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融资难度大涨 房企半年内将遇“钱荒”

2017/05/11 08:05 来源: 北京商报 评论
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从去年“9·30”新政之后,曾经火爆的公司债一时呈现断崖式下跌的趋势。

从去年“9·30”新政之后,曾经火爆的公司债一时呈现断崖式下跌的趋势。加之中期借贷便利(MLF)利率和常备借贷便利(SLF)利率双双上调,国内的“加息预期”令企业倍感融资压力。同时,美元进入加息周期,导致美债利率上行,国内企业要以更高的息票利率在海外融资。业内人士分析,一旦调控持续深入,开发商回款周期拉长,等待企业的“钱荒”已为时不远。

廉价资金消失

宽松的货币政策已然收紧,发债功能几乎失去作用。

统计显示,2017年1-4月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿元,延续了去年四季度以来的低迷状态。甚至相比2016年1-4月同期的5068亿元,下调幅度达到78%。

房企的融资难度正在大幅上升。而在2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录。资料显示,2016年,房企合计全年融资额度达到11376.7亿元,这也是历史首次突破1万亿元。

统计显示,去年“9·30”新政以后,房企的债券融资难度明显加大。去年底出台房地产公司债审核新政后,房企发债的门槛更是大幅提高,发行规模锐减。

统计显示,去年7-9月,房企每月的债券发行规模均在千亿元以上。到了2016年10月,开发商发行公司债规模为684.8亿元,而到了去年11月则骤降到288.3亿元,这一数字在2017年1月和2月降到历史最低点,分别为80亿元和132亿元。今年首季度债券融资持续低迷,2017年1月达到一年来的最低点,仅80.07亿元。 

公司债发行难度越来越大。据不完全统计,今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债,涉及金额超过百亿元。

不仅仅如此,从趋势看,房企融资的总量在减少的同时,资金价格上行已经成为趋势。去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间,整体看,相比去年9月前4%均有所上行,而4月来目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

中原地产首席分析师张大伟表示,2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源,最近两个月发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。

实际上,过去两年发债是房企最大、最廉价的资金来源,但目前发债已基本失去其功能。调控背景下,房企必须寻找其他融资渠道,加快销售回笼资金也成为必要的措施。   

四面楚歌的“钱途”

除了公司债外,开发商其他融资渠道也日渐趋紧。

有迹象表明,房地产开发贷也开始明显收紧,贷款额度相比去年同期增速明显下降。北京市银监局更是表态,严格监控银行理财资金违规流向房地产。北京某银行人士表示,理财产品属于表外业务,以往监管不严格,导致资金流向房地产行业,这些都成为潜规则。但今年一季度以来,银监会明显强化了监管力度,将理财产品纳入表内,因此房地产行业已经不可能很容易地间接获取资金。

事实上,面对政策收紧,开发商们也在不断寻求其他渠道融资,包括信托、基金等渠道都是企业关注对象。但信托产品的利率也在上涨。据不完全统计,目前利率比年初上调了1-2个百分点。

除此之外,人民币贬值对房地产市场的利空将加大在内地融资渠道收窄的情况,海外融资难度越来越大。

截至2017年3月初,内地房企年内共发行海外债券13只,累计金额达46.4亿美元,比2015年同期多出一倍。今年一季度,龙湖、恒大、融创等多家大型房企均进行了海外融资。

但海外融资使企业外币借款占比升高,可能会带来汇兑损失的风险。实际上以往几年,受人民币贬值影响,不止一家开发企业产生较大额度的汇兑损失。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前海外融资的利率维持在高位,因此开发商通过海外融资在企业融资渠道中占比还不算太大。一般开发商会通过海外融资来救急,如拿了高价地后,通过海外融资弥补短期资金不足,但美元进入加息周期,导致美债利率上行,面对更高的息票利率,开发商要警惕偿债压力。

“巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果持续甚至有可能出现违约。前期拿了较多土地的企业,杠杆过高对后续开发来说,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题。”张大伟表示。

负债驱动扩张

融资渠道收紧的同时,行业负债率的上升也值得警惕。

据Wind资讯统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,增长幅度达25.93%。该数椐表明,截至2016年底,A股平均每家上市房企负债高达362亿元。

此外,2016年,136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%,同比略有增幅。其中,有32家资产负债率超过80%红线,占比接近24%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家,占比超过33%。

共有12家企业超过1000亿元的负债。其中,万科、 绿地、保利负债分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。统计显示,万科A资产负债率为80.54%,同比上涨近3个百分点。

但关注的是,地产行业有息负债出现上升。截至2016年底,136家上市房企带息负债总额为2.2万亿元,而2015年同期为1.83万亿元,占当年负债总额的比重分别为45%和47%。

“以负债驱动扩张在当前地产行业已屡见不鲜。”一位楼市专家指出,近两年,房企快速扩张,主要是高杠杆模式运营带来的结果。然而调控持续高压下,企业一旦高周转能力下降,偿债能力将大打折扣。

“当前房企在2016年融资宽松时期替换了部分高成本资金,当下房企资金链暂时还算宽裕,但如果调控持续,房企的压力将越来越大。”张大伟分析,整体来看,企业各个融资渠道要么收紧,要么门槛提高,房企资金压力已呈上升趋势。

当前全国已经有55个城市出台了超过160多次调控政策,城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售,这对拿了较多土地的企业而言压力更大,杠杆过高对后续开发成本会形成叠加。对房企来说,未来6-9个月很可能会面临“钱荒”的窘境,加快销售回笼资金已是当务之急。

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责任编辑:李云  JN753
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