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上市房企发债潮起 谁在现金丛中笑?

2015/09/11 09:23 来源: 每日经济新闻 评论
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受益于政策松绑叠加降息潮,原本就为“吸金”大户的地产商,加速绕道权益融资外的另一自我“救赎”路径——发债。

9月8日,西藏城投(600773,SH)发布公告,拟募资不超过9亿元的公司债申请已获得证监会核准。作为地产股中的小盘股,西藏城投仅是当前上市房企债券融资的一个缩影。有相关机构预计,年内房企仅公司债规模或达3000亿元。

一位房企高管表示,之前多数房企的负债结构很差,短债较多,成本也较高,伴随低利率时代的来临,房企急需调整资本结构,以适应新的财务要求。

上市房企大举发债

如果放眼整个亚太地区,世邦魏理仕相关统计显示,上半年房地产债券发行持续活跃,亚太区发行总额高达212亿美元,占2014年全年的63%,中国房企2015年上半年债券发行总额占亚太区的63%, 仅6家中国房企就已发行了总价值超过10亿美元的债券。

同时,目前恒大、远洋、龙湖、碧桂园等内房股纷纷转向境内发债融资,而之前这些房企多会借道海外发债。

东方财富Choice金融终端数据显示,年初至今,仅在A股市场上,上市房企发债规模已接近1200亿元,其中上半年累计发债571.29亿元,尤其是三季度开始进入爆发期。

金科股份董秘刘忠海告诉《每日经济新闻》记者,“这个月初,我们正式发行了第一期20亿元公司债,总发行额38亿元。未来看情况,融资会向债券融资这方面倾斜,这还要看审批通过得额度。”

上市房企如此火爆的债券融资,如果放在过去几年,让地产大佬想都不敢想。上述机构统计显示,2014年上市房企发债仅实现融资354.9亿元,而2013年仅45亿元。

2013年7月,随着上市房企再融资开闸,尤其以定增再融资预案较多,彼时涉及总融资需求上千亿元,但2014年上市房企定增再融资完成才400亿元。 《每日经济新闻》记者注意到,开闸初期,多数房企被核准周期长达一年以上,对于急需输血的中小上市房企来说,仍显得过慢。

今年4月以来,A股市场多数地产股股价大幅上涨,这为不少难以股权融资的上市房企解决了燃眉之急,纷纷通过定增、委托贷款等形式融资。6月中旬以来,A股市场突遭大跌,大量股票的股价已跌破增发价,这让股权质押融资风声鹤唳。

加速融资的同时,资产负债水平备受关注。按照申万行业新分类,东方财富Choice金融终端数据透露,截至今年6月底,135家A股上市房企的算术平均 资产负债率63.47%,中位数66.23%,比如龙头万科78%,泰禾集团89.7%,鲁商置业92.7%,珠江控股则高达105.5%。

记者注意到,在房地产白银时代,一个典型现象是地产小盘股负债率普遍较低,而大中型房企负债率普遍较高。

刘忠海坦言,过去很长时间,A股上市房企的负债结构是很差的,尤其以短债为主,如开发贷为1~2年,信托借款多为2年。发行公司债,能实现债务结构“长中短”的搭配。

多家房企融资仍谨慎

上市房企高频发债,除了让外界担忧其继续抢“地王”推高房价之外,也牵出了一个重要疑问:这种以长期低利率获得现金的方式,会是一种高明的做法吗?

亚信控股集团董秘荣腾洪表示,房企集中发债为其投融资增加了流动性,活跃了交易市场,购买者多为国企控股的投资机构,但问题是其收益率能否比其他产品高。

由于去年楼市持续低迷,不少观察人士将多数房企面临的高库存与转型风险解读为“去杠杆化”。

记者发现,实际上,受制于权益融资不畅,多数房企只能高成本举债。由于杠杆率偏高,吞噬了部分营业利润,降低了利润率,影响为股东赚钱的能力。而这虽有利于债权人投资收益,但随着债务人信用评级恶化,掩盖了债权人投资短期化的弊端,加剧了房企经营风险。

某上市房企财务中心相关人士表示,站在股东的角度,他们最关心全部资本利润率是否超过借入款项的利率,即借入资本的成本高低。在全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,否则不适合大规模举债。

记者查询了135家A股上市房企今年中报、2014年与2013年报的资产负债率,发现总体虽有“去杠杆化”的趋势,但算术平均值仅微降了0.3个百分 点,中位数降了0.9个百分点,其中包括北辰实业、华远地产、中洲控股、珠江控股、信达地产、泛海控股、荣盛发展、迪马股份、云南城投等中型房企。

对此,迪马股份董秘张爱明表示,债务规模多少要看负债率,公司负债率并不高,通过“加减法”,发行期限长的公司债替换成本高的信托类融资,降低成本。

东原地产集团作为迪马股份地产运作核心平台,其营销管理中心总经理陈文透露,东原作为成长性房企,手上有多少钱就做多大事,财务端口也很稳健,目前可售货值已不能满足高周转需要。

记者研究发现,内地房企“去杠杆化”,将紧随其发展模式的转型,仍是一个中长期过程,不像港资房企长期借助海外低廉资金,其优质投资性物业又占较大比重,能够对其形成现金流支撑。

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