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北京楼市供应提速 成交有望继续走高

2015-06-19 15:52:04 来源: 京华时报

北京市住建委网站数据显示,6月仅上半月,北京市场已有19个项目(包含住宅和非住宅类)获批入市,与5月全月基本持平,而在6月14日单日,就有 合计8个项目同日领证。业内人士认为,从去年9·30新政开始,不断出台的政策对楼市的影响逐渐发酵,从股市撤出的一部分资金也已经涌入楼市,拉动了房地 产市场的实际成交。基于持续宽松的政策和金融环境,预计6月下半月甚至下半年,北京楼市仍会持续向好。

□数据

6月供应爆发

北京市住建委网站信息显示,6月上半月(截至14日),北京住宅市场共计有15个项目获准入市,相比5月同期多出3个项目,与5年全月的18个 项目相比,则几乎持平。这15个项目共新增住宅产品5486套,预售许可面积51.7万平方米,相比上月同期分别大增212%、66%。其中,6月14日 单日就有5个住宅项目和3个非住宅项目同日领证。

亚豪机构预计,6月下半月以及下半年,月度开盘量都将维持在30-40个项目左右。这样的开盘量比今年初已经明显升温,北京楼市供应开始步入正轨。

住建委网站显示,今年1至4月,北京市场上获批入市的住宅项目个数分别是1月7个、2月4个、3月8个、4月4个,到5月升至18个,6月上半 月已经达到15个;而非住宅项目今年以来的获批入市情况分别是:1月4个、2月1个、3月4个、4月6个、5月4个、6月上半月4个。

□观点

紫御华府营销总监 马艳

普宅市场会继续向好

从去年9·30新政开始,不断出台的政策对楼市的影响非常明显,从股市撤出的一部分资金已经涌入楼市,拉动了房地产市场的成交。基于持续宽松的 政策和金融环境来判断,6月下半月,甚至包括下半年,普通住宅市场应该会持续向好,不管是刚需项目还是改善项目,在政策宽松的背景下,都会取得不错的销售 业绩,成交量会稳步回升。与此同时,豪宅市场有明显的不同,购房者购买豪宅的信心是有的,但可选择的项目较多,最重要的一点是,在其他投资渠道如股市相对 较好的情况下,豪宅成交的回款速度会放缓,成交周期会比较长。值得关注的是,今年新推出的豪宅项目户型都在200平米左右,这样总价会控制在一定范围内, 从而让购房者更易接受。

亚豪机构市场总监 郭毅

楼市成交量仍将保持上升

楼市的供应与需求是互为支撑、相互拉动的,目前,北京房地产市场已经呈现出需求提振促进供应增加,供应增加反过来又助力购房需求进一步拉升的特 点,因此,在6月下半月,预计北京楼市成交量将保持稳中有升的态势。下半年,随着股市造富效应向楼市传递过程的加速,加之宏观货币信贷政策趋于宽松的大背 景,预计楼市成交量仍将保持上升。

同策咨询研究部总监 张宏伟

6月成交量短期反弹是板上钉钉

从品牌房企的推盘周期来看,企业预算及销售计划安排基本遵守二季度和四季度集中推盘的原则,届时,由于品牌房企集中销售的拉动,二季度和四季度 整个市场交易量也往往表现突出。当前,2015年5月份已经结束,二季度还剩余6月份半个月的时间,对于房企尤其是上市房企来讲,势必要抓住二季度最后一 个月的集中推盘销售的时机,以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。因此,对于6月份来讲,由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素,楼市去化速度将提 升,市场去化周期将进一步缩短,6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

□特征

老项目居多

从具体项目情况来看,6月首周(6.01-6.07)北京住宅市场共有7个项目入市,相比5月最后一周多出两个,其中包括两个自住房项目旭辉满 庭春MOMA与北京城建畅悦居,1个别墅项目鲁能7號别墅,以及4个普通住宅项目金泰丽湾悦栖山、中建国际港等。7个项目共新增住宅产品1299套,预售 许可面积13.5万平方米,环比之前一周分别增加了51%、65%。

6月第二周(6.08-6.14)北京住宅市场共有8个项目入市,相比排名前列周多出1个。其中包括两个自住房项目龙冠·冠华苑、中铁·西城,两个 普通住宅项目保利·紫荆香谷、首开香溪郡,以及自由筑、旭辉丽舍公馆等4个商住项目。8个项目共提供住宅产品多达4278套,预售许可面积39.3万平方 米,环比之前一周分别大增229%、191%。

