市场降温房价难降 多家房企完成全年业绩目标

虽然十一假期前后，重点城市相继出台了楼市调控政策，不过对于龙头房企来说，其销售势头并未放缓。

这其中，恒大、万科前10个月的销售额双双突破3000亿元，也成为首批跻身3000亿元的房企，而紧随其后的碧桂园也拿下了逾2700亿元的销售额，年内突破3000亿元只是时间问题。

对此，有业内人士称，从成交数据上看，今年前10个月房企销售数据乐观，调控出台后的10月份也不差，而这将影响调控后房价的下调时间和空间。

恒大继续领跑

万科10月份大卖490亿元

在度过三季度的销售低迷期后，万科在10月份迎来了爆发。当月万科实现销售金额489.9亿元，环比9月份增长93.02%，并创下行业单月销售新高；实现销售面积347.8万平方；2016年前10个月公司累计实现销售面积2339.9万平方米，销售金额达3118.9亿元。

恒大方面，10月份销售金额约为361.3亿元，合约销售面积约为406.2万平方米，同比分别增长40.1%、23.8%。2016年前10个月，恒大累计销售金额3167.1亿元，累计销售面积及销售均价分别为3864.0万平方米及8197元/平方米，三项数据同比分别增长104.9%、92.5%和6.4%。

此前的三季度，万科的销售额分别仅为207.7亿元、162.1亿元、213.4亿元，而恒大则连续3个月突破400亿元，一举超过万科。不过，在公布10月份的销售业绩后，两者在销售金额上的差距仅有1.5%。

对此，有业内人士指出，像万科、恒大这种体量的房企，实际上都能调节各月的销售额，一般年底会截留一部分用到第二年的业绩上，以保证企业销售数据增长的连贯性。“今年两家企业都有可能成为行业排名前列，放在以往，可能还不至于特别较劲。但目前这两家公司处境微妙，谁也不原因看对方拿走行业排名前列的头衔”。

此外，碧桂园前10个月共实现销售金额2715.4亿元；实现销售建筑面积3317万平方米，其中，碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别为2070.8亿元及2645万平方米。

而并购不断的融创也首次跻身千亿级房企，其前10个月实现销售金额1080.3亿元，同比增长91%，合约销售面积约504.1万平方米，合约销售均价21430元/平方米。

实际上，与去年同期相比，今年前10个月包括恒大、碧桂园、鲁能、荣盛、华发在内的11家房企均实现了销售业绩翻番。这其中，受益于主力大盘热销及产品线转型，鲁能业绩增长迅猛，已达成销售金额517亿元，并进入TOP20房企。

中原地产统计的数据也显示，包括恒大、万科在内的15家房企，前10个月的合计销售金额达到了1.34万亿元，同比上涨91.2%。

不过，值得注意的是，近日召开的中央政治局会议再度提及“抑制资产泡沫”，表明中央层面对部分楼市过热局面的态度依然维持从紧。而各调控城市的政府则继续从严厉管控、严格执法环节出发，将调控文件深入落实。与此同时，广大三、四线城市的去库存工作也在持续推进。受热点城市调控潮影响，10月份新房市场和二手房市场整体出现降温，近期的新房推盘认购率大幅下跌至4月份以来的较低水平，一线城市的成交全线下滑，调控对市场的影响仍在不断显现。

对于后市，有业内人士指出，四季度市场整体成交下滑已定局，房企未来销售也将步入平淡。不过，鉴于目前房企业绩情况普遍不错，全年3000亿级和1000亿级的房企均将扩容。

“大部分房企在2016年的销售与资金状况都非常不错，这种情况下即便最后2个月市场继续降温，但价格出现大幅变动的可能性不大。”中原地产首席分析师张大伟指出。

龙头房企拿地积极

房企融资总额趋于平稳

虽然销售表现仍然抢眼，不过在土地市场上，CRI C监测的40家品牌房企，10月份拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中，下滑最为明显的当属成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，回归至年内较低水平。

对此，有分析人士称，10份月土地市场的量价齐跌并非常态，一方面10月份全国多省市集中颁布土地调控政策，如土地限价令直接控制土地出让较高价格，另一方面，一、二线重点城市供地减少，40家房企在这些城市拿地投入大幅锐减。

而从企业表现来看，恒大、万科、碧桂园等龙头仍是积极扩张。其中恒大拿地总面积居40家之首，其斥资60.64亿元揽下228.8万平方米土储，加码布局南昌、成都、宁波等二线城市的布局；万科则是10月份拿地投入最多的企业，拿地投入金额多达110亿元，其中74.5亿拿下的天津津西青(挂)2016-03号地块楼面价高达22628元/平方米，为10月份40家房企中成交总价较高的地块。其公布的销售简报也显示，自9月份销售简报披露以来万科新增加项目18个，其中福州航城项目、杭州天马公寓项目、宁波慈城新城云鹭湾北项目、宁波东钱湖白石仙坪项目、南京万科九都荟南侧地块等项目，万科拥有100%权益。

同时，CR IC的研究报告指出，总体来看，10月份大部分房企通过招拍挂拿地投入有所减少，18家拿地房企中有13家房企拿地投入环比都在下滑，但这并不能代表房企扩张态度积极性。不少企业通过与政府合作开发大型城镇项目获得开发资源，如万达、绿地签约江西赣江新区大型城市建设项目，其中绿地合作项目投资额多达1000亿元，也有房企通过“抱团”合作方式获得开发项目，如旭辉与新希望地产达成长期合作开发战略。

此外，在资本市场收紧房企融资的背景下，10月份房企融资总量与9月份基本持平。从融资结构来看，10月份银行贷款成为房企融资主流，占到企业融资总额的50%，同时房企的票据、债券融资额占到总量的30%，规模仍然可观。业内人士指出，未来一段时间房企的融资总额将趋于平稳。一方面，政府对房地产的调控目的应该是控制市场热度而非打压，故房企合理的融资需求还会得到满足；另一方面，热点城市需求通过调控得到了一定的控制，为保证房企自身的持续发展，其必定会平衡拿地、融资、销售三方面的资金动向，不管未来市场是否步入寒冬，其融资意愿不会降低。