抢地王的信达做减法 挂牌转让上海宝纳园48%股权

尽管已出自查报告澄清，无必须披露的重大信息，但连续3个交易日，信达地产（600657，SH）收盘被巨量资金封死涨停。在上证指数走势偏弱之际，这到底是为什么？

10月17日，《每日经济新闻》记者从上海产权交易所了解到，信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份，转让价7028.8万元，转让后将不再持有其任何股份。

年初以来，信达地产频抢“地王”做加法，但如今忙着做减法，叫卖子公司股权。近两年，以金融地产定位的信达地产本想开创一套不同于其他房企的新玩法，今年中期却意外曝出亏损。

如今，上海、杭州等楼市热门城市出台严厉限购政策，信达地产在这些区域制造的“地王”何以解套？上述股权转让或能管窥一二。

标的企业曾连亏且夺过“地王”

成立于2002年的上海宝纳园置业，注册资本3750万元，大股东为持股48%的上海信达银泰置业，其他两个股东分别为持股32%的上海宝山区纳米园区工作办公室与持股20%的上海定誉实业。

据悉，上海信达银泰置业为信达地产（原为天桥北大青鸟）2008年通过重大资产重组的形式从信达投资、深圳建信等五位特定投资人反向收购而来。

实际上，信达地产最初是中国信达承接国有大型银行不良资产及处置不良资产过程中留下来的一个房地产平台。面对2008年国际金融风暴肆虐全球，信达地产背靠中国信达及其实控人财政部这一背景，顺势在A股借壳上市。

记者查询资料发现，早些年，被信达地产收入囊中的上海信达银泰置业及上海宝纳园置业并无太多项目运作，但到2014年初，上海宝纳园置业通过现场竞买方式一举取得宝山区大场镇一地块，占地3.14万平方米，用地性质为动迁安置房，总成交价大约2亿元。

拿地后不久，上海信达银泰置业及上海宝纳园置业联合体又以8.45亿元夺得宝山区罗泾镇区09-02、09-06商住地块，楼板价6842元/平米，溢价率为104.06%。

经查，2014年全国楼市整体普遍较冷，上海土拍也不例外，流拍现象成为当年市场较冷背景下的一个热点话题。信达地产上述高溢价夺地，也被当地人士称之为楼市小年景下的“异类地王”。

公告显示，上海宝纳园置业2014年与2015年营业收入均为零，2014年营业利润亏损近百万元，但净利润为80万元，次年营业利润亏损扩大至近200万元，净利润亏损151.4万元。

对于上述转让行为及是否与中报业绩亏损有关，《每日经济新闻》记者致电了信达地产董秘办，该办公室一位工作人员回应称，他们并不清楚这个项目，明确否认卖项目跟当前经营业绩直接有关。

除了信达地产拟退出上海宝纳园置业之外，股东上海定誉实业也正在出售该标的股权，但公告明确称，股权变更带来的风险由受让方承担。

全国工商联房地产商会理事吴新坚表示，信达地产是上市房企，从财务结构分析，信达地产属于资本投资型房企。

“信达系”地产资本腾挪术

截至今年6月底，上海宝纳园置业总资产4.96亿元，总负债4.67亿元。值得一提的是，总资产内部绝大多数为流动资产，该金额接近5亿元，评估值逾6亿元，流动负债则高达4.7亿元。

《每日经济新闻》记者仔细研究资料发现，上海宝纳园置业涉及一笔6900万元委托贷款于10月15日到期。

按照转让计划，这笔委托借款须受让方摘牌之后5个工作日内代上海宝纳园置业偿还上海信达立人投资有限公司的委托贷款本金及利息，委托银行为上海银行浦东分行。

记者还注意到，上述借款月息率1%，借款期限从去年10月份至今年10月份。

2014年以来，房企再融资进一步放开，尤其是去年以来，房企发债融资规模进一步获得爆发性增长，今年以来债务性融资继续获得放量。

克而 瑞统计显示，2015年至今年上半年，50家房企公司债的平均融资成本为4.95%，期限多为3~5年。比如，2015年基本维持在5%左右，随着融资总量的上升，2016年一季度有了明显降低，低至4.47%，而二季度又有了明显上扬，重新浮动至5.07%。

“从单个房企来看，央企和国企自不用说，凭借国家信用融资成本与国债不相上下。”该机构公开表述说。

据悉，上海信达立人与上海信达银泰置业同为信达地产的全资子公司，为何信达地产子公司之间的关联借款成本会比较高？

中国房地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威告诉《每日经济新闻》记者，房地产只是中国信达一部分业务。这是一个涉及不良资产管理、银行与房地产开发等多项业务一体化的超大型资本机构。

一位熟悉房企资本运作的重庆地产人士表示，明股暗债往往是一些国资房企在操盘能力不足时所采取的另一种赚钱方式，因为他们通常有土地、金融等优质资源。

2015年，信达地产与子公司信达立人及关联方中国信达旗下中润发展一同认购了嘉兴陆汇投资合伙企业（有限合伙），该基金总募资大约25.5亿元，其中信达系认缴了4.5亿元。

去年以来，信达地产豪掷约350亿元在上海、杭州等核心城市拍下多个“地王”，参与其中的一些关联资金也被媒体曝光，但随着调控潮来袭，外界担忧其如何操盘“地王”。

9月底，滨江集团公告揭开了信达地产是如何操盘“地王”的，内容显示，信达地产拟与滨江集团、融创合作开发滨江区奥体单元123亿元“地王”，其中信达占股50%，融创占股40%，滨江占股10%。