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李宇嘉:帮助农民工购房是构建内需型社会的基石

2015/12/16 09:51 来源: 每日经济新闻 评论
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  楼市“去库存”再次成为关注的问题,缘于楼市库存持续攀升,形成对楼市先行指标(开发投资、新开工、拿地)的“拖累”,并冲击到“稳增长”和“调结构”战略。

  近期发布的今年前11个月全国楼市宏观数据显示,1~11月份,全国商品房销售面积和销售金额同比分别增长7.4%和15.6%。11月份,商品房销售面积环比19.7%的增速也是过去几年11月环比销售增速的高点。但是,尽管楼市销售火热、资金宽裕,开发商“加杠杆”的积极性依然不足。

  今年1~11月份,房地产开发投资同比增长1.3%,增速比前10个月下滑0.7个百分点,11月单月的开发投资同比下降5.3%,连续4个月下滑;新开工面积累计同比回落14.7%;开发商土地购置同比下降33.1%,继续在寻底。“房热地冷”、“下游热而上游冷”的不正常,根源恰恰在于库存不断攀升,显示开发商正主动“去库存”。

  自2014年中开始,“去库存”就成为楼市的新主题,一年半以来,针对“去库存”的政策不可谓不多,但库存高压警报始终未能解除。一方面,这是因为销售和库存“错配”,销售回升集中在一、二线城市,而库存却集中在三、四线城市;另一方面,城镇户籍家庭人均住房面积已经达到35平方米,基本住房需求总体得到满足,尽管改善型住房需求将增加(2014年以来楼市回升主要受改善型需求驱动),但以户籍家庭住房消费为主体的楼市超高速增长期或已结束。

  也就是说,即便未来政策继续扶持,由于户籍家庭现有或新增需求规模有限,政策激励的边际效应将会衰减。因此,楼市“去库存”必须要另辟蹊径,这就要从我国城市化发展的新阶段说起。

  目前来看,本世纪初“入世”推动的制造业繁荣、户籍家庭公房改革推动的楼市繁荣以及由楼市引发的基建投资,是我国“投资推动型”经济的三股力量。

  随着人口红利消退、房地产大周期下行开启,“投资推动型”要向消费为主的“内需推动型”经济转变。已经在城市有稳定就业的农民工,无疑要从原来“投资推动型”经济下单纯的生产要素,转变为“内需推动型”经济下的生活和消费要素。

  由此判断,农民工也将是未来购房的主体。住房需求主体的转变,既是经济发展规律使然,也是城镇化规律的必然。因此,本次中共中央政治局会议着重提出,要认识、尊重、顺应城市发展规律,端正城市发展指导思想,推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率。也就是说,农民工“市民化”是我国新一轮城镇化的应有之义,各级城市主政者必须要清醒认识和尊重这一客观规律。

  认识到这一规律,我们就不能将农民工购房片面地理解为靠农民工来为楼市“去库存”,而是要站在经济发展新阶段(内需主导)、城镇化进入下半场(外来人口“市民化”)的大背景下,从“供给侧”改革来释放劳动要素的活力(而不是原来的“需求侧”刺激),抓住农民工这最后一块人口红利、适龄购房红利,促进人口、产业在城市聚集,构建和夯实内需社会。

  由此,本次政治局会议提出,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,这正是看到了新一轮住房需求释放和“去库存”的着眼点。

  目前,农民工在就业地购房比例不足1%,但“返乡置业”却如火如荼。这意味着,在现有的户籍制度下,融入城市生产和生活的农民工,已经把家乡附近的市县作为其“最后一站”。可见,农民工在城市的住房需求很旺盛。

  因此,政治局会议提出,提高农民工在城市入户的比例,此举一方面在于降低农民工市民化的成本,另一方面在于将市民化后的农民工纳入城市住房政策范畴,享受住房保障、公积金、住房补贴等优惠。只有以此为基础的新住房制度,才能使农民工购房不仅作为“去库存”之途,更作为我国构建内需型社会的基石。


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