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孙河鸡肋地块溢价出让 聊胜于无 房企拿地新逻辑

2017/05/12 09:17 来源: 北京商报 评论
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以北京楼市为例,除了老牌企业外,一些外地房企也频频加入北京土地市场的竞争。不久前,来自河南的正商地产以总投资高达41亿元,分别取得丰台槐房村新宫村、顺义区仁和镇两块自住房地块。而外界也由此评价正商地产取得的地块甚至有赔本赚吆喝之嫌。

在河南正商地产以41亿元高价取得丰台、顺义两宗自住房地块被市场称作赔本赚吆喝之后,新案例再度在北京土地市场上演。

5月3日,孙河西甸村地块经过20轮激烈的争夺,最终被中粮+天恒+旭辉联合体以45.75亿元取得。但该地块设有明确的销售上限;共建部分需要整体自持;户型也只能以70/90产品为主。业内人士表示,严格的土地出让条件让孙河地块后续盈利压力极大,但企业拿地依然趋之若鹜的原因主要由于日益短缺的土地储备,聊胜于无的无奈心态尽显。

孙河的土地变奏

孙河地块作为中央别墅区组成板块,凭借区域整体规划和低密度定位,一直是近年来北京高端市场焦点所在。因此,以往每每有孙河土地拍卖,总会吸引众多开发商争抢。事实上,在5月3日举行的北京土地拍卖交易现场也没有例外。

当天,北京公开出让朝阳区孙河乡西甸村地块和密云区密云新城0102街区地块,该地总建设用地面积为7.3万平方米,起始总价达37亿元。根据出让公告,此次以“限地价,竞自持”的方式进行拍卖。

该地块吸引了包括北京城建、石榴+杭州城建、中粮+天恒+旭辉、碧桂园、华润、龙湖+保利+首开+中海、金茂、金地、万科等9家房企和联合体参与角逐。经过30分钟的激烈争夺,中粮+天恒+旭辉联合体以45.75亿元、溢价率31.1%竞得该地块。

值得注意的是,该地块楼面价达到5.1万元/平方米,接近区域内最高楼面价。然而按照该地块的出让条件,未来住宅销售均价不得超过6.7万元/平方米,最高销售单价不得超7万元/平方米,且该项目的商业公建部分由竞得人整体持有,不得出售或转让。

“‘限价’将令项目的未来溢价空间变得十分受限。”一位楼市观察人士分析,孙河是北京惟一先整体规划后开发的豪宅板块,从2012年龙湖拿下该地区的第一块地后,楼面价从2万元/平方米一直飙升至5.8万元/平方米。

目前,包括中粮瑞府、北京院子、首开·琅樾等北京标杆性豪宅项目都聚集于此。目前,区域内楼盘单价基本在6万-6.5万元/平方米,其中更是不乏中粮瑞府这样的10万+楼盘。目前区域内在售的平层住宅项目景粼原著的售价则在7.5万元/平方米左右。从2016年区域内项目成交情况来看,孙河楼盘单套总价在1200万元左右。

“某种程度上,孙河可以说是北京豪宅的标尺。”上述人士表示,在本轮调控政策降临以前,孙河区域内房价普遍直逼10万+。而今该地块最高未来住宅销售均价不得超过6.7万元/平方米,但地价与以往相比仍然处于高位,这将让开发商的利润空间大幅压缩。

亚豪机构市场总监郭毅认为,孙河地块地处新兴别墅区,且容积率较低,该地块有操作空间,剩余30%住宅部分可出产超低密度别墅,因此对于房企的吸引力仍然较大。但也有观点指出,该地块执行70/90政策,未来产品品质塑造上难以与此前周边的豪宅竞品相竞争,刚需户型面积如何支撑单价近六七万元豪宅房价将是个问题。此外,商业部分全部自持也让企业负担不小。目前孙河地块在售楼盘受到当前高端市场“8万+天花板”的限制,当前售价与开发商调控前预期的10万+相差巨大,一些开发商面临苦苦撑盘的窘境。但这些项目土地取得较早,成本相对较低,如今刚刚拿地的中粮联合体本轮拿地未来前景难以乐观。

开发商的补仓心态

实际上,孙河地块在土地市场上的表现恰恰代表了当下房企的普遍处境。要么接受新的游戏规则,接受溢价空间受限的现实,要么成为土地市场上的看客。

业内人士分析,当前土地市场上的出让条件可以称得上史上最严。“限售价”、“限户型比例”、“竞自住房面积”、“竞自持面积”等措施层出不穷。而这些措施的主要目的就是给土地市场降温。

