多数开发商预计上半年新房价格将小幅上涨

中国房地产市场在2016年走出先扬后抑的走势。2016年初以来住宅销售加速和房价上涨引发政府对资产泡沫的担忧，导致去年10月出台一系列旨在给楼市降温的措施。最近一轮政策收紧多为针对一线城市和过热二线城市的地方性措施，同时三线及以下小城市政策重心仍在持续消化住宅库存。

为评估2016下半年楼市状况及衡量开发商对2017上半年的前景预期，我们在春节过后的2月份开展较新一期中国开发商信心调研，该调研通常每半年一期。鉴于中国各城市楼市差距愈趋明显，我们分别调研走访了一、二、三线城市的不同开发商以便全面理解分化市场中开发商的经营状况和担忧因素。

较新一期开发商调研结果显示，2016下半年开发商建设活动加速且这一势头有望持续到2017年上半年。鉴于二、三线城市开发商预计住宅销售更旺且需加速回笼售楼资金，其建设活动势头要强于一线城市。三线城市部分开发商反馈称地方政府出台有利措施支持建设活动，包括加速审批流程和向当地开发商提供较具吸引力的改造项目。一线城市开发商积极扩大建设活动的动力较小。

开发商拿地意愿仍然较强，尽管土地供给仍相对紧张。我们调查的开发商反映，一线城市和无限购措施城市的地块最为抢手。一、二线城市开发商热衷于增加土地储备的主要目的在于战略发展和进一步扩张，而三线城市开发商尽管也有购地计划，但由于外地开发商进入本地导致当地开发商面临更高的地价，这阻碍了一部分当地开发商进入土地市场。考虑到近期土地供需动态，多数开发商预计上半年土地价格将进一步温和上涨，其中二、三线城市部分开发商甚于预计地价涨幅将超过20%。

受楼市政策收紧的影响，一线城市受访开发商预计住宅销售将会降温，但认为新楼盘供给减少或在一定程度上支撑销售。2016下半年二、三线城市住宅销售的迅猛增长给予当地开发商对2017上半年自有楼盘销售前景以极大信心，多数二、三线城市受访开发商预计今年上半年住宅销售将会温和提速。据我们调研的结果显示，一、二线城市促销活动并不普遍，但三线城市促销卖房较为常见。部分开发商提供降低首付或首付分期服务，另有一部分提供价格优惠和加送住宅面积等。买房需求构成方面，我们的调研结果显示真实需求继续占据市场主导地位，一、三线城市主要购房者为首次购房和改善性需求购房，而二线城市投资和投机性购房需求相对较高。二线城市库存消化趋于加速，三线城市次之。毗邻限购大城市带来的需求溢出效应、地方政府对旧房改造项目的现金补贴刺激当地需求以及有利的区域发展计划增大外地购房需求等都成为了推动二、三线城市销售的因素。如何吸引更多年轻人在当地生活、工作仍是摆在三线城市地方政府面前的一个挑战。

我们的调研结果显示2016下半年全国新房市场价格全线上涨，二线城市涨幅最为明显。2017上半年房价前景方面，多数受访开发商预计新房价格将小幅上涨。在二线城市开发商中，80%预计新房价格将上涨，其余开发商预计价格维持平坦。然而，鉴于一线城市的降温措施和三线城市的去库存压力，60%的一、三线城市开发商预计上半年当地楼市将迎来温和的价格回调。受访开发商反映，由于第二套房按揭政策收紧，二手房市场遭受冲击更大，尤其是在一线城市。

我们的调研结果显示，开发商融资状况经历一段时期的销售回升和宽松货币政策后有所改善。融资渠道方面，一线城市开发商称几乎完全可以获得银行贷款。53%的二线城市将银行贷款作为主要融资来源，其次是自有资金。三线城市开发商表示融资来源较为多样化，自有资金、银行贷款和售楼收入位列前三大渠道。受访开发商称2016下半年银行和非银行融资成本均小幅下降，但融资可获取性并无实质性改善。三线城市开发商融资成本明显高于一、二线城市同行。尽管预计不会普遍出现，近半数受访开发商预计今年上半年融资违约案例将略有增加。一、二线城市购房按揭贷款政策已明显收紧。开发商反映，二、三线城市首套房平均按揭利率仍有85折到9折的利率优惠；而一线城市按揭利率仅有95折优惠。二套房按揭贷款利率几乎没有折扣；部分一、二线城市二套房按揭利率在基准利率基础上上调幅度达10%。

受访开发商预计2017上半年中央政府楼市政策仍将维持偏紧立场，并预计地方政府将出台一些限制措施，一些地方最近已经出台了相关限制措施。一线城市开发商预计地方限制政策最为严格，包括上调首付比例、进一步收紧按揭贷款以及更严格的户籍限制和限购措施。考虑到最近一轮限购措施在去年10月出台，仅三分之一的二线城市开发商预计当地政府将进一步收紧政策。三线城市开发商预计当地政府将进一步在开发商融资方面有所收紧；但开发商对较低首付和按揭政策预期不变，并预计户籍政策将进一步放松。

基于我们的调研结果显示的开发商信心指数，由2016年7月的56.3小幅升至2017年2月的58.4。这一结果并非表明2017年中国房地产市场不存在下行风险，而是体现出经历了去年的市场回暖后，开发商的整体经营状况有所改善，以更佳的状态面对今年可能的楼市调整。防止房价上涨过快仍是房地产调控的一个重要目标。我们预计，今年价格很可能是一个停滞的状况，不会有价格的大幅度上升，但大幅度下降的条件也不存在，并由此形成比较稳定的房地产市场投资。政府承诺将打击投机性炒房并建立一套长效机制以抑制房地产泡沫。可能的措施包括支持真实需求的按揭政策并对需求较大且刚性的大型城市增加土地供给， 以及房地产税的推广。总而言之，考虑到房地产行业对中国经济的重要性，我们认为维持楼市健康、稳定发展对政府而言仍具备重大战略意义。与此同时，抑制资产泡沫及相关金融市场风险同样将是2017年政府工作的重点。