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德州房地产市场回暖向好 2017德州楼市要变天?

2017/02/22 08:31 来源: 搜狐焦点网 评论
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2016年,在经历了新一轮房地产市场调整后,在多项利好政策因素影响下,德州市房地产开发投资平稳增长,商品房销售面积提速明显,房屋新开工面积、实际到位资金、土地购置面积三大先行指标出现回暖迹象,德州市房地产市场呈现向好态势。

2016年,在经历了新一轮房地产市场调整后,在多项利好政策因素影响下,德州市房地产开发投资平稳增长,商品房销售面积提速明显,房屋新开工面积、实际到位资金、土地购置面积三大先行指标出现回暖迹象,德州市房地产市场呈现向好态势。

一、德州市房地产市场主要特点

(一)开发投资保持平稳增长

2016年,德州市房地产开发完成投资220.4亿元,同比增长2.7%,增速分别较上半年(-13.3%)、去年同期(2.3%)加快16.0个、0.4个百分点,较年初(-20.2%)加快22.9个百分点,占全部固定资产投资比重为8.7%。

住宅投资仍占主体地位,非住宅类投资增长较快。2016年,全市商品住宅开发投资170.5亿元,同比下降3.9%,占房地产开发投资比重达77.4%。办公楼、商业营业用房和其他商品房完成投资同比分别增长79.8%、21.8%和89.6%。

从全年投资增速看,上半年全市投资增速一直处于负增长区间,随着房地产销售市场的大幅升温,房企开发信心逐步增强,房地产开发投资增速波动性回升,继三季度小幅上涨之后,四季度实现稳步正增长。

(二)新开工面积、竣工面积保持较快增长

在商品房销售持续快速增长的刺激下,房地产企业项目开发增速加快。2016年,德州市商品房施工面积2243.3万平方米,同比增长7.3%,增速比去年同期提高7.0个百分点。其中住宅施工面积1799.3万平方米,同比增长5.3%。本年新开工面积557.6万平方米,同比增长25.0%,增速比去年同期提高62.7个百分点。其中,住宅新开工面积458.2万平方米,增长29.2%。德州市商品房竣工面积465.6万平方米,增长71.3%。其中,住宅竣工面积412.2万平方米,增长78.1%。

(三)商品房销售提速明显,住宅销售拉动作用强

2016年,在有利政策的带动下,德州市商品房销售逐步升温,月均销售面积增速31.3%,高于去年月均增速20.8个百分点。2016年,全市商品房销售面积为584.8万平方米,同比增长30.7%,增速分别较上半年、年初(2月末)加快3.5个、14.8个百分点。其中住宅销售面积为533.6万平方米,同比增长52.0%,增速比三季度提高6.9个百分点,同比加快44.3个百分点,住宅销售面积占商品房销售总量的91.2 %,同比提高21.5个百分点,拉动全市销售面积增速32.8个百分点。办公楼、商业营业用房销售面积分别为1.3万平方米、29.6万平方米,同比分别下降78.3个、2.6个百分点。

从住宅户型结构看,大户型销量占比提高、增速较快。2016年,全市144平方米及以上大户型销售面积34.0万平方米,占住宅销量比重为6.4%,比去年同期高1.5个百分点;同比增速高达97.8%,比全部住宅增速高45.8个百分点。相比之下,90平方米及以下住宅销量占比有所下降,增速也相对较低。2016年,90平方米及以下住宅销售105.9万平方米,占比19.8%,比去年同期下降3.7个百分点;同比增速为 27.9%,比全部住宅增速低24.1个百分点。

(四)去库存成效不断显现,调控以来首次出现负增长

由于楼市持续旺销,虽然竣工速度一直较快,但全市商品房库存总量明显下降。2016年,德州市商品房待售面积为122.1万平方米,比年初(2月末)减少12.1万平方米,比上半年减少10.7万平方米,同比下降2.6%,是上轮调控以来首次出现负增长,增速比上半年回落27.2个百分点,比年初回落26.9个百分点。其中商品住宅待售面积为 95.5万平方米,和去年同期持平,增速比上半年回落35.4个百分点,待售量比上半年净减7.0万平方米。

(五)土地交易市场活跃,市场开发信心逐步恢复

从近几年情况看, 2013年德州市房地产开发企业本年购置土地面积145.3万平方米,2014年下降到67.4万平方米,2015年缩减到61.6万平方米。2016年全市房地产开发企业土地购置面积达135.2万平方米,较去年净增73.6万平方米,同比增长119.4%,增速比去年同期提高 127.9个百分点。

从企业土地购置情况看,2016年全市有18家企业购置土地,均在1万平方米以上,10万平方米以上的企业7家 ,累计购置101.8万平方米,占全市土地购置面积的75.3%,本年土地供应面积增多、成交面积较快增长,表明房地产开发企业对市场中长期前景看好,市场开发信心逐步恢复。

(六)企业到位资金充裕,国内贷款增速加快

销售升温以及央行一系列降息降准政策,房企资金回笼速度加快,企业到位资金较充裕。2016年,德州市房地产开发企业本年到位资金333.7亿元,同比增长8.6%,比上半年提高11.0个百分点。其中上年末结余资金67.2亿元,同比下降10.8%,本年实际到位资金266.5亿元,同比增长14.9%,高于同期房地产开发投资增速12.2个百分点。