而从6月上半月入市项目特征来看,12个普宅项目当中纯新盘项目仅两个,其他10个均为老项目后期,其中还包括像中建国际港与保利·紫荆香谷(保利·罗兰香谷二期)这类多年的老项目。

“这主要是受到整体价格走势的影响,从目前市场情况来看,近期入市项目虽然已普遍呈现涨价趋势,但涨幅多在10%以内,市场价格仍然处于较为平 稳态势,并未出现明显的向上趋势。在这一背景之下,老项目后期由于拿地较早,成本较低,在这一价格趋势之下仍能获利较丰;但是对于纯新项目而言,由于多为 近两年取得土地,高昂的土地成本使得其不能‘适应’目前的价格水平,开发商需要更多的时间等待市场价格进入新的阶段,或深耕产品使其‘鹤立鸡群’的价格能 够为市场所接受。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

任启鑫认为,从下半年市场情况来看,预计新盘项目入市量将逐渐增多,虽然目前住宅市场价格涨幅较小,但这一趋势持续数月整体市场价格也将上一个新的台阶,因此他预计,下半年纯新盘在市场供应中所占份额将明显加大。

区域和产品类型冷热不均

在市场推盘力度增大的同时,合生创展华北区营销总监刘芸岐注意到,目前推盘加速仍然呈现分化特征,市场关注的东坝等区域目前还没有动静,而通州、朝阳等区域找到推盘机会,加速推盘。

在上周末入市的项目中,位于通州的金隅·自由筑以及台湖新城V公馆都迎来最后一次开盘,位于通州土桥的金隅·自由筑也进行四期清盘活动,共 100套,当天去化率达七成。此外,6月14日上午9时,位于通州东北五环的首开香溪郡二期开盘推出150套105-140平米的户型房源,2小时全部抢 光,劲销5亿。

在区域冷热不均的同时,楼市供应产品也出现明显分化,亚豪机构市场总监郭毅给出的数据显示,6月上半月,12个开盘的商品住宅项目中,6个项目 以面积在100-140平方米的大户型住宅产品,1个项目是别墅,其他5个以中小户型为主的项目中4个是商住盘,只有中建国际港一个项目是户型相对紧凑, 面向刚需人群的住宅产品。“造成这种供应局面的主要原因在于政策导向和市场需求的变化。”郭毅表示,随着9·30、3·30,连续两轮对刚需及改善型需求 的扶持政策的颁布,有力拉动了改善型市场需求的回暖,开发商也就针对性地推出符合市场需求的产品。但当前纯商品住宅市场受到自住房的扰动,加之限购政策在 北京依然严格执行,造成部分具备北京购房资格的刚需被引流至自住房市场,而政策回暖市场交易量回暖之下,部分不具备购房资格的客群也急于入市,却只能选择 自由购的商住类产品,因此近期商住产品的供应也随之增加。

□原因

成交升温拉动

对于6月楼市供应的大幅上涨,任启鑫认为,主要是受到市场成交的拉动,自去年的9·30新政以及今年的3·30新政之后,不断放松的楼市调控大 大激发了需求方的入市热情,成交呈现持续回升趋势。随着楼市库存的快速盘活,在加快现有存量去化的同时,也推动了新供应入市的步伐。进入到6月之后,这一 趋势得以延续,宏观经济形势下市场流动性的日益宽松以及股市套现资金的涌入,使得楼市需求呈现持续上升态势,而受到需求拉动,楼市供应逐渐升温。

“各个企业在现金流要求、市场回暖行情之下,到了推盘的爆发期”。对于近期出现的推盘热,刘芸岐也表示,今年上半年,央行三次降息、两次降准, 尤其是在3·30楼市新政的刺激下,市场成交回暖迹象明显,北京市商品房迎来量价齐升的态势。经历上半年逐月回暖之后,房企抓住这波行情,实现销售。

此外,随着楼市步入6月,冲刺年中销售任务,同样成为近期楼市供应增加的推手。“年中为了拼数据,将有部分超值投资房源放出,股市赚了钱的朋友们可以留意。”近日,某房企销售负责人在朋友圈做起了小广告。

