上周沪新房成交均价现反弹 专家:结构性因素所致

在成交量连续35天下滑后，上海新房市场成交量在11月第二周出现了大幅度的反弹。

据某机构研究中心和中原地产等多家第三方机构数据显示：上周（11.14日-11.20日）上海新房成交面积13万平方米，环比上升26.8%；新房成交均价也突破5字头，达到每平方米53971元，环比上升17.1%。

在多轮严厉的调控之后，上海新房房价为何再度出现反弹？上海楼市的真实状况究竟如何？

（上海新建商品住宅供应和成交状况图，来自中原地产）

高端盘成交导致结构性上涨

分析上周的成交楼盘可以发现，高端楼盘取代刚需楼盘成为成交的主要力量，单价超过10万元以上的高端房源成交82套，环比增加115.8%，而且，在成交排名前十的项目中，均价每平方米超过10万元的项目有两个，并且分别占据了榜单排名前列和第二的位置，这就直接拉升了新房市场的成交均价。

上海中原地产分析师卢文曦指出：“这并不是价格又出现上涨，而是结构性因素导致，单价超过10万元的高端楼盘位居排行榜前列，这样的情况是年内也是相当罕见的现象。”

这和近期新盘的供应结构相关。由于在“沪六条”的严格执行下，上海对于预售证的审核也进一步趋于严格，这就使得新盘入市的节奏减慢。上周，上海的新房供应量再度下滑，并再次出现新增零供应，这已经是近4周来第三次出现零供应的情况。

此时，部分以往已经取得预售证但是尚有存货的高端楼盘趁机放量。卢文曦分析称：“以往开盘，开发商多少都会留些存货放后面销售，但现在来看，这种行为可能招致处罚。尤其对于高端楼盘来讲，不如顺势清仓，早日回笼资金。”

基于上述原因，新盘供应陷入停滞，成交相应遇冷，部分高价项目的批量成交很容易就能带动全市均价的上涨。

但是，高端楼盘的放量成交也反映出上海楼市目前的需求依然十分旺盛，某研究中心研究员杨科伟表示：“整体支持这轮成交暴涨的基本面并没有改变，比如大环境的资产荒，中产阶层财富增长的焦虑，宽松货币环境等，所以，有供应出来也就会有成交。”

上海市场降价预期增强

卢文曦表示：“11月中旬虽然是反弹格局，但从特别量来看，上海楼市处于‘冰冻’时期的大格局没有发生变化。”

国庆以来，上海新房市场的成交量已经连续5周下滑。上海10月新房成交共计86万平方米，环比下滑16%。进入11月之后成交逐周下滑，7日~13日一周内仅成交10万平方米，成为有网签纪录以来同期较低成绩。按照过往平均每周成交新房20万平方米的水平来比较，目前的成交量已经萎缩近50%。而11月中旬新房成交量的反弹被认为是不可持续的现象。

另一方面，从二手房市场来看，上海楼市转冷的迹象已经明显。据上海二手房指数办公室数据统计，10月，上海二手住宅成交逾2.1万套，较上月下降三成，价格涨幅连续3个月收窄，新增挂牌价格逐步趋稳。

而记者走访上海市区内多家中介门店也发现，二手房挂牌量和客户量大大减少，而靠行业为生的中介也面临着业绩下滑、工资减半的现状。

一名中介工作人员向记者表示：“目前，买家与房东的议价空间加大。两周前，议价空间在1%~2%，而目前的议价空间已经扩大到3%~5%，甚至出现了房东主动调低挂牌价的现象。”

在买卖双方进入博弈期后，一份来自高盛集团的分析报告预测，随着越来越多的潜在买家在近期政府调控房产市场后持币观望，开发商与地产中介预计明年2月或3月将开始降价。