业主反价相对减少议价空间增大 买家观望情绪增强

从9月30日至10月8日的9天内，经历了各地密集发布新政后，已有20多个城市出台了楼市限购政策，在这波调控潮中，虽然广州的政策仍保持相对稳定，但整个大环境对市场心态已开始产生微妙影响。国庆节前和节后，就有不少业主和买家心态发生变化，各板块已开始出现分化的迹象。

国庆出台楼市调控政策后，中介反映广州多个区域的业主反价现象相对减少，部分有意放售的业主会适度调整放盘价。

买家经历：过了个节楼价降了2万元

李先生在国庆前看中了一套单位，与业主进行了协商达成初步购买意向，但还没有签合同，经过一个长假，各城市楼市调控政策频出，让李先生的置业意愿有些动摇，虽然是买房自住的，但还是有些犹豫，和业主一说想暂时不买了，业主立即表示可降价2万元，李先生觉得价格还算不错，双方才正式签约。据悉，近日不少区域市场出现分化现象，议价空间在加大，而有观望情绪的买家也在增加。从中介行反馈信息可以看到，以“刚需”买家为主的区域波动较少，成交活跃并涨幅明显的一些区域则开始出现降温的迹象。

受影响较明显区域

体育中心板块：

中原地产华苑分行高级营业经理莫建国透露，该板块客户对政策敏感度一直较高，国庆调控潮后，多处于观望心态，业主反价相对减少了，部分有意放售的业主会适度调整放盘价，如金穗大厦一套约22平方米单间，此前放盘价为100万元，现时放盘价降为95万元。板块近半个月成交量也有所下滑，但价格大体持平。莫建国预期，业客双方对新政的心态波动约会持续一两个月，后市成交价或将持平，成交量有所下调。

滨江东板块：

中原地产滨江东蓝色康园分行高级营业经理李育强指出，调控政策出台后，买家持观望态度。业主反价现象有所减少。滨江东板块的望江资源不可再生，现时该板块暂无地块可建新楼盘，一手望江楼盘少，因此二手楼价相信仍会稳中有升。

广州大道北板块：

据中原地产怡新分行高级营业经理萧赞介绍，目前有意出售物业的业主稍有议价空间，但买家观望情绪渐浓。如近期怡新花园有一套84平方米单位放售，此前放盘价为260万元，有买家还价255万元，业主接受还价，但买家仍有观望情绪，仍未能达成交易。相信如无新政加码出台，未来该板块二手量价将会平稳回升，主要是周边一手楼盘如恒大御府现时均价约4.5万~4.8万元/m2，使得该板块业主心态也较为坚挺。

华南板块：

中原地产珠江花园分行资深营业经理林敏红表示，在9月，全市二手楼市交投活跃，看楼客数量多，甚至有客户晚上十一二点仍在看楼。业主放盘价较市价高10%左右，部分买家也愿意追价。但调控政策出台后，买家转而持观望态度。未来后市走势中，受调控政策影响，相信业主在放盘期间会更为理性。

受影响较小区域

广州大道南板块：

广州大道南板块以“刚需”客为主，据中原地产逸景路分行高级营业经理吴超源介绍，国庆调控潮对该板块影响不大，买家入市积极性及对价格接受度较高，成交活跃，基本上放售一套便成交一套。业主心态也较强，少有议价空间。

花都：

合富置业建设北分行主管陈颖德表示，国庆调控后，对于买家购买的影响不大，买家都是理性入市，特别是“刚需”客，会因应自己的需求购买，而急售的业主会有一定的议价空间。“十一”黄金周之后，花都二手市场相对较活跃，而相比之下一手则较为平稳。新政后，买卖双方心态的波动预计持续一两个月，节后楼市总体趋势还是趋向平缓。

白云同和：

同和板块现时有意买房的都以“刚需”客和改善型客户居多，合富置业合一分行主管杜身志表示，调控暂时对买卖双方的影响不会很大。对买家来说，只要房源素质和价格合适，一般都会理性入市，受政策影响不明显，而目前业主的议价空间不大，放售房源数量也不算多。节后出现买家回流二手市场的现象，看房客数量较“十一”黄金周有所回升。

一手供应不足 买家回流二手市场

日前，合富指数发布监测数据显示，9月广州二手住宅网签量为11274套，面积108万平方米，全市二手网签均价为18833元/m2。自9月以来，广州二手周度网签已连续7周突破2000套关口；周均成交为2400套。打破了过往“逢‘十一’，交投必清淡”的固有传统。从区域看，天河、海珠、越秀、白云等中心区及番禺的网签量占主导，其中网签量较大的是番禺区，超2000套，约占全市二手成交两成。

二手“补缺”成功上位

合富置业相关人士指出，广州二手住宅成交兴旺，是得益于新货供应的相对不足。据合富辉煌监测，1~9月广州一手住宅累计成交超1000万平方米，而同期新增住宅供应有约740万平方米，供需存在一定缺口，全市库存消化周期已由15个月缩短至8个月。数据显示，不但中心区新货不多，就连一向新货供应大户的萝岗、花都、番禺等外围区域，新货供应也并没有放量。导致不少买家在一手市场选不到心仪单位之际转投二手市场。

从板块看，9月二手楼价基本呈微涨的局面，大部分板块二手楼价环比8月均有2%以上的升幅。像天河北、天河公园、赤岗—琶洲、五羊新城以及滨江东板块，都有不同程度的微涨。

以五羊新城为例，主要受五羊小学、五羊中学、东山实验小学纳入培正教育集团的利好带动，市场一致看好五羊新城未来的楼价。占据市区优质江景资源的滨江东板块，此前价格升速与大市比较不算突出；近期也现轻微“补涨”迹象。东圃—车陂、员村、番禺华南板块、白云同和板块和花都区，近期表现也较好。

盘源不足现象短期难改

据统计，9月总体二手盘源量较年初减少约四成，其中需求较集中的天河北、番禺华南板块的减幅高达五六成。供求偏紧，中心区大部分板块的盘客比高达1:5，部分热门楼盘盘客比甚至高达1:7或以上，如芳草园、侨林苑、中海名都等。盘源相对不足，导致二手业主较强势，优质物业的放盘价表现得底气十足。监测显示，业主的升价幅度大多集中在3%甚至更多。 

9月以来，客户入市意愿较为强烈，决策时间较以往大幅缩短，相中即入或追价入市的买家不在少数。据悉，以往新登记入场客户的看楼决策时间一般在两三个月之间，但近期部分新客的决策时间仅需两三周，即可签约成交。价格方面，合富指数监测市区20个指标盘的实际成交价格显示，9月份大部分指标盘的套均总价在315万元左右。

展望前景，广州二手楼市仍有较强支撑因素：一是市场因素，包括一手新货相对不足格局短期内难以改变，二手楼市盘源供应不足；二是土地价格依然高位，料四季度应该会有大量存量土地推出。预计四季度广州二手楼市表现会较平稳：成交量或会有所回落，但降幅约一到三成之间，但与往年比较，仍属良好；价格则以稳定为主。