广州楼市冷却状初显？大批土地“在路上”撑房价

如果说成交数据通常滞后，那么，十一黄金周结束后的第二周即上周，正是各地初探调控效果的排名前列个节点。全国楼市开始出现增速放缓的同时，广州（楼盘）楼市也显得特别“合群”。特别的是，一波又一波的土地接连而来，就不要指望广州房价会跳水了。

演绎什么叫“稳”着量价齐跌

由于网签数据有滞后性，10月中下旬数据会逐渐反映出政策大环境收紧效应，上周广州全市成交量和价格果然都有一定的回落。据房王数据中心显示，上周广州全市共网签一手住宅2015套，环比下降56.3%，成交均价也回落到15552元/㎡，比上上周接近2万元/㎡的均价跌了4000+元/㎡，创下了近20周新低。

值得注意的是，虽然全市十一区成交量无一例外回落，但中心区房价依旧坚挺，最贵的天河、越秀的楼价甚至还有较大增长，中心五区整体成交均价也达到38179元/㎡。此外，外围六区均价也波动不大，增城、花都、原黄埔区还有小幅度增长，而番禺也依旧维持在2万元/㎡的高价位。因此，全市成交均价回落到15552元/㎡的原因，可以认为是由于外围依然占据整体成交的大头，导致全市均价被摊平拉低。

但大家有没有想过，这或许是更真实的广州楼市？有分析认为，由于环比参照数据更多反映的是极度火热与缺货的9月末楼市，所以成交量环比貌似跌得特别厉害。再仔细想想，放眼全年来看，上周成交量依旧是上了2000+套的稳健表现。广州楼市稳不稳，大家心里基本都有数。

“0网签”是什么鬼？

上周出现量价齐跌后，不少人的确有疑惑：广州的调控力度不大，楼市那么快就有如此明显的反应？随后更被发现，在10月19日~23日的连续5天内，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心五区成交全面哑火，连续出现“0网签”的现象，实际上这也是导致上周成交量价齐跌的主要原因。

“0网签”背后的原因，有人猜测是系统问题，但外围区域可以网签所以应该不是。也有人认为是违规整顿风波带来的后果，还有人认为是限区网签、限价网签等因素，但这些可能性都不大，或许可能真的是刚好没有项目网签而已。

四季度土拍潮撑房价

一大波土地正在来袭，对于饥渴已久的土地市场，总算是久旱逢甘露。继上周广州市国土局一口气挂出起拍总价达188亿的11宗地块后，日前继续“开闸”，宣布再次放出属于荔湾、白云、番禺、南沙四区的8宗地块，起拍总价高达72.8亿元。

上周的11宗地还没开拍，就再挂8宗地，可以反映出实际上今年广州土地市场表现十分一般。今年前9个月，广州卖地收入282.4亿元，距离今年1000亿目标相差甚远，仅实现了全年目标的28.24%，四季度必然会掀起土拍潮。值得注意的是，这些地的门槛也不低，全部宅地保证金也从以往的20%均提升至50%，这对开发企业短时间筹集大量资金的能力提出了很高的要求，对于防止单一地块被大量资金过度炒作很有帮助。此外，几乎所有宅地都有较高限制地价，之后需要配建保障房，值得一提的是以往只有中心区、原黄埔、番禺和花都需要配建保障房，从某种角度解读是想方设法抑制过高价格地块的出现。

对于土地对后续楼市的影响，合富辉煌分析，由于政策因素，广州楼市快速上升承受一定压力，但是下半年广州供货紧缺，大波土地起拍价升，这些都会对房价起到支撑的作用。简单来说，成交量会有所回落，房价必然不会暴涨暴跌，能维持稳定。