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张敬伟:不必把楼市一直当作稳增长的主引擎

2015/12/08 10:17 来源: 每日经济新闻 作者: 张敬伟 评论
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  近日,关于楼市的消息有点乱。

  12月7日,《参考消息》引述外媒观点称,中国自2010年以来经济增长放慢有一半原因是住房建设的大幅下降,2016年这种影响会更加严重。

  在此之前的12月3日,中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房报告(2015-2016)》中指出,2015年,我国房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23~24个月。与此同时,住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡,“一线城市供求矛盾突出”与“三、四线城市供过于求”并存。

  但从12月1日发布的数据看,百城住宅均价连续4个月同比环比双涨,似乎有“暖冬”意味。

  如何评价中国楼市?不同的观察视角和立场会得出不同的结论。但笔者以为,紧盯楼市的“好”与“坏”,并未切中中国楼市的关节点。放不下楼市才是不合时宜的老思维。

  决策层下定决心调结构,楼市正是被调整的对象。在此背景下,楼市显然已不是稳增长的主动力了。

  楼市政策的调整是从去年开始的。今年则有“3·30”和“9·30”两个新政。前者将二套房首付比例降低至四成,后者则对非一线城市下调首套房首付比例。此外,还有公积金房贷政策的放宽,以及央行的5次降息。再加上“支持居民自住和改善性住房需求”的提出,很多观察者认为政策面在重拾楼市刺激政策,以缓解稳增长压力。

  看似如此,实则不然。相关政策的释放,更多的是弥补以往楼市市场化的不足,以及限度地释放刚需和改善性住房需求。至于货币政策的调整,并非是为楼市所设计,而是基于宏观经济的大局。更重要的是,2008年后政策主导下的“黄金五年”,严重地消耗了中国楼市未来很多年的需求,成为过剩产能的典型标志。由此看来,看似“刺激”的一揽子楼市利好政策,其实根本目标只有一个:消化库存。

  库存之量有多种统计版本,但基于统计口径的不同,很难获得确凿的数据。《中国住房报告(2015-2016)》给出的答案是,现房库存去化需23~24个月。英国《金融时报》推算的全国库存消化周期(批准预售口径,包含在建和竣工),大约是30个月左右,接近有存量数据的三线城市水平。作为参照,目前一线城市的库存消化周期大约是10个月。

  综合地看,中国楼市消化掉积累的库存,大抵还需2年。消化库存的重点是三、四线城市——这也和国家统计局每个月的统计数字契合。

  因而,从去年到今年,乃至未来两年,政策面推出更强的楼市利好,也不是为了稳增长,而是为了消化库存,即为了调结构。

  正因为如此,11月10日,习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议时强调,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。11日的国务院常务会议,李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。  

  决策层如此明示,市场不必再有楼市“黄金时代”的奢望与幻想。然而,楼市虽然不再是稳增长的主动力,其未来也不会悲观,将会进入平稳发展的新常态。大拆大建的功利粗放将转型为理性集约,政府主导的楼市也将让位于市场调控。中国13亿人口的大市场,加之人口政策的调整,未来楼市总体而言还是向好的。

  不过,13亿人的楼市消化能力,不是撒胡椒面式的均匀消费,而是有选择性地释放需求。伴随着户籍制度的改革,大部分人还是选择到发达地区工作和生活。在此形势下,欠发达地区和中小城市的房地产市场,将处于萎缩态势。这就要求中小城市的治理者和开发商,对楼市开发要谨慎和节制。但不管是大城市还是中小城市,楼市刺激经济增长的功能都会弱化。


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