德州房地产市场回暖向好 2017德州楼市要变天？

2016年，在经历了新一轮房地产市场调整后，在多项利好政策因素影响下，德州市房地产开发投资平稳增长，商品房销售面积提速明显，房屋新开工面积、实际到位资金、土地购置面积三大先行指标出现回暖迹象，德州市房地产市场呈现向好态势。

一、德州市房地产市场主要特点

（一）开发投资保持平稳增长

2016年，德州市房地产开发完成投资220.4亿元，同比增长2.7%，增速分别较上半年（-13.3%）、去年同期（2.3%）加快16.0个、0.4个百分点，较年初（-20.2%）加快22.9个百分点，占全部固定资产投资比重为8.7%。

住宅投资仍占主体地位，非住宅类投资增长较快。2016年，全市商品住宅开发投资170.5亿元，同比下降3.9%，占房地产开发投资比重达77.4%。办公楼、商业营业用房和其他商品房完成投资同比分别增长79.8%、21.8%和89.6%。

从全年投资增速看，上半年全市投资增速一直处于负增长区间，随着房地产销售市场的大幅升温，房企开发信心逐步增强，房地产开发投资增速波动性回升，继三季度小幅上涨之后，四季度实现稳步正增长。

(二)新开工面积、竣工面积保持较快增长

在商品房销售持续快速增长的刺激下，房地产企业项目开发增速加快。2016年，德州市商品房施工面积2243.3万平方米，同比增长7.3%，增速比去年同期提高7.0个百分点。其中住宅施工面积1799.3万平方米，同比增长5.3%。本年新开工面积557.6万平方米，同比增长25.0%，增速比去年同期提高62.7个百分点。其中，住宅新开工面积458.2万平方米，增长29.2%。德州市商品房竣工面积465.6万平方米，增长71.3%。其中，住宅竣工面积412.2万平方米，增长78.1%。

（三）商品房销售提速明显，住宅销售拉动作用强

2016年，在有利政策的带动下，德州市商品房销售逐步升温，月均销售面积增速31.3%，高于去年月均增速20.8个百分点。2016年，全市商品房销售面积为584.8万平方米，同比增长30.7%，增速分别较上半年、年初（2月末）加快3.5个、14.8个百分点。其中住宅销售面积为533.6万平方米，同比增长52.0%，增速比三季度提高6.9个百分点，同比加快44.3个百分点，住宅销售面积占商品房销售总量的91.2 %，同比提高21.5个百分点，拉动全市销售面积增速32.8个百分点。办公楼、商业营业用房销售面积分别为1.3万平方米、29.6万平方米，同比分别下降78.3个、2.6个百分点。

从住宅户型结构看，大户型销量占比提高、增速较快。2016年，全市144平方米及以上大户型销售面积34.0万平方米，占住宅销量比重为6.4%，比去年同期高1.5个百分点；同比增速高达97.8%，比全部住宅增速高45.8个百分点。相比之下，90平方米及以下住宅销量占比有所下降，增速也相对较低。2016年，90平方米及以下住宅销售105.9万平方米，占比19.8%，比去年同期下降3.7个百分点；同比增速为 27.9%，比全部住宅增速低24.1个百分点。

（四）去库存成效不断显现，调控以来首次出现负增长

由于楼市持续旺销，虽然竣工速度一直较快，但全市商品房库存总量明显下降。2016年，德州市商品房待售面积为122.1万平方米，比年初（2月末）减少12.1万平方米，比上半年减少10.7万平方米，同比下降2.6%，是上轮调控以来首次出现负增长，增速比上半年回落27.2个百分点，比年初回落26.9个百分点。其中商品住宅待售面积为 95.5万平方米，和去年同期持平，增速比上半年回落35.4个百分点，待售量比上半年净减7.0万平方米。

（五）土地交易市场活跃，市场开发信心逐步恢复

从近几年情况看， 2013年德州市房地产开发企业本年购置土地面积145.3万平方米，2014年下降到67.4万平方米，2015年缩减到61.6万平方米。2016年全市房地产开发企业土地购置面积达135.2万平方米，较去年净增73.6万平方米，同比增长119.4%，增速比去年同期提高 127.9个百分点。

从企业土地购置情况看，2016年全市有18家企业购置土地，均在1万平方米以上，10万平方米以上的企业7家 ，累计购置101.8万平方米，占全市土地购置面积的75.3%，本年土地供应面积增多、成交面积较快增长，表明房地产开发企业对市场中长期前景看好，市场开发信心逐步恢复。

（六）企业到位资金充裕，国内贷款增速加快

销售升温以及央行一系列降息降准政策，房企资金回笼速度加快，企业到位资金较充裕。2016年，德州市房地产开发企业本年到位资金333.7亿元，同比增长8.6%，比上半年提高11.0个百分点。其中上年末结余资金67.2亿元，同比下降10.8%，本年实际到位资金266.5亿元，同比增长14.9%，高于同期房地产开发投资增速12.2个百分点。

本年实际到位资金中，国内贷款46.1亿元，同比增长83.7%，增速分别较三季度、上半年提高25.9个、69.1个百分点，占本年实际到位资金的17.3%，比去年同期提高6.5个百分点；自筹资金96.2亿元，增长24.5%；其他资金来源124.2亿元，同比下降4.1%，其中定金及预收款70.5亿元，下降1.4%；个人按揭贷款38.3亿元，下降9.9%，降幅分别较三季度、上半年收窄19.1个、23.2个百分点，占本年实际到位资金的14.4%，较年初提高2.6个百分点。

二、存在的主要问题

（一）本地房地产企业发展缓慢

在多轮宏观调控后，房地产市场告别黄金时代，消费者购房日趋理性，住房需求日益多样化，倒逼房地产业加快供给侧改革，也对房地产企业本身提出了更高要求。当前德州市房地产市场仍有较大发展空间，一些资金实力雄厚、品牌认可度高的大型房企入驻德州，在市场中日益突出，市场占有份额越来越高。相比之下，本地企业呈现发展缓慢、规模小的特点，存在竞拍地块难度大、流动资金供应压力大、资金来源紧张等困难。2016年，全市在统房地产企业290家，其中一级资质4家，二级资质18家，三级资质35家，四级资质53家，暂定资质180家。暂定资质房地产企业较去年增加10家，占全部总数的62.1%。2016年新增房地产企业18家，均为暂定资质企业。

(二)商业营业用房库存高，投资增速快

2016年，德州市商业营业用房完成开发投资36.8亿元，同比增长21.8%，高于全市开发投资增速19.1个百分点；施工面积234.0万平方米，同比增长6.5%，占全部商品房施工面积的10.4%；本年新开工面积42.0万平方米，同比下降33.5%，占全部商品房新开工面积的7.5%；竣工面积34.5万平方米，同比增长153.6%，增速较上半年、三季度分别加快 74.8个、117.9个百分点，高于全市商品房竣工面积增速82.3个百分点；销售面积为29.6万平方米，同比下降2.6%，增速较三季度回落1.1个百分点，低于全市商品房销售面积增速33.3个百分点。虽然商业营业用房新开工增速有所放缓，但整体投资的快速增长、竣工进程的不断加快以及销售形势的不乐观造成其库存高企。12月末，德州市商业营业用房待售面积21.9万平方米，增长15.2 %，高于全部商品房待售面积增速17.8个百分点。 

三、走势预判及政策建议

（一）走势预判

1.新增大项目多，投资支撑作用强

2016年，全市新增入库房地产项目57个，计划总投资246.6亿元，累计完成投资97.5亿元，占全部计划投资比重39.5%。其中5亿元以上项目17个，计划总投资155.9亿元，累计完成投53.7亿元，占全部计划投资比重34.4%。随着新项目的开工建设，房企开发投资力度加大，将会进一步促进全市房地产开发投资的稳步增长。

2.商品房销售潜力较大，刚性需求和改善型需求并存

一是新城镇建设和旧城改造不断推进，释放大量的改善型需求和刚性需求；二是德州位置优越交通便利，随着京津冀协同发展示范区的建设，“价格洼地”将会进一步吸引外出务工人员回乡购房置业；三是农村年轻务工人员进城购房意愿较为强烈；四是“二胎”政策全面放开，大户型住宅销售大幅提升，三室住房销售表现抢眼，改善性需求日益成为销售市场主体。地理位置，学区教育、配套设施等要素成为消费者二次购房的考虑范畴，位置好户型好的楼盘销售快，部分楼盘甚至出现“一房难求”的情形；五是部分县区乡镇合并学校，家长为孩子上学，买房的意愿增强。

结合2016年全市房地产市场发展现状以及当前的宏观经济形势，综合以上分析，预计2017年德州市房地产开发投资增速将有明显回升；商品房销售仍有潜力，将继续保持平稳增长，在经历了近一年的持续升温与高增长后，增速将有所回落。

（二）政策建议

1、积极引导开发企业加快转型升级

近几年，外地房企不断进军德州房地产开发市场，一方面使得德州整个开发市场面临的竞争更加激烈、生存环境更加严峻；另一方面倒逼本地房企加快产业上档升级和转型发展，是新形势下实现本地房地产开发市场健康可持续发展的必由之路。立足当前实际，一方面要借鉴外地企业带来的先进的管理理念和技术，强化开发企业经营管理，切实提高自身融资能力；另一方面积极引导本地房地产开发企业通过兼并重组，走集团化道路，做大做强企业规模，不断增强企业抗风险能力。

2、加强房地产库存结构动态监测

当前房地产市场进入一个新的时期，要密切关注投资、销售、房屋施竣工规模等房地产市场各类指标变动情况，做好房地产库存结构动态监测，及时准确发布运行数据和政策解读，客观正确地引导媒体舆论信息。针对商业营业用房库存高企的问题，进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，减少传统商业营业用房的土地供应和资金扶持。坚持城市政府的调控措施应与市场机制相协调，保持合理开发规模，维护房地产市场供需关系平衡。

3、加强项目规划和产业布局

加强房地产开发项目规划的前瞻性，引导房地产开发企业加大配建公用设施投资力度；政府部门要加大产业集聚区和城市新区的基础设施建设，合理确定产业布局，引导各地以产业发展和聚集带动城镇化进程，促进房地产开发市场有序发展。

来源：德州统计局