济南“最严”调控威力几何 小开发商要"玩不起"了

新闻来源：经济导报

济南楼市限购政策再度升级，且这一升，便因在限购、限贷政策加码的同时首次涉及限售，成为业内人士口中“史上最严”的调控政策。

“18日交定金，19日出政策，20日经过反复考虑决定放弃购房，这几天就像做了场梦一样。”家住高新区的市民张伟，此次政策出台后几乎整夜未合眼，“从之前准备好的首付40%，到如今的60%，总价逾220万的房子，一下就多出45万元。一晚上跟家人合计了各种办法，还是觉得压力太大。现在决定不买了，反而一身轻松。”

根据济南市19日晚间发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%；非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例也提高至60%；同时规定取得不动产权证满两年后方可上市交易。

20日，经济导报记者走访济南东部的多个楼盘发现，不少购房者与置业顾问均颇为焦虑。同时，业内人士也表示，新政的出台对开发商的影响颇大，一些中小开发商很可能因为资金问题“玩不起”了。

弃购，“早决定早踏实”

18日下午5点半，张伟下了班，开上车，沿着经十路一路向东，来到自己已考察、对比近2个月最终确定的一处由知名房地产商开发的楼盘。

这一路上，张伟的心情是雀跃的，甚至拍摄了楼盘附近的视频发到自己的微信朋友圈，并附上最后确定购买的户型图。

这是一套三室两厅两卫的房子，面积140平方米。虽然该楼盘并不在市中心，未来入住后上下班距离较远，但在张伟看来，这已经是很不错的“改善”了。

“现在住的是一套90平米左右的两居室，孩子大了，老人不跟我们一起住，面积足够了。虽然楼市从前年年底开始异常火爆，身边不少朋友都先后出手买房，但我不想让自己背上沉重的房贷负担，所以一直没有动心。”张伟对经济导报记者说。

然而，自从今年春节后家里老人和妻子开始“琢磨”二孩计划，张伟意识到，购买一套改善型住房已刻不容缓。

考察的楼盘越来越多，张伟的心情也越来越焦急：“单价在1万5以下的楼盘已经非常难找了，改善型房子面积又大，总价水涨船高，只能越选越远。更无奈的是，楼盘剩下的房源很少，几乎没得挑。”

对于最后选择的这一套，张伟还是颇为满意的：“18日交完定金后全家都很兴奋，19日一早就开始着手准备相关材料。没想到，19日晚上《通知》就来了。这对我而言无疑是个‘噩耗’。”

相比此前预算，首付一下子多出45万元，超过了130万元。这对于张伟而言，非常困难：“如今房价这么高，总价也跟着涨，首付60%，相信对大部分人来说都不是容易的事情。”

经过多番考虑，20日中午，张伟决定放弃这次购房，“早决定早踏实”，并准备下午就请假去楼盘找置业顾问商量一下。

“限”住了他一半的客户

20日下午3点，经济导报记者陪同张伟来到该楼盘。还未进入售楼处，就看到一名置业顾问打着电话急匆匆地向路边走去，边走边对着手机说道，“我觉得你还不用这么悲观，只要真心想买房，总能找到办法的。”

张伟的置业顾问也对他说出了相似的话语，并建议他可以多方咨询一下，看看能否将首付的缺口补齐。“首付付得多了，之后的房贷也同时减少，其实是差不多的。”

不过，张伟认为，房贷还款期限长，利率相对较低。其他融资方式的利率水平，很难比银行房贷低，负担肯定会加重。“即便政策不变，如今的房价水平也是在咬牙承受了。再高，真的很困难。”

另一名置业顾问李旭，也忙着帮他的客户想办法。这份《通知》，直接“限”住了他至少一半的客户。

“有外地户口的，有本地二套房的，60%的首付标准的确超出了他们的预算。目前具体细则还没出来，那些真心想买的客户正在想各种办法筹措资金，但其中肯定也会有放弃的。”李旭叹气道。