改善型楼盘领涨

中原地产研究部统计数据显示:6月上半月,北京新房、二手房成交量继续明显上涨,其中,二手房住宅签约套数达到了8974套,创造了同期2013年3月来的点,环比上涨了19.3%,同比上涨数倍,新建住宅同比环比也均明显上涨。

整体合计成交看,6月上半月,二手房与新房合计住宅签约12617套环比上涨了14.3%,同比涨幅更是达到了152%。而价格方面,6月北京 商品房住宅成交均价达到了28556元/平方米,环比上月上涨4.2%,成交结构中,中高端比例明显上涨,使得成交均价处于高位。

中原地产分析师张大伟分析认为,持续出现的政策,对北京楼市的影响逐渐加强,在“9·30”“3·30”以及后续的系列降息影响下,二手市 场率先成交升温,资金开始涌入新房市场后,拉动新房市场的成交量也呈现持续上升的趋势。进入6月,在公积金政策松绑后,北京市场受到利好刺激,预计成交量 会继续高位运行。

从细分市场来看,普宅市场成交目前占据前列的项目均为改善型楼盘,譬如上周国风美唐项目共实现成交125套排名首位,去化相对较快。亚豪机构市 场总监郭毅表示,目前普宅市场当中去化较快的多具备以下几个特点:一是定位改善型需求,售价多在30000元/平方米左右,户型以舒适型两到三居为主;二 是位置不能太偏远,从目前的市场状况来看,六环外成为刚需的主战场,而改善型需求多青睐五环以内的项目房源;三是价格调整幅度不能过大,例如首开国风美唐 此次开盘定价22500元/平方米,相比上期上涨4%,基本属于平开。

在调控政策向改善型需求倾斜的背景下,地段位置较好且定价合理的入门级豪宅,凭借高性价比优势加之未来增值预期明确,也成为吸引中产阶层的利器,单价在60000-70000元/平方米的入市级豪宅产品,在近期公寓豪宅成交中占据了主导。

而高端别墅市场方面,供应的充足使得别墅成交保持上涨态势。从成交特征来看,面积区间在300-500平方米的舒适性产品占据主导,而从总价来 看,500万-800万元之间的中低端项目成交占比37%,居于各总价段之首。郭毅认为,从特征中可以看出,目前别墅市场成交也以自住型改善类需求为主 导。

□链接

深圳房价涨幅领涨全国

北京楼市近期的供需回暖只是本轮一线城市市场回暖的一个代表。国家统计局的数据显示,4月,北京、上海、广州、深圳4个一线城市出现房价全部环比上涨,其中深圳的表现尤为抢眼。

3·30楼市新政以来,深圳楼市成交活跃,房价一路上涨。根据国家统计局发布的数据显示,去年至今,深圳房价涨幅领跑全国,且涨幅呈越来越大趋 势。机构统计显示,4月下旬开始,深圳楼市剧烈升温,楼市量价齐升。5月的深圳楼市继续延续4月的市场热潮,涨幅的南山区5月房价同比上涨了85%。

事实上,深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首,在1月和2月再分别涨0.3%和0.2%,同样高居涨幅榜首,而在3 月数据中,深圳再次以0.7%的涨幅高居榜首,实现连续4月高居全国涨幅榜首。而在5月18日发布的4月房价数据中,深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全 国榜首,实现“五连冠”,并且涨幅呈现越来越大的趋势。

由于行情看涨,今年4月以来,深圳市房地产权登记中心各窗口也迎来了办证高峰期。深圳市规土委公布的数据,该中心平均日受理量约3500份,大大超过以往平时日受理量。有媒体报道,由于近期申请办证人数众多取号难,出现“黄牛”的情形,卖号叫价甚至高达1000元。

2014年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,2014年,35城房价收入比均值为8.7,目前偏离合理值的幅度为12%。其中,深圳房价收入比偏离合理值的幅度达84%,位居全国之首。

严跃进表示,深圳楼市量上升和房价上涨成为互相刺激的因素,所以目前全国上涨。最关键原因在于背后的市场逻辑 已经在悄然发生变化。排名前列,深圳新建商品住宅去库存周期比较短,去库存周期少于12个月,实际情况是少于8个月。房价涨易跌难。第二,深圳新建商品住宅的 库存或者可售面积已经不足,楼盘可售的数量不多,容易加剧市场恐慌。第三,深圳一直处于限购政策之中,但房价在2014年第四季度率先上涨,这改变了市场 预期,即加快入市节奏,进而继续加快房价的上涨。

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