不匹配的模式不改变，地方政府光指望地税和行政收费(当然包括行政罚没性收入)，别说搞好民生工程和干出点儿政绩，就是只增不减的庞大体制内公务员、事业编制群体都养不活。而土地出让收入才是解决一切财政难题的终极手段。

只要土地招拍挂价格没有实质性下降，而只是号召开发商降房价都是在耍流氓。问题是当土地再也卖不出高价时，难道指望中央让渡国税给地方吗？嗯，想想可以，吃到嘴里的再吐处来，实在是太难太难？那怎么办？

上文说过，不靠谱的东西说说可以但当不得真，还得围绕着房子来做文章，谁叫住有所居是刚性需求呢？又不能像好邻居鑫将军那样限制国民口粮。如此，只有一个办法，把收税对象从交易环节转移到持有环节。嗯，就是以前笔者屡次提及的开征房地产税。

§ⅵ 区别对待的房东

笔者在此前7月20日撰文<广州租购同权，假戏还是真唱？>中谈到——所谓「房地产发展的长效机制」，当前来看就是购租并举+房地产税的住房体系。

2016年至今，资本市场越收越紧，这个过程自然伴随着房地产市场的优胜劣汰，资金链断裂的民营小房企黯然出局，一番出清之后，只剩下了国企和听话的民企大鳄。再加上上文提到的支持相关国有企业转型为住房租赁企业，可以想象，今后不论是售房市场还是租房市场，在‘理直气壮的做大做强国企’思想指导下，政府对卖房、租房的定价权一定会得到进一步强化。

而即使是幸存下来的民营房企，因为开发商和银行特殊的利益捆绑关系，政府当然也不希望房子砸在开发商手里，如果对开发商收房产税，他一破产跳楼银行守着一堆房子和烂账咋办？面对卖不出去的房子，通过特殊政策鼓励开发商自建自租充当房东是一个实际可行的方法。而这，也是7月4日上海开启「整体持有只租不售」房地产新模式的根本原因。一切都是既定套路。

购房也好，租房也罢，都只是枝枝叉叉，政府说声修剪分分钟的事儿，而根子还在于土地财政模式变或不变。而船大掉头何其难也！有些房奴正是看准了这一点，一厢情愿的想化茧成蝶，从炒房客变成房东继续躺着赚钱。这种想法较好打消，试问卧榻之旁，岂容他人鼾睡？对企业和个人区别对待的房地产税一定会让这个群体欲哭无泪。

§ⅶ 收网在即，落袋为安

房产税作为最致命的终极武器，虽然还没亮处来，但已经是影影焯焯箭在弦上。而收网在即，当然也是指房地产税的最终出台，将大小韭菜收割殆尽。控制购汇关门打狗模式下，怎么吃进去的，再怎么给我吐出来。

从这个角度讲，房地产市场从上半场的粗放式投机模式，已经转变为下半场的购租并举+房地产税模式。上半场或真看懂或凭借狗屎运发财的炒房客们，此刻最亟需做的不是扩大投资，而是急流勇退守住财富成果。也唯有如此，才能避免成为被收割的韭菜。

苦海无边，回头是岸，见好就收，落袋为安。