投资增速回升 德州房地产市场运行平稳

一季度，德州市房地产市场开发形势良好，房地产开发投资明显加快，新开工面积大幅增长；商品房现房销售占比提高，待售面积持续下降，房地产市场保持平稳健康的发展态势。　 

一、房地产市场运行基本情况

（一）投资较快增长，住宅投资近八成

一季度，德州市房地产开发投资保持较快增长态势，全市房地产开发投资43.58亿元，同比增长27.9%，增速较去年同期回升41.7个百分点，较2016年全年回升25.2个百分点，占全社会固定资产投资的比重为11.0%。

按工程用途分，住宅投资34.64亿元，增长25.0%，占全部房地产开发投资比重为79.5%；办公楼投资0.26亿元，下降65.8%；商业营业用房投资6.89亿元，增长48.5%；其他开发投资1.79亿元，增长84.5%。

按构成分，建筑工程完成投资36.39亿元，增长41.3%；安装工程4.72亿元，下降2.5%；设备工器具购置0.51亿元，下降27.1%；其他费用1.95亿元，下降29.9%，其中土地购置费1.29亿元，下降35.6%。

（二）新开工面积大幅增长，商品住宅新开工速度加快

一季度，全市房屋新开工面积171.38万平方米，同比增长69.5%，增速分别较去年全年和去年同期加快44.5个、46.8个百分点，是2014年以来增速较高点。从用途看，商品住宅新开工面积142.55万平方米，同比增长59.8%，分别较去年同期、去年全年加快43.6个、30.6个百分点；非住宅类新开工面积28.83万平方米，同比增长142.3％，其中商业营业用房新开工面积13.42万平方米，同比增长30.9％。

（三）商品房销售持续增长，现房销售占比提高

一季度，全市商品房销售面积97.64万平方米，增长27.8%，增速较去年全年回落2.9个百分点，较去年同期回升2.7个百分点；商品房销售额42.36亿元，增长33.5%，增速较去年全年回落5.5个百分点，较去年同期回升0.5个百分点。

一季度，全市商品房期房销售面积66.97万平方米，同比增长22.5%；现房销售面积30.67万平方米，同比增长41.0%，占全部销售面积的31.4%，占比较去年全年和去年同期分别提高1.4个、2.9个百分点。

从房屋用途结构看，住宅销售面积87.96万平方米，同比增长21.8%，占销售总面积的90.1%，其中，90平方米及以下11.84万平方米，同比下降6.3%；90-144平方米73.33万平方米，同比增长29.7%；144平方米以上2.79万平方米，同比下降8.2%。商业营业用房销售面积6.87万平方米，同比增长2.0倍，占销售总面积的7.0%。 

（四）库存继续下降，中心城区下降明显

一季度，全市商品房待售面积112.56万平方米，较去年同期减少14.68万平方米，同比下降11.5%，增速分别较去年全年、去年同期回落8.9个、25.0个百分点。中心城区商品房待售面积61.73万平方米，下降15.1%，较去年同期减少11.02万平方米，较去年末减少1.97万平方米。从待售时间看，全市商品房1-3年待售面积57.72万平方米，下降4.9%；3年以上待售面积2.34万平方米，增长41.0%。分用途看，商品住宅待售面积84.23万平方米，同比下降10.8%，较上年末减少11.27万平方米；商业营业用房待售面积23.91万平方米，同比增长14.8%。

二、需要关注的问题

（一）本年到位资金增速放缓，自筹资金占比低

一季度，全市房地产企业到位资金136.34亿元，同比增长 8.7%，其中上年末结余资金70.50亿元，增长8.1%；本年资金来源小计为65.84亿元，增长9.4%，分别较去年同期和去年全年回落3.5个、5.5个百分点。在本年资金来源中，国内贷款为14.01亿元，增长76.7％，较去年同期提高 72.9个百分点；自筹资金22.34亿元，下降18.9 %，占本年到位资金的比重为16.4%，占比分别较去年全年和去年同期下降29.4个、19.7个百分点；其他资金来源29.49亿元，增长19.5 %，其中定金及预收款为14.09亿元，增长5.5%。

（二）商业营业用房投资增长快，库存不降反升

一季度，全市商业营业用房开发投资 6.89亿元，同比增长48.5 %，分别较去年同期、去年全年提高 43.2个、26.7个百分点，较1-2月份提高28.8个百分点；施工面积205.02万平方米，增长1.3%，占全部商品房施工面积的11.4%；本年新开工面积13.42万平方米，增长30.9%，占全部商品房新开工面积7.8%；竣工面积为11.25万平方米，增长6.5倍，占全部商品房竣工面积13.6%。一季度，全市商业营业用房待售面积23.91万平方米，增长14.8%，较去年同期增加3.08万平方米，较上年末增加2.03万平方米。

三、几点建议

（一）增强筹资能力，加大资金保障

资金是房地产开发企业生存发展的基础，资金链不稳也是房地产市场发展过程中较易遇到的瓶颈难题。一方面要多渠道、多举措保证在建项目的资金投入，防范资金链断裂风险，鼓励、引导社会资金投入优质项目建设；另一方面企业也要切实提高自身融资能力，增强内源融资能力，减少对银行贷款的依赖性。

（二）拓宽消化渠道，积极释放非住宅类商品房库存

积极拓宽商品房消化渠道，政策上鼓励商业用地库存向商品住宅转化；规定对已供应的、未开发的房地产开发用地，有条件允许开发企业转换用途、调整商住比例，对在建商品住房项目也有条件允许开发企业调整套型结构等，着力化解非住宅类商品房待售库存。

（三）加强房地产政策引导，促进市场有序发展

一季度，德州市房地产开发速度较快，在建商品房施工面积规模不断扩大、新开工面积增速不断加快，未来可供房源充足。建议建立符合本地市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，包括立法、行政、财税、土地、法规等多项举措，让住房回归居住属性。充分发挥舆论宣传导向，合理引导市场预期，保持房价总体平稳，促进房地产市场健康平稳发展。