春节前 新盘定价谨慎

2017年伊始，送走了围城的雾霾，但却没有改变楼市成交下滑的趋势。数据显示，1月前8天，北京商品住宅成交量仅有1315套，环比减少了42%。不仅如此，新盘供应量也明显下滑，仅有三个项目入市。同时，信贷也正式收紧，各大行纷纷执行首套房九折利率优惠。

业内预计，在春节行情的影响下，一季度楼市成交将维持在底部徘徊。不过，对于价格的走势，业内却出现了分歧，有的人认为成交下滑将导致价格下行，也有人认为，供应量不足将导致价格高位维持。

新年首周成交环比大幅下滑  新盘供应量小定价审慎

2017年伊始，寒冷的天气下，楼市成交的热情也急剧冷却。据亚豪君岳会统计数据显示，2017年1月首周（1月2日-1月8日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1315套，成交面积15.86万平方米，环比分别减少42%、20%，同时这一成交量也创造了近8周的新低。

尤其是在12月冲刺全年业绩结束后，楼市无论是供应还是成交都开始进入了春节行情。从供应情况来看，1月首周北京商品住宅共有两个项目入市，包括普宅项目首开·国风美唐丨臻观及商办项目钻宸。两个项目共新增住宅仅有192套，预售许可面积1.8万平方米，环比分别减少85%、79%。

而算上元旦当天的话，1月也只有3个项目入市，而在这3个项目当中，两个普宅项目单价都在5万元/平方米左右，商办项目钻宸由于位于日坛公园北侧，报价也高达9万元/平方米。

从元旦期间入市项目特征来看，新增供应呈现两个特征，一是供应量小，3个项目总计的供应不足300套；二是定价审慎，其中国风美唐项目此次入市报价5万元/平方米左右，与之前4.9万元/平方米的价格相差不大，但相对于北五环区域6万元/平方米的均价水平，仍处低位。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，从季节性因素来看，在上一年年底完成业绩冲击之后，每年年初的元旦-春节周期都是房地产市场的“潜伏期”，大量项目在这一周期内都会选择封盘停售，因此从环比情况来看，进入2017年之后成交已经开始出现下滑。

郭毅分析认为，出于对未来市场的不确定性，使得近期入市项目定价较为谨慎，以“出货”为主。不过受到市场形势影响，这一“出货”也不再是大规模出货，2017年初北京住宅市场存量再度击破5.5万套关卡，而受到2016年土地成交影响未来新增市场供应也将跌至谷底，由此可以判定，2017年北京住宅市场供应将呈现出“总量低、规模小”的特征。

各大银行首套房利率全面调至九折

与供应量、成交量的下滑相伴随的是信贷的收紧，北京青年报记者通过拨打各大银行电话了解到，新年伊始银行首套房利率优惠折扣便开始全面收紧。包括中行、农行、建行等多家银行表示，从1月1日开始，北京地区各分行已正式将首套房的贷款利率调整至九折。

据专业贷款服务机构伟嘉安捷表示，从1月1日起，除去工行在1月对购房人暂执行八五折以外，其他各家银行的首套房利率的折扣已全面调整为九折，而具体执行的时间节点以购房人网签的时间为准。购房人网签日期为2016年12月31日之前，享受的利率折扣依然为原先的八五折，而31日当天或之后出的网签即按照九折利率执行。

同时，伟嘉安捷分析师向北青报记者透露，从去年四季度开始，虽然各家银行能够正常接单，但是由于年底封账等因素，批贷放款的节奏有所放缓，而今年年初各家银行已恢复正常，在批贷放款节奏上已接近平稳。

从去年“9·30”政策出台的基调来看，今年年初首套房利率的收紧也迎合了信贷环境收紧的趋势，而这也意味着购房人月供还款压力的增大，也造成了楼市成交的下滑。

根据伟嘉安捷提供的数据显示，以贷款200万20年为例，八五折利率时月供为12294.2元，而九折利率情况下则为12556.03元，每个月多出200多元的利息，而20年总利息需要多支付62839.79元，无疑会增大还款人的经济压力。

2017价格走势存在分歧

不难发现，无论是供应还是信贷都在收紧，也预示着2017年楼市成交难免会出现下滑。但在具体价格走向上，业内却存在一定分歧。

排名前列太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤预计，2017年，“限房价、控地价”将成为普通住宅用地出让的常态。假设开发商拿地热情不减，该类成交地块的住宅部分将有很大可能由开发商自持，而无法投入市场形成有效供应。同时受限制房价的措施影响，项目备案价格通过难度加大，会延缓取得预售许可证的时间，项目入市难度的加大也将在一定程度上影响未来住宅供应量。因此，预计2017年北京市场供需不平衡的局面将可能不会得到明显改善。

同时，政策持续调控之下，供应有限、需求受到抑制，加之春节长假等多重因素共同作用，预计2017年住宅销售市场平均价格涨幅将进一步收窄。

但亚豪机构副总经理任启鑫虽然认同成交量必将下滑，但价格却将维持高位。任启鑫表示，由于政策的延续性，并且从年底高层会议发出的声音来看，调控效果渐趋淡化、房价涨势有所抬头的一线城市仍然面临调控加码的可能性，因此2017年北京楼市成交难以出现太大突破，仍将延续调控后的低迷周期。但是，由于2016年北京土地市场住宅用地，尤其是可出售的商品住宅用地部分创造了历史新低，未来住宅市场新增供应量也将降至“冰点”，受到基础的供求关系影响，预计2017年商品住宅市场价格仍将维持高位水平。