随后，经济导报记者来到位于高新区的万科麓城售楼处。虽然正值工作日的下午4点，但售楼处仍然有不少客户，置业顾问亦行色匆匆。经济导报记者站在大厅里，不时就能听到关于楼市新政的讨论声。

万科麓城的户型，分为95、124和140平方米等，均价在1.9万至2.2万元左右，总价不低。在置业顾问李倩看来，新政带来的影响肯定是有的，对于楼市后市会如何走，也不能给予承诺。“真正的刚需肯定会想尽办法去买。目前还没有退房的客户。”

限售让投资客傻眼

“限售在济南是首次提出来，这对于打击投机炒房将起到很大的作用。”济南一家楼盘的项目部经理冯泽瑞对经济导报记者表示。按照调控新政，限购区域内自本月20日起购买的住房，须取得不动产权证满两年后方可上市交易。

“限售对短期炒房客来说，等于断了他们的路子。”济南置亚房地产咨询有限公司总经理邢刚表示，此前，取得不动产证两年内的房屋，只需要缴纳5.6%的增值税后就可以交易。

邢刚告诉经济导报记者，目前济南市场上的新房基本都是期房，而从开发商拿到预售许可证到办理下来不动产证，时间在30个月左右甚至更长。要出售，则在30个月的基础上再延长2年。这样就加大了炒房的周期和成本。“也就是说，购买了新房，要4年甚至5年后才能卖。这可以在很大程度上限制炒房投机现象。”

“昨天晚上几乎是没睡觉，真的傻眼了。”20日，当黄志明得到限售的消息后，整个人都不知道该怎么办了。

作为炒房一族的黄志明，在济南的多个小区拥有多套房子，在去年前9个月的时间里，他炒房赚了近百万元。就在去年10月份济南出台限购政策前，他还投入近400万元买了旅游路上一楼盘的豪宅。但还没来得急出手就碰上了限购，根本没人接手，只能自己负担每月1万多元的贷款。此外，他还卖掉了多套章丘的房子，“套现”一部分资金来偿还贷款。

此前，黄志明在接受经济导报记者采访时表示，即使交房后能顺利出手，时间成本和资金成本也相当高。总的来说，很有可能会亏本出售。

“现在已经不是亏不亏本的问题了，而是我很有可能破产。”黄志明说，“在卖出之前至少需要还50多个月的贷款，而现在一个月的贷款就是6万多。这样算下来我需要还300多万甚至400万元的贷款，压力太大了。”

此前黄志明曾考虑放弃一套房子不还贷，让银行处理房子后还能回笼一部分资金。“这只是最后的救命稻草，不到万不得已绝不会弃贷，毕竟弃贷要影响到个人的信用，以后干什么都不方便。现在只能是走一步算一步了。”

小开发商“玩不起”了

在另外一家房地产开发公司的项目部经理冯昌林看来，调控政策的升级对开发商的影响比较大。“在一定程度上加大了开发商的资金压力。对一些小开发商来说，甚至可以说玩不起了。”

经济导报记者注意到，新政明确表示将引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让较高限价，当竞买人报价超过较高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

“这是济南首次将预售条件与地价溢价率捆绑，在一定程度上加大了开发商的资金压力。”冯泽瑞表示，较高限价的设定可以有效给“地热”降温。“现在来看，没实力的小开发商基本就告别抢地了。即便抢到了，资金压力也很大，毕竟拍地得用自有资金，地价一旦溢价，拿到预售证的时间就要拖后，回笼资金的时间就要大幅延长。不过，对有钱的大开发商来说，这反而会是拿地的机会。”

“与我们之前的判断差不多，长清区和章丘区也纳入了限购。”在冯昌林看来，“此前由于市区限购，章丘等地承接了市区外溢的置业需求。而此轮政策的实施，标志着长清和章丘与市内各区一视同仁了，区域热度将得到平衡。”

此前，随着章丘撤县设区以及山大、山财大在章丘建设主校区等消息的发布，利好频传，章丘楼市也逐渐升温，房价一直在上涨。市场上也有不少对章丘进行限购的呼声，但一直没有得到政府的回应。