据观察,在今年的政府工作报告提出加大土地供应尤其是自住房用地后,北京土地市场逐渐进入供地高峰期,仅在“3·17”新政后就已累计成交10多宗集中建设自住房用地。

“但有地拿,总比没地拿强。”一位开发商告诉北京商报记者,至少今年土地供应量有了显著提升。

据亚豪君岳会统计数据显示,2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗,相比上一年减少66宗,也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,同比大幅下滑,土地出让金合计852.51亿元,同比减少62%。

其中,备受关注的住宅类用地更是创造了多个历史最低,2016年仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。土地出让金合计525.33亿元,同比减少64%。

该人士表示,同去年相比,从今年土地拍卖市场的变化来看,北京供地的格局正在改变,政策住房土地供应将成为主流,开发商必须调整心态,这些自住房用地溢价空间不大,但关注的企业绝对不少。

中原地产首席研究员张大伟分析,房企缺地是比较普遍的显现,尤其是去年一二线城市楼市火爆,开发商项目溢价空间飚升,去化节奏加快;同时一二线城市土地供应又相对减少,令开发商渴望抢占一二线城市资源的心态更为迫切。

资料显示,2016年,北上广深之外的36个热点城市,合计住宅土地面积成交2980宗、30376万平方米,平均楼面价为4252元/平方米,同比上涨87.3%。但规划建筑面积依然下调了17.8%,住宅类二线城市合计土地出让金达到了13081.9亿元,同比2015年全年上涨了52.2%。2016年也是自2013年以来二线城市住宅土地历史上第二次突破万亿成交的年份。

因此从销售与拿地面积对比看,过去一年,一二线城市可以说全面属于失血状态,房企自然就有了积极补充库存的需求。即使是一些很鸡肋的地块,房企也会拼抢到成本线。这与房企手里充足的可支配资金与手中稀缺的土地资源形成反差所致。

停不下来的游戏

除了补充库存之外,规模化战略发展的需求也是企业不惜成本,拿地扩张的重要动力。

统计显示,今年前4个月,拿地最多的25大房企拿地总金额超过5199.26亿元,与去年同期拿地金额2549亿元相比上涨了104%,同时,全国房企拿地排名超过百亿企业达到18家之多。

拿地不赚钱至少好过无事可做。一位楼市观察人士指出,企业追求规模发展的需求依旧强烈,对于企业而言,利润固然重要,但没有规模就没有未来,企业若想在未来拥有一席之地,就不可能停止拿地,毕竟楼市大环境是在动态中演进的。

以北京楼市为例,除了老牌企业外,一些外地房企也频频加入北京土地市场的竞争。不久前,来自河南的正商地产以总投资高达41亿元,分别取得丰台槐房村新宫村、顺义区仁和镇两块自住房地块。而外界也由此评价正商地产取得的地块甚至有赔本赚吆喝之嫌。

某代理机构人士分析,以北京为例,目前售出的许多地块未来能否盈利,很可能将取决于项目的车位能不能卖出去。但企业几乎不计成本大手笔拿地正是谋求市场占有率所必须付出的代价。

另一个让开发商在一些看似鸡肋的地块上也敢于拼抢到成本线的原因则是资金。

研究显示,目前房地产企业资金链还相对安全。2017年一季度,房地产开发企业到位资金35666亿元。分别优于2016年的31992亿元及2015年的27892亿元。虽然从整体看,信贷政策正在逐渐收紧,但收紧后还处在2016年历史最宽松之前的常态。因此在现阶段,市场暂时处于钱多地少的局面,房企抢地也算不上稀奇。

同时,张大伟分析,目前全国楼市刚性需求依旧强劲。包括南京、苏州、东莞、杭州、中山、珠海等二线重点城市的土地市场表现依然火热,这些作为一线城市之后表现较好的潜力城市在人口、经济、产业等领域的基本面情况也总体良好。从房地产的发展角度看,中国城镇化的确没有结束,所以市场的波动不太可能进入大周期萧条。这种情况下资金自然会依旧青睐这个行业。

此外,从当前抢地企业情况来看,上市公司和国企是主流。上市公司和国企的资金成本较低,同时联合拿地也可以分摊资金和管理成本,企业风险也能实现部分可控。当然,对于一些企业而言,拼成本拿地的一个直接原因就是再不拿地就有员工赋闲了。预计年内,房企对住宅用地仍会保持较高热情。

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责任编辑:刘云广  JN565
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