京广沪商住房市场全面降温 部分热点城市酝酿跟进

“五一”假期之后，随着相关政策的进一步发酵，一线和部分二线城市的商住房市场正在全面降温。

4月底以来，多家研究机构发布数据，称北京“商住房”市场交易量趋零。北京像素等知名商住项目被爆出业主毁约、降价销售、中介大规模撤离等新闻。

这被认为是近期北京对于“商住房”市场严厉调控的结果。3月26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》后，在随后1个月时间内，又连续发布多项“商住房”调控实施细则，调控力度少有。

有观点认为，商住房限购和对其周边城市的调控政策，或许将不止在北京推行。21世纪经济报道记者注意到， 上海、广州、成都等地近期都迎来了商住房政策加码。

北京政策堪称最严

商住房又称“商改住”，是指在商业办公等非住宅地块上开发建设、设计有独立的厨卫水电并以分割产权的方式，强调居住属性并对外销售的物业项目。

近一个月内，北京发布三份旨在控制商住房市场的文件，政策力度堪称最严。

3月26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下称《公告》）。4月18日和19日，北京相继发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》和《关于进一步加强产业项目管理的通知》，对《公告》实施细节进行补充。

21世纪经济报道记者注意到，北京市从规划到持有，再到交易环节，已经形成了一整套闭环政策体系，对以商住房为代表的所谓“类住宅”市场进行全面“封堵”。

项目规划层面，对于北京的商业办公类项目而言，政策实施前未办理施工许可证的均需按照“单层套内建筑面积核算、最小分割单元不得低于500平方米”的要求进行设计，并重新申领建设工程规划许可证。

同时，未经批准，禁止改变为居住等用途的产业用地，在过去的商业、办公类项目基础上，扩充了科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六类产业项目。

销售层面，北京市要求开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织和个人。

但针对个人购买商办类项目，北京设立了多重条件：首先是名下在京无住房和商办类房产记录；其次是从申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税；最后是商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，个人只能全款购买。

在违规企业监管层面，三份文件均有提及且逐渐加码。

对擅自改为居住用途的项目建设单位，将会受到包括规划国土部门解除土地出让合同、依法收回土地、限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地、取消其在京取得土地资格、商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信等多重处罚手段。

另外，对于违规代理或以任何方式宣传产业项目房屋可用于居住的中介机构，将会处以较高吊销营业执照的处罚。

21世纪经济报道记者了解到，北京地区各银行已基本暂停对商住房的抵押贷款，进一步冻结了针对此类物业的投资需求。

中原地产首席分析师张大伟则表示，北京的相关政策，从开发商的存量土地规划，到开发商手中的待售物业，再到个人业主手里的居住属性，层层渐进施压，使得北京核心区以外的商办类物业的持有价值正在降低。

一二线热点城市迅速跟进

随着北京开始重拳调控商住房市场，其他一线城市和部分二线热点城市开始迅速跟进。

3月30日，广州楼市新政规定，新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，且房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；通知施行前已购的商服类物业则可以转给个人。

4月21日，上海发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。同时，商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。

这并不是本轮调控以来上海首次推行商住房相关政策。此前，上海就以部分商业办公项目的房屋结构、消防等存在安全隐患需要集中清理核查为由，从1月7日起暂停了商业办公项目的网上签约，并且至今尚未重新开始发放此类项目的预售证。但《规定》的发布，仍然被认为是当地调控升级、彻底整改“类住宅”市场的一大信号。

成都也于4月21日发布《关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知》，强调商办用地禁止用于居住用途，并从项目布局、层高、水电气接入与收费标准、企业查处等方面做出具体要求。与一线城市不同，成都的政策主要针对开发端，并未针对需求侧提出更多政策。

多位分析人士均指出，从调控的思路来看，商住房政策是前一轮调控的延续。北京、上海等热点城市，此前通过住宅限购限贷，迫使需求外溢，转移至商住房项目或环北京、环上海的区域。但“商住房热”也导致了新一轮商住房政策的产生，其宗旨在控制一线城市人口，直接目的在于防止商办项目价格上涨，影响产业和经济发展。

商住房市场全面降温

文件的连续下达，使得相关城市的商住房市场迅速出现下滑。

在“3·26新政”推出后的四天时间里，亚豪机构的数据显示，北京仅成交商业、办公类住房16套，与新政相比跌幅达到98%。

数据显示，3月26日至4月23日，北京总共成交酒店式公寓141套，28天的合计成交套数只占3月26日当天单日成交量的约75%。

严跃进认为，对于商住房来说，北京从土地市场到产品设计，再到产品交易的各个细节，已经形成严厉的调控政策闭环。从实际效果看，此类政策既使得开发投资的性价比减弱，也使得产品认购持有和转让的性价比减弱。

在政策力度相对较小的广州。3月30日的政策发布后，其酒店式公寓市场表现同样低迷。数据显示，4月上半月，广州市酒店式公寓的成交面积为49182平方米，仅相当于3月成交面积的15%左右。

商住房市场的下滑预期，甚至影响到了一线城市中少有未推出商住房相关政策的深圳。某销售中介企业的深圳负责人告诉21世纪经济报道记者，尽管深圳目前尚未有商住房相关政策出台，不过随着北京上海和广州都出台了相应政策，市场预期改变导致其所负责的商住房项目出现波动，但该负责人拒绝透露波动的幅度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着一线城市普遍进入控制人口增长，土地减量开发的新时期，大都市圈的调控政策环环相扣，未来不排除北京商住房限购政策传导到其他城市的可能。