评论:居民加杠杆无助解决楼市泡沫

楼市新政将重演曾经房价快速上涨的覆辙，居民加杠杆无法真正解决楼市的问题。

对许多人来说，中国楼市是一个最离奇的市场，离奇得让人难以找到一个能有效解释其行踪的分析框架。当你使出洪荒之力想搞明白楼市为何上涨时，楼市新政已不期而至，如同没踏准音乐的节拍一样。

近日厦门、武汉和沈阳都相继推出了楼市新政。有的试图通过楼市新政给楼市降温，如厦门和武汉；而有的则想方设法通过楼市新政搭乘这一轮楼市热浪，如沈阳；还有的城市，楼市新政尚待字闺中，却让人们有如惊弓之鸟，在民政局掀起离婚潮，如上海。

回顾2004年始的一轮轮楼市新政，新政每到之时，都是房价上涨脱缰之时。每每楼市新政的出台，无一例外地向人群吹起进军楼市的冲锋号。这次大致也不会例外。

其实，每次楼市新政，都是在宴会高潮时，行政部门试图将酒杯撤掉，让市场的热度降下来。然而，每次新政都试图在已沸腾的市场中，通过需求端管理竖起一堵墙，只给人群留下一个狭小通道，让沸腾的人群过独木桥，这是楼市调控变成助涨剂的主因之一。

楼市需要一场供给侧改革，已是市场共识，相信行政部门看得更加清楚，但楼市的供给侧改革，基本处于启而不动的状态，如打破地方政府垄断土地一级市场，清除与房产直接挂钩的一系列社会公共服务制度等。

从现有逻辑看，这轮楼市亢奋与去年股市过山车有一个相似之处，就是政策鼓励居民部门加杠杆，通过居民部门的加杠杆，实现政府和企业部门的去杠杆。鉴于楼市是地方政府通过主导一级土地市场可以左右的市场，鼓励居民加杠杆，就意味着地方政府去杠杆。

当然，货币政策财政化（或者财政赤字货币化），是楼市牛市行情的启动剂，7月份90%以上的新增信贷给了房贷，各地地王如雨后春笋般的纷至沓来，让人颇感新发货币几乎集中到楼市，楼市不疯才是咄咄怪事。

部分人认为，如此多的新发货币定点灌溉楼市，房价要降下来就难了。这看似有道理，实际却经不起推敲。其实，货币本质上是一个债权债务关系的凭证。

财 政赤字货币化，最终会引发两大风险：一是人民币持续贬值风险，二是资产泡沫破裂风险。因为货币流入经济体系内的不同部门，在时序上呈现出显著不均衡性，先 期流入的部门会享受泡沫收益，后流入的部门将承受泡沫损失，但享受泡沫收益的部门，并非一劳永逸，因为新发货币不可能总是率先进入楼市，新发货币的流入规 模不一定能支撑泡沫，一旦新发货币流入量跟不上高企房价，流向发生改变，楼市就将走上悬崖。

从这个角度上，要么维系资产价格泡沫，被投机者掏空外储，被动人民币大幅贬值，要么被动接受资产价格泡沫回归。一个可以解释的框架是，居民在楼市的加杠杆，使地方政府的负债降到一个可以接受的安全边际，让楼市泡沫理性回归就可能会在政治上达成共识。

鼓励居民加杠杆，承接企业和政府的杠杆，居民部门承接泡沫化的杠杆，或将使整个市场逐渐丧失活力。当前应真正推动楼市去库存和去杠杆，为经济持续健康发展创造条件。