本年实际到位资金中,国内贷款46.1亿元,同比增长83.7%,增速分别较三季度、上半年提高25.9个、69.1个百分点,占本年实际到位资金的17.3%,比去年同期提高6.5个百分点;自筹资金96.2亿元,增长24.5%;其他资金来源124.2亿元,同比下降4.1%,其中定金及预收款70.5亿元,下降1.4%;个人按揭贷款38.3亿元,下降9.9%,降幅分别较三季度、上半年收窄19.1个、23.2个百分点,占本年实际到位资金的14.4%,较年初提高2.6个百分点。

二、存在的主要问题

(一)本地房地产企业发展缓慢

在多轮宏观调控后,房地产市场告别黄金时代,消费者购房日趋理性,住房需求日益多样化,倒逼房地产业加快供给侧改革,也对房地产企业本身提出了更高要求。当前德州市房地产市场仍有较大发展空间,一些资金实力雄厚、品牌认可度高的大型房企入驻德州,在市场中日益突出,市场占有份额越来越高。相比之下,本地企业呈现发展缓慢、规模小的特点,存在竞拍地块难度大、流动资金供应压力大、资金来源紧张等困难。2016年,全市在统房地产企业290家,其中一级资质4家,二级资质18家,三级资质35家,四级资质53家,暂定资质180家。暂定资质房地产企业较去年增加10家,占全部总数的62.1%。2016年新增房地产企业18家,均为暂定资质企业。

(二)商业营业用房库存高,投资增速快

2016年,德州市商业营业用房完成开发投资36.8亿元,同比增长21.8%,高于全市开发投资增速19.1个百分点;施工面积234.0万平方米,同比增长6.5%,占全部商品房施工面积的10.4%;本年新开工面积42.0万平方米,同比下降33.5%,占全部商品房新开工面积的7.5%;竣工面积34.5万平方米,同比增长153.6%,增速较上半年、三季度分别加快 74.8个、117.9个百分点,高于全市商品房竣工面积增速82.3个百分点;销售面积为29.6万平方米,同比下降2.6%,增速较三季度回落1.1个百分点,低于全市商品房销售面积增速33.3个百分点。虽然商业营业用房新开工增速有所放缓,但整体投资的快速增长、竣工进程的不断加快以及销售形势的不乐观造成其库存高企。12月末,德州市商业营业用房待售面积21.9万平方米,增长15.2 %,高于全部商品房待售面积增速17.8个百分点。 

三、走势预判及政策建议

(一)走势预判

1.新增大项目多,投资支撑作用强

2016年,全市新增入库房地产项目57个,计划总投资246.6亿元,累计完成投资97.5亿元,占全部计划投资比重39.5%。其中5亿元以上项目17个,计划总投资155.9亿元,累计完成投53.7亿元,占全部计划投资比重34.4%。随着新项目的开工建设,房企开发投资力度加大,将会进一步促进全市房地产开发投资的稳步增长。

2.商品房销售潜力较大,刚性需求和改善型需求并存

一是新城镇建设和旧城改造不断推进,释放大量的改善型需求和刚性需求;二是德州位置优越交通便利,随着京津冀协同发展示范区的建设,“价格洼地”将会进一步吸引外出务工人员回乡购房置业;三是农村年轻务工人员进城购房意愿较为强烈;四是“二胎”政策全面放开,大户型住宅销售大幅提升,三室住房销售表现抢眼,改善性需求日益成为销售市场主体。地理位置,学区教育、配套设施等要素成为消费者二次购房的考虑范畴,位置好户型好的楼盘销售快,部分楼盘甚至出现“一房难求”的情形;五是部分县区乡镇合并学校,家长为孩子上学,买房的意愿增强。

结合2016年全市房地产市场发展现状以及当前的宏观经济形势,综合以上分析,预计2017年德州市房地产开发投资增速将有明显回升;商品房销售仍有潜力,将继续保持平稳增长,在经历了近一年的持续升温与高增长后,增速将有所回落。

(二)政策建议

1、积极引导开发企业加快转型升级

近几年,外地房企不断进军德州房地产开发市场,一方面使得德州整个开发市场面临的竞争更加激烈、生存环境更加严峻;另一方面倒逼本地房企加快产业上档升级和转型发展,是新形势下实现本地房地产开发市场健康可持续发展的必由之路。立足当前实际,一方面要借鉴外地企业带来的先进的管理理念和技术,强化开发企业经营管理,切实提高自身融资能力;另一方面积极引导本地房地产开发企业通过兼并重组,走集团化道路,做大做强企业规模,不断增强企业抗风险能力。

2、加强房地产库存结构动态监测

当前房地产市场进入一个新的时期,要密切关注投资、销售、房屋施竣工规模等房地产市场各类指标变动情况,做好房地产库存结构动态监测,及时准确发布运行数据和政策解读,客观正确地引导媒体舆论信息。针对商业营业用房库存高企的问题,进一步调整用地结构,合理提高住宅用地比例,减少传统商业营业用房的土地供应和资金扶持。坚持城市政府的调控措施应与市场机制相协调,保持合理开发规模,维护房地产市场供需关系平衡。

3、加强项目规划和产业布局

加强房地产开发项目规划的前瞻性,引导房地产开发企业加大配建公用设施投资力度;政府部门要加大产业集聚区和城市新区的基础设施建设,合理确定产业布局,引导各地以产业发展和聚集带动城镇化进程,促进房地产开发市场有序发展。

来源:德州统计局

责任编辑:李云  JN753
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