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“最赚钱地产央企”规模与利润并重

2017/05/12 09:14 来源: 21世纪经济报道 评论
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但在房地产销售增速放缓、拿地成本不断提高的环境下,中海也不得不面对盈利空间压缩、效益增长缓慢的难题。

在历经一年多的人事变动之后,中国海外(HK.00688)这家地产央企终于在风雨中立定,新的管理团队也站稳了脚跟。

5月8日,中国海外公告,公司原执行董事兼主席肖肖辞任,颜建国获选为主席并继续担任公司行政总裁。意味着掌握公司大权。

作为主席过渡性人选,肖肖已超过公司制定的退休年龄,其去职并无意外。

而颜建国作为中海老臣,在年初从龙湖集团回归后,并被给予重振这家老牌央企雄风的众望。

颜建国给中海带来的变化已经在一季度显现。从销售规模到拿地投资,中海都表现出了近年来少见的迅猛。而在规模之上,公司如何继续保持“利润王”的称号,以及高毛利、低净负债率的优势,是颜建国及其团队面临的挑战。

重回规模增长

中海是央企地产的并购先行者,过去三年内先后并购了中信、中建地产相关资产,但也由此引发了一系列内部人事问题,公司多名高管相继去职,正值职业黄金期的原主席郝建民也闪电辞职。

去年11月,中海公告,肖肖接替郝建民担任公司执行董事、主席兼行政总裁的职务。12月,颜建国从龙湖离职重归中海,并接任公司行政总裁和总经理职务。四个多月后正式接任主席。

21世纪经济报道注意到,在颜建国回归中海后的半年里,一些改变也正在中海内部发生。

根据公司5月8日的销售业绩公告,在颜建国回归中海后的4个月里,累计合约物业销售约为762.36亿港元,同比增长38.94%,相应楼面面积约为453.17万平方米,同比增长27.38%。

虽然不及碧桂园、龙湖那样100%、200%的增速,但相比中海自己近年来的销售增速已是大大加快。

数据显示,中海第一季度的销售业绩次于碧桂园、万科、恒大、保利地产、绿地之后,排名第六。

与此同时,中海大幅增加了土地储备。今年前4个月,公司在北京、哈尔滨、上海、东莞等13个城市拿下了16宗地,总计斥资214.11亿元,新增土地面积约130.4万平方米,总楼面面积约422.4万平方米,拿地总量相当于2016年全年的90%。

当前积极在公开市场拿地的状态还只是开始,此前在年度业绩会上,管理层曾透露,今年全年的拿地金额为1000亿元,而第一季度的完成率约为21.4%,因而未来三个季度,中海的土地储备可能还将提速。

这样的扩张规模,与中海近年的风格截然不同。

对此,兰德咨询总裁宋延庆表示,在过去的几年里,中海在投资开发方面显得稳健有余,积极不足。这主要是由于经历了1997年金融危机以后,中海比较谨慎。“但是作为央企,融资对于中海而言并不难,因此只要它想发展,其潜力比起其他房地产企业(来说),后劲会更足。”

在今年3月份的业绩会上,中海将2017年的销售目标定为2100亿港元,这与其在2016年已实现的2106亿港币销售额基本持平。在外界看来,这增长目标过于保守。

但颜建国在会上强调,在传承中海的一些传统的基础上,很多东西也必须要改变。

颜透露,目前中海在战略目标、拿地方式、管控模式等各方面都在进行优化,例如在投资方面,由于现在一线城市拿地会越来越困难,中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式拿到一些地。

同时,在内部会议上颜建国要求,将投资拿地列入城市公司的考核指标,要求各城市公司采取更多样化的投资手段,增加更多储备土地。

这将打破公司以往稳健、保守的风格,外界预期未来中海将在拿地方式、业务类型等方面有新的动作。

国泰君安研报预计,中海将加大土地补充,利润率也将维持稳定。尤其更多通过并购获得土储。

“利润王”目标未改

中海是房地产业最为赚钱的公司,目前这依然没有异议。

据21世纪经济报道记者统计,连续14年,中海都保持了行业净利润第一的头衔;在过去7年间,尽管中海的净利润同比增速经历了从高速到中高速的变化,但仍保持了每年净利润在18%以上。中海在销售规模不及万科这样的行业龙头一半的情况下,仍稳坐“利润王”宝座。

但在房地产销售增速放缓、拿地成本不断提高的环境下,中海也不得不面对盈利空间压缩、效益增长缓慢的难题。

中海2016年年报显示,全年营业收入为1640.7亿港元,其中股东应占溢利达370.2亿港元,净利润23%,同比增长14.1%,创近年新低。

同时,年报数据显示,2013-2016年,公司股票每股盈利分别为3.04、3.51、3.75、3.64港元,保持平稳;但每股盈利增长率分别为29.91%、15.46%、6.84%、-2.93%,盈利增长的速度明显下降。此外,中海外2016年的销售毛利率为27.82%,远低于往年。

对此,在3月份的业绩会上,中海管理层回应称,在接近400亿港元净利润的情况下,永远要求净利润20%的增长不大现实。

不过,过往公司注重高毛利的模式并未改变。中海内部人士表示,公司总体仍追求30%的毛利率预期。其强调,“有回报的增长,一定要有规模支撑。”

颜建国也表示,公司之前制定的2020年目标达到4000亿,毛利率达到30%,他都会继承下来并努力实现。

宋延庆认为,中海未来在土地市场上会表现得更加积极。“今年土地市场比去年高峰期的时候供应量更加充足,(购买土地)议价能力也更高了。”

在努力提升地产销售业务的同时,中海也在加紧提升商业地产开发与运营能力。2016年末,中海推出了COOC商务平台,加速对商业品牌和商业资源进行整合。

研究显示,中海在2016年整合了中信约30万平米的投资物业后,进入了自身商业发展的“快车道”,目前正在开发和待开发的商业地产面积达到440万平方米,其中约有120万平方米,可在2018年底前落成,预计未来的商业租金也有望较快提升,故中海也高调提出2020年要实现租金收入50亿港币的目标。

国泰君安认为,强有力的运营成本控制和健康的资产负债表,能够支持中国海外发展的盈利能力。

责任编辑:刘云广  JN